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長(zhǎng)租公寓和托管租房是近兩年較為流行的租賃方式，一些托管公司從房東手里整租下來(lái)后，通過(guò)重新裝飾對(duì)外分租并提供管家式的服務(wù)，迎合了年青一代的租房需求。為了保證和擴(kuò)大利潤(rùn)，有些托管公司在裝修時(shí)會(huì)采用N+1的設(shè)計(jì)方案，把公共空間分割成小房間再對(duì)外出租。那么，此類群租房有什么風(fēng)險(xiǎn)，要注意什么細(xì)節(jié)？

奧一網(wǎng)·基層治理日?qǐng)?bào)從深圳市福田區(qū)人民法院獲悉，近日，該法院在一起因安全設(shè)施不全導(dǎo)致租客從房間窗戶處墜落案件中，酌情認(rèn)定房屋托管機(jī)構(gòu)公司對(duì)損害后果承擔(dān)30%的責(zé)任。

托管公司會(huì)把公共空間分割成小房間再對(duì)外出租，圖為公寓 圖源：IC photo

租客從群租房32樓墜落

臥室由客廳改造，床緊挨窗戶

據(jù)悉，2021年5月，高某向房屋托管機(jī)構(gòu)A公司租賃了位于某小區(qū)32樓的“B房間”，雙方簽訂了《房屋代理租賃合同》?！癇房間”由客廳改造為臥室分租，因此房間窗口面積較大。床鋪臨窗擺放，且沒(méi)有安裝護(hù)欄。

高某租賃的32樓“B房間”窗口面積較大，圖為北京街景（圖文無(wú)關(guān)） 圖源：深圳市中級(jí)人民法院

2022年2月3日，高某從“B房間”窗戶處墜落，不治身亡。高某父母以A公司將安全設(shè)施不全的房屋出租給他人居住，導(dǎo)致高某死亡為由向法院起訴，要求A公司對(duì)高某墜亡事故承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)床面距離窗口僅約50厘米

法院：托管公司對(duì)損害后果承擔(dān)30%的責(zé)任

福田法院審理后認(rèn)為，本案中，高某因高處墜落死亡，經(jīng)公安機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)勘查及走訪調(diào)查后，無(wú)法明確高某是自殺還是意外墜落。在此情況下，本案作為民事案件，須依據(jù)在案證據(jù)，對(duì)案涉墜落地點(diǎn)本身是否存在安全隱患、與死亡結(jié)果是否存在一定因果關(guān)系作出認(rèn)定。

首先，根據(jù)調(diào)查材料，案涉房屋系經(jīng)改造后分租，高某租住的“B房間”原為部分客廳面積，經(jīng)改造后作為臥室使用，改造后房間內(nèi)帶有面積較大的平面窗戶，未加裝護(hù)欄，能夠通過(guò)成人身體，而臥床位置緊靠窗戶所在墻面，床面距離窗口僅約50厘米，按照生活常理足以判斷存在安全隱患，實(shí)際亦為高某所墜落的具體位置。

其次，A公司作為房屋管理人及出租人，在對(duì)位于32樓的高層物業(yè)進(jìn)行改造分租時(shí)，對(duì)于與該行為結(jié)果具有緊密聯(lián)系的人身安全事項(xiàng)負(fù)有基本注意義務(wù)，應(yīng)以合理的標(biāo)準(zhǔn)防范潛在危險(xiǎn)。從案涉窗戶的安全隱患程度、一旦發(fā)生危險(xiǎn)的后果，對(duì)比加裝護(hù)欄的較低成本而言，其以分租為目的進(jìn)行改造后未加裝窗口護(hù)欄的行為構(gòu)成過(guò)錯(cuò)，與高某由此處墜落身亡的損害結(jié)果具有一定的因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

綜上，法院酌情認(rèn)定A公司對(duì)損害后果承擔(dān)30%的責(zé)任。

科普時(shí)間：

將客廳改造成臥室出租是否違法？

入住分租式房屋須充分了解房屋狀況

如何界定分租式房屋是否違法？

福田法院法官表示，房屋托管機(jī)構(gòu)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行改造分租的過(guò)程中，如未改變房屋整體規(guī)劃用途，亦未進(jìn)行影響房屋主體結(jié)構(gòu)、承重等涉及建筑物安全的改造行為，則在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，租賃關(guān)系仍屬合法有效。但分租相關(guān)事項(xiàng)仍應(yīng)遵循部門(mén)規(guī)章等規(guī)范性文件的指引并以符合生活常理的標(biāo)準(zhǔn)防范安全隱患，如對(duì)于與改造分租行為結(jié)果具有關(guān)聯(lián)性的人身安全事項(xiàng)未能履行合理注意義務(wù)，則構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任要件中的過(guò)錯(cuò)。

房屋托管機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行改造分租，圖為租房 圖源：IC photo

入住分租式房屋需要注意什么？

法官提醒，消費(fèi)者在選擇分租式的房屋時(shí)，應(yīng)充分了解房屋狀況，謹(jǐn)慎選擇合適的租賃房源，如房屋存在安全隱患，可要求房屋托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行修繕或加固，確保自身居住安全。房屋托管機(jī)構(gòu)在改造分租時(shí)，也要增強(qiáng)安全意識(shí)，定期檢查和維護(hù)，為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)安心舒適的居住環(huán)境。

法條速遞：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一千一百六十五條 行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

依照法律規(guī)定推定行為人有過(guò)錯(cuò)，其不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第一千一百八十一條 被侵權(quán)人死亡的，其近親屬有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。被侵權(quán)人為組織，該組織分立、合并的，承繼權(quán)利的組織有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

被侵權(quán)人死亡的，支付被侵權(quán)人醫(yī)療費(fèi)、喪葬費(fèi)等合理費(fèi)用的人有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人賠償費(fèi)用，但是侵權(quán)人已經(jīng)支付該費(fèi)用的除外。

采寫(xiě)：奧一網(wǎng)·基層治理日?qǐng)?bào)記者 楊迪雅