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（原標題：半兩財經(jīng) | 存量房貸利率快降了嗎？看這些銀行有什么新動向）

今年7月初以來，針對社會呼聲甚高的存量房貸利率調(diào)整問題，金融監(jiān)管部門多次發(fā)聲，用詞也從最初的“鼓勵支持”變?yōu)椤爸笇?dǎo)調(diào)整”，讓廣大存量房貸客戶倍感希望。盡管監(jiān)管部門還沒有正式發(fā)布具體政策，但近期多家上市銀行高管都在中期業(yè)績發(fā)布會上透露存量房貸利率調(diào)整的新動向。多位銀行高管表示，雖然監(jiān)管部門還沒有出臺具體細則，但存量房貸利率調(diào)整是大勢所趨，銀行也在積極準備，會在監(jiān)管指導(dǎo)下有序做好相關(guān)工作，數(shù)家銀行目前已做好預(yù)案。一個業(yè)內(nèi)共識是，由于涉及多方面復(fù)雜因素，存量房貸利率調(diào)整不會“一刀切”。

8月29日，還有大行被傳本周三召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會。有業(yè)內(nèi)人士認為，從銀行透露的這些信息看，存量房貸利率的下調(diào)應(yīng)該是“箭在弦上”，預(yù)計不久就會正式落地。

有國有大行被傳明天召開存量房貸利率調(diào)整項目啟動會

8月29日，一張《關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議的通知》的截圖在網(wǎng)絡(luò)傳播。據(jù)媒體核實，該截圖信息為真，即將召開此次會議的是交通銀行。

截圖內(nèi)容顯示，該會議要求參加的部門眾多，包括：數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等。會議召開的地點是“交銀大廈五樓第1會議室”。

星圖金融研究院副院長薛洪言表示，存量房貸利率調(diào)整已“箭在弦上”，本次交通銀行將召開相關(guān)會議，預(yù)示著存量房貸利率調(diào)整很有可能正式落地。

他預(yù)計存量房貸利率調(diào)整，大概率會在9月迎來第一波試點。很可能是國有大行先行，為全行業(yè)做出示范，中小銀行再陸續(xù)落地跟進。具體方案上，應(yīng)該會遵循“一省一策”，同時也會根據(jù)首套房或二套房、存量房貸利率高或低等具體細節(jié)，制定一些差異化政策。

在調(diào)降幅度方面，薛洪言認為，應(yīng)該首先消除在5%以上的房貸利率，讓存量房貸利率全面回歸“4”時代，以減輕購房者的房貸利息壓力，提高民眾消費的信心和意愿。

農(nóng)行：在有關(guān)政策方案明確后將抓緊制定操作細則 盡快完成合同文本的準備

8月29日下午，農(nóng)行副行長林立在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，近期央行明確要指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，這一方面有利于減輕部分存量房貸客戶的財務(wù)成本負擔(dān)，另一方面也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營。

林立稱：“在有關(guān)政策方案明確之后，我們將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實施。作為國有大行，我們堅持‘房住不炒’的定位，凡是符合政策且有利于老百姓的事情，我們都會去盡力做好規(guī)范的金融服務(wù)。”

招商銀行：已制定預(yù)案尚無最終方案 影響總體可控

招行行長助理彭家文在8月28日的中期業(yè)績交流會上表示，從央行發(fā)聲來看，從“鼓勵和支持”直接變成了“指導(dǎo) ”。存量房貸利率下調(diào)勢在必行，也是大概率事件。目前招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案。

彭家文稱：“現(xiàn)在還有很多因素需要兼顧好。比如如何兼顧好'因城施策'的問題，在'因城施策'的同時又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題?！薄斑@些都特別復(fù)雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，所有的情況都要考慮到?！?/p>

他表示，招商銀行會在央行的指導(dǎo)下按照市場化、法制化的原則穩(wěn)妥地推進實施。

據(jù)了解，招行已從樂觀情景、中性情景和不利三種情景對存量房貸利率下行進行了測算。從測算的結(jié)果來看，影響總體可控。

彭家文指出，存量房貸利率的調(diào)整對銀行也有正面影響。隨著存量房貸利率的下調(diào)，住房貸款的提前還貸會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。同時，隨著存量房貸利率下調(diào)，一定程度上會增強客戶的黏度，會讓銀行對客戶的經(jīng)營進一步加深，對零售業(yè)務(wù)的增長有利。

華夏銀行：將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下有序推進后續(xù)相關(guān)工作

8月28日，華夏銀行行長關(guān)文杰在2023年半年度業(yè)績說明會上表示，今年華夏銀行個人按揭貸款提前還款與市場總體情況基本一致，提前還款量同比有所增長，從七、八月情況來看，提前還款有所緩解。同時，存量房貸利率調(diào)整確實會對各家銀行產(chǎn)生一定的影響，華夏銀行將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場動向，有序推進后續(xù)相關(guān)工作的開展。

中信銀行：密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場動向 已經(jīng)做好預(yù)案

8月25日，中信銀行副行長謝志斌在業(yè)績發(fā)布會上表示，該行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場的動向，也對本行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進行及時梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。

謝志斌指出，同業(yè)各行對政策的理解也是不盡相同的。實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性以及利率調(diào)整力度等諸多因素。比如說，從客戶角度看，各銀行按照相當?shù)臉藴蕡?zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是“因城施策”的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整確實比較難實行“一刀切”的管理政策。再比如，從調(diào)整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力，按照一些主流券商研究機構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降10BPs，對全行業(yè)凈息差影響大概是0.9-1個 BP。中信銀行目前按揭貸款規(guī)模大概是9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到6000億，這部分按揭每降低10BPs，將會影響該行貸款收益約6億元，影響凈息差0.8BPs，和行業(yè)整體的0.9-1BPs 相比稍有優(yōu)勢，對此保持持謹慎樂觀態(tài)度。

謝志斌表示，后續(xù)，中信銀行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實監(jiān)管要求，履行社會責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。

建設(shè)銀行：監(jiān)管部門還沒出臺具體指導(dǎo)細則 各家銀行還在溝通中

8月24日，建設(shè)銀行首席財務(wù)官生柳榮在中期業(yè)績發(fā)布會上透露，存量房貸利率的重新商定問題，監(jiān)管部門目前還沒有出臺具體的指導(dǎo)細則，各家銀行還在溝通中。

柳生榮表示，下調(diào)存量按揭貸款利率會對各家銀行的凈息差產(chǎn)生影響，目前監(jiān)管部門的具體指導(dǎo)細則還沒出來，各家銀行還在溝通中，測算存量房貸利率調(diào)整對凈息差具體有多大影響目前存在難度，總體上銀行凈息差肯定面臨下行壓力。

央行最新發(fā)布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》提出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。

生柳榮表示，貨幣政策執(zhí)行報告的這一表述，就是為了支持實體經(jīng)濟的發(fā)展和化解風(fēng)險?！皬倪@個角度來看，政策導(dǎo)向?qū)嶋H上是希望商業(yè)銀行的NIM（凈息差）能夠保持一個相對穩(wěn)定的態(tài)勢。我們也希望能夠采取一些措施，至少止住下滑的幅度，或者說下滑的幅度能緩一些。”

文/北京青年報記者 程婕

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多家銀行已制定存量房貸利率下調(diào)預(yù)案 本周內(nèi)或有實質(zhì)性進展

財聯(lián)社8月30日電，在近期上市銀行陸續(xù)召開的2023年中期業(yè)績會上，存量個人住房貸款利率調(diào)整成為市場各方關(guān)注的話題。截至8月29日發(fā)稿，已有包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中信銀行、招商銀行等在內(nèi)的多家銀行對此回應(yīng)。此外，從多位國有大行人士處獲悉，本周內(nèi)針對存量房貸利率調(diào)整，國有大行集體或有實質(zhì)性動作。從目前來看，存量房貸利率調(diào)整勢在必行，業(yè)界也對存量貸款利率調(diào)整對銀行業(yè)凈息差的影響進行了展望。按照一些主流券商研究機構(gòu)的估算，按揭利率每調(diào)降10個BP（基點），對全行業(yè)凈息差的影響大概是0.9個BP至1個BP。不過一些商業(yè)銀行表態(tài)稱，影響總體可控。

存量房貸利率即將調(diào)整？多家銀行明確表態(tài)！專家：主要面臨的問題是““差異性”和“公平性”

存量房貸利率調(diào)整，又有大消息！近期，關(guān)于存量房貸利率調(diào)整問題成為市場關(guān)注熱點。今日，一張《關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議的通知》的截圖在網(wǎng)上刷屏，更是引起市場廣泛熱議。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近期多家上市銀行在業(yè)績會上回應(yīng)存量房貸利率調(diào)整相關(guān)問題。這是否意味著存量房貸利率調(diào)整即將落地？

有銀行召開存量房貸利率調(diào)整會議

據(jù)網(wǎng)傳圖片顯示，某銀行擬于8月30日下午召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會。

此前，央行副行長劉國強在7月16日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，央行將指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，減輕居民還貸壓力。

圖片來源：新浪微博

關(guān)于網(wǎng)傳圖片內(nèi)容，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“這張圖片信息量非常多，具有非常好的啟發(fā)。說明銀行零售部門或個貸部門正積極對降低存量房貸利率進行工作部署，尤其是此次類似軟件中心和數(shù)據(jù)中心的部門參會，說明涉及對存量客戶房貸利率的摸底，以制定更精準的政策?！?/p>

嚴躍進指出，8月29日，關(guān)于部分銀行對房貸利率下調(diào)的表態(tài)，以及某銀行召開降利率啟動會等消息受市場關(guān)注，此類事件說明一點，即降存量房貸利率的條件更加成熟，相關(guān)銀行也已經(jīng)開展了推進工作。

“類似工作說明，當前各個銀行都在積極部署這項工作，進而使得降低存量房貸利率的工作不再是口頭上的，而進入到論證和實操階段?！眹儡S進認為。

多家銀行近期披露對存量房貸利率下調(diào)的態(tài)度和準備情況

據(jù)悉，近期多家上市銀行在中期業(yè)績發(fā)布會上透露了對存量房貸利率下調(diào)的態(tài)度和準備情況。

招商銀行（SH600036，股價32.04元，市值8080億元）行長助理彭家文表示，從央行的發(fā)聲來看，“鼓勵和支持”直接變成了“指導(dǎo)”，判斷存量房貸利率下調(diào)是勢在必行，是大概率事件。目前來看，該行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案。

主要考慮是現(xiàn)在有很多因素需要兼顧好，比如如何兼顧好“因城施策”的問題，在“因城施策”的同時又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題。彭家文指出，總體來看，招商銀行會在央行的指導(dǎo)下按照市場化、法治化的原則穩(wěn)妥地推進實施。

中信銀行（SH601998，股價5.53元，市值2707億元）副行長謝志斌表示，該行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場的動向，對行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進行及時梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已做好了預(yù)案。后續(xù)該行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實監(jiān)管要求，履行社會責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。

實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性及利率調(diào)整力度等諸多因素。“比如說，從客戶角度看，各銀行按照相同的標準執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但從區(qū)域情況看，歷史上地產(chǎn)政策是‘因城施策’的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整確實比較難實行‘一刀切’的管理政策?！敝x志斌說。

建設(shè)銀行（SH601939，股價6.03元，市值1.51萬億元）首席財務(wù)官生柳榮表示，存量房貸利率下調(diào)確實會對后續(xù)的銀行凈息差產(chǎn)生一定影響?，F(xiàn)在監(jiān)管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通，現(xiàn)在測算還是有一定的難度，凈息差肯定會有一定的下行壓力。

農(nóng)業(yè)銀行（SH601288，股價3.48元，市值1.22萬億元）副行長林立表示，近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財務(wù)負擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。在有關(guān)政策方案明確之后，該行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備，加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整方面的工作，積極做好組織實施。

華夏銀行（SH600015，股價5.64元，市值897.6億元）行長關(guān)文杰表示，存量房貸利率調(diào)整確實會對各家銀行產(chǎn)生一定的影響，該行也將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場動向，有序推進后續(xù)相關(guān)工作的開展，履行好社會責(zé)任。

專家：存量房貸利率調(diào)整主要面臨的問題是“差異性”和“公平性”

“此次多家商業(yè)銀行對降低存量房貸利率做出積極回應(yīng)，相關(guān)銀行表示，今年一些客戶提前還貸數(shù)量增加，客觀上對銀行的業(yè)務(wù)推進有一定的干擾和壓力。尤其是上半年提前還款數(shù)量有同比增長，所以銀行也會對此類問題做出考慮和應(yīng)對?！眹儡S進表示，提前還款數(shù)量增多，是導(dǎo)致降低存量房貸利率的最直接原因。

他認為，存量房貸利率調(diào)整，要考慮的內(nèi)容比較多，主要面臨的問題是“差異性”和“公平性”的問題。

“從差異性的角度看，各地房地產(chǎn)市場和政策不同，所以降低存量房貸利率也需要有差異操作。但是這樣做會產(chǎn)生信貸客戶輿情的問題，通俗說就是‘為什么他們降低了，我沒有降低’。而從公平性的角度看，可以一碗水端平，但顯然也和各地的房貸市場有差異。這個問題是目前銀行積極考慮的內(nèi)容?！眹儡S進表示。

他認為，調(diào)整存量房貸利率對于銀行會產(chǎn)生一定的影響，但總體風(fēng)險可控。比如說對于不同模型的計算，類似利率下行可能影響利差收入，但總規(guī)模不大。同時部分銀行人士到，唯有這樣做，才能增加客戶的粘性，也減少了提前還貸的規(guī)模，所以也還是有積極作用的。

嚴躍進表示，此次各大銀行的房貸利率降低表態(tài)和相關(guān)會議，說明降低存量房貸利率已經(jīng)具有非常積極的工作進展，對于我們理解房貸利率的下調(diào)具有積極的作用。

“從降低存量房貸利率的角度看，其實關(guān)鍵要學(xué)習(xí)其他房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整的重要思路，即建立階段性的策略。建議在今年和明年各個銀行可以針對存量房貸利率客戶進行普遍下調(diào)20個基點。”嚴躍進表示，這樣做的好處是，很多地方增量房貸利率都下調(diào)了至少20個基點，所以存量房貸跟著這個節(jié)奏，本身也有一定的合理性。同時也不會對銀行的利差等產(chǎn)生過大的影響，且可以規(guī)定此類政策是階段性的，主要在2024年12月份前有效。

同時，他也表示，降低存量房貸利率短期內(nèi)對銀行有損失，但中長期看增加了信貸的穩(wěn)定性。類似政策下，提前還房貸的操作減少了，也客觀上對各個購房者的月供產(chǎn)生了減負的壓力。所以從這個角度看，其也是有助于防范化解金融風(fēng)險問題的。各地要積極落實相關(guān)政策，盡早出臺，減少購房者或月供家庭的焦慮和負擔(dān)。

存量房貸利率調(diào)整下一步走勢

為了加快推進存量房貸利率調(diào)整工作，央行在今年上半年多次表態(tài)支持和鼓勵銀行與客戶協(xié)商調(diào)整存量房貸利率或者新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

8月21日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新一期的LPR報價，其中1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，均較上期下降5個基點。這也被認為是央行為存量房貸利率下調(diào)創(chuàng)造了空間。8月14日，央行在下半年工作會議上再次提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，并強調(diào)要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

圖片來源：央行網(wǎng)站

目前，市場普遍預(yù)期存量房貸利率調(diào)整將在今年下半年陸續(xù)落地。但是具體的操作細則和執(zhí)行力度還有待監(jiān)管部門和各家銀行進一步明確和公布。根據(jù)央行此前的表態(tài)，存量房貸利率調(diào)整將遵循以下原則：

一是尊重合同精神。對于已經(jīng)簽訂合同并且執(zhí)行正常的個人住房貸款客戶，不強制要求變更合同約定。

二是市場化原則。鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

三是分類施策原則。根據(jù)不同地區(qū)、不同類型、不同時段發(fā)放的個人住房貸款情況，采取差異化、分步驟、分批次的方式進行。

四是穩(wěn)健性原則。要平穩(wěn)過渡，防止對市場和客戶造成沖擊和困擾。

根據(jù)以上原則，存量房貸利率調(diào)整的具體操作方式可能有以下幾種：

一是利率下浮。即商業(yè)銀行與客戶協(xié)商，將存量房貸利率按照一定的比例下調(diào)，使之與LPR保持一定的利差。這種方式的優(yōu)點是簡單易行，不需要修改合同文本，也不會影響客戶的還款方式和期限。但是，這種方式的缺點是可能會導(dǎo)致不同地區(qū)、不同銀行、不同客戶之間的利率水平出現(xiàn)較大差異，不利于市場公平競爭。

二是利率轉(zhuǎn)換。即商業(yè)銀行與客戶協(xié)商，將存量房貸利率由原來的基準利率加點或者折扣的方式轉(zhuǎn)換為LPR加點或者折扣的方式。這種方式的優(yōu)點是能夠?qū)崿F(xiàn)存量房貸利率與LPR掛鉤，使之更能反映市場利率變化。但是，這種方式的缺點是需要修改合同文本，可能會增加銀行和客戶的操作成本和風(fēng)險。

三是貸款置換。即商業(yè)銀行與客戶協(xié)商，將存量房貸提前還清，并重新發(fā)放一筆新的以LPR為基準的房貸。這種方式的優(yōu)點是能夠徹底實現(xiàn)存量房貸利率與LPR對齊，也有利于銀行優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和風(fēng)險管理。但是，這種方式的缺點是需要客戶支付一定的提前還款費用和手續(xù)費用，也可能會影響客戶的還款方式和期限。

無論采取哪種方式，存量房貸利率調(diào)整都需要銀行和客戶雙方自愿協(xié)商達成一致，并簽署相關(guān)的協(xié)議或者合同。同時，銀行也需要做好系統(tǒng)改造、數(shù)據(jù)更新、客戶溝通等方面的工作，確保存量房貸利率調(diào)整工作順利進行。