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成都武侯區(qū)中央花園二期，是一個(gè)建成20多年的商品房住宅小區(qū)，因?yàn)樵O(shè)施老化，業(yè)主們開(kāi)始籌劃“自拆自建”。此事經(jīng)媒體報(bào)道后，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。不少人更關(guān)注的是，該小區(qū)若重建成功能否為后來(lái)者提供一個(gè)樣本。

中央花園二期 本文圖片均為莊岸供圖

然而，目前事情的進(jìn)展似乎并不順利。9月4日，成都市武侯區(qū)住建交局房屋管理科工作人員告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn），中央花園二期拆了重建首先要符合城市規(guī)劃，需經(jīng)規(guī)劃和自然資源局同意后再報(bào)建，現(xiàn)在規(guī)劃和自然資源局那邊還沒(méi)有通過(guò)。此外，雖有政策允許D級(jí)危房原址重建，但“自拆自建”暫時(shí)沒(méi)有政策性的文件支持。

9月6日，武侯區(qū)晉陽(yáng)街道辦回復(fù)澎湃新聞時(shí)也表示，目前，街道辦還沒(méi)有收到上級(jí)部門針對(duì)此事的任何批復(fù)。

澎湃新聞了解到，早在2018年，該小區(qū)就有業(yè)主提出在原有基礎(chǔ)上拆舊房重建新房，通過(guò)增加容積率的方式讓開(kāi)發(fā)商覆蓋拆建的成本，這樣除了提升居住環(huán)境外，房子也能升值。5年過(guò)去了，重建設(shè)想仍停留在紙上。

小區(qū)內(nèi)餐館林立

花園小區(qū)多年后變“老破小”，業(yè)主提出推倒重建

中央花園是成都城西當(dāng)年著名的“五大花園”之一，中央花園二期建成于上世紀(jì)90年代末，是當(dāng)?shù)刈钤绲囊慌唐贩?。小區(qū)位于二環(huán)三環(huán)之間的清水河畔，總共72棟樓，3300多戶，人口過(guò)萬(wàn)。

中央花園二期

早年，成都有“南富西貴”之說(shuō)，在西邊買商品房的人都具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而中央花園二期地理位置優(yōu)越，附近規(guī)劃有兩條地鐵線（其中一條在建），周邊配套有學(xué)校、醫(yī)院、公園等。

但這個(gè)建成20多年的花園小區(qū)，如今已經(jīng)成為業(yè)主口中的“老破小”。居民樓外墻褪色嚴(yán)重、路面凹凸不平、各類電纜電線無(wú)序交織，沒(méi)有地下停車場(chǎng)。這與一街之隔，后來(lái)新建的小區(qū)形成鮮明對(duì)比。

為此，有業(yè)主提出了“自拆自建”的構(gòu)想——尋找愿意投資的開(kāi)發(fā)商，原地“自主更新，拆舊建新”。

最先提出這一想法的是小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任伍大明，他的設(shè)想是：將小區(qū)容積率增加到3.5，拆40萬(wàn)平方米舊房，建70萬(wàn)平方米新房，按照1：1歸還業(yè)主后，開(kāi)發(fā)商還有30萬(wàn)平方米的新房賣。“除成本稅費(fèi)外還有盈利，這樣才會(huì)有企業(yè)來(lái)投資，業(yè)主也不用掏錢?！?/p>

2018年9月，伍大明和業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人在網(wǎng)上向當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)留言反映中央花園二期“自拆自建”的問(wèn)題，以尋求支持。

2018年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板上回復(fù)：“如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建，街道將會(huì)同相關(guān)部門、企業(yè)推動(dòng)該小區(qū)改造重建工作。”武侯區(qū)晉陽(yáng)街道辦隨后也進(jìn)行了回復(fù)，表示：“小區(qū)95%以上業(yè)主同意，將規(guī)劃危房舊城改造?！?/p>

事實(shí)上，無(wú)論是“自拆自建”，還是政府回復(fù)中的“危房舊城改造”，多數(shù)業(yè)主并不介意以什么名義來(lái)改造小區(qū)，他們的想法是，只要能住上更好的房子就行。

業(yè)主同意率達(dá)不到100%，關(guān)鍵一步難邁出

2019年8月，小區(qū)業(yè)主開(kāi)始就是否同意改造進(jìn)行投票，第一輪投票業(yè)主意愿同意率達(dá)到96.7%。業(yè)委會(huì)提交了重建申請(qǐng)。區(qū)委主要負(fù)責(zé)人批示：同意納入危舊房論證。但業(yè)委會(huì)沒(méi)有進(jìn)行危房鑒定，因?yàn)椤斑€談不上存在安全隱患”。

在隨后的政府相關(guān)部門討論中，由于該小區(qū)是商品房，不符合棚戶區(qū)改造相關(guān)政策，要重建，只能原地、原址、原圖重建。不能增加容積率，重建面臨困難，事情因此擱置。

2020年4月，成都發(fā)布《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護(hù)傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新。事情似乎又出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。

據(jù)媒體報(bào)道， 2021年11月，成都市武侯區(qū)委主要領(lǐng)導(dǎo)到該小區(qū)調(diào)研提出，“自拆自建”需要業(yè)主同意率達(dá)到100%，政府才能出規(guī)劃。

業(yè)委會(huì)開(kāi)始組建拆舊建新小組，繼續(xù)動(dòng)員業(yè)主。2022年3月21日至5月21日，業(yè)主同意率達(dá)到99.99%，但達(dá)不到100%，關(guān)鍵性的一步仍難邁出。

要取得100%業(yè)主同意并不容易。自主拆建，有人看到了希望，也有人看到風(fēng)險(xiǎn)。始終有人擔(dān)心：“如果爛尾了怎么辦？”

小區(qū)里動(dòng)員自拆自建的標(biāo)語(yǔ)

目前為止仍明確表示反對(duì)“自拆自建”的業(yè)主何某（化名）表示，居民自行拆舊建新，爛尾風(fēng)險(xiǎn)高，沒(méi)有保障，同時(shí)也擔(dān)心業(yè)委會(huì)從中牟利，“哪個(gè)來(lái)保障？政府不出面，爛尾了沒(méi)有地方住?！?/p>

有的業(yè)主對(duì)小區(qū)狀況有更清醒的認(rèn)識(shí)，他們認(rèn)為，小區(qū)位置雖然好，但位于航線下方，層高受限，加之小區(qū)面積大，沒(méi)有利潤(rùn)空間，有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意接手？如果開(kāi)發(fā)商不靠譜，爛尾了又怎么辦？誰(shuí)來(lái)監(jiān)督，爛尾了業(yè)主找誰(shuí)？因此，有的業(yè)主明確表示，政府出面保障才會(huì)同意。

2023年5月25日，小區(qū)業(yè)委會(huì)形成報(bào)告提交給晉陽(yáng)街道辦及武侯區(qū)相關(guān)部門。

2023年6月，有業(yè)主留言稱“中央花園二期已經(jīng)是危房了，墻里的磚都粉了，請(qǐng)問(wèn)什么時(shí)候能拆遷改造”，成都市武侯區(qū)晉陽(yáng)街道辦事處答復(fù)表示，經(jīng)查，中央花園二期暫無(wú)拆遷計(jì)劃，如有拆遷計(jì)劃將及時(shí)公示。

武侯區(qū)住建交局：暫無(wú)政策性文件支持

伍大明表示，他們堅(jiān)持一個(gè)原則，團(tuán)結(jié)第一，目前沒(méi)有支持的業(yè)主，不責(zé)怪；大部分業(yè)主愿意住上安全舒適的新房子。他說(shuō)，他們?nèi)ヅ芡?，包括跟業(yè)主做工作，和政府聯(lián)系，做成了大家都好，如果做不成，也并沒(méi)喊業(yè)主出一分錢。

清華大學(xué)建筑學(xué)院教授尹稚接受中國(guó)之聲采訪時(shí)表示，“此小區(qū)徹底推倒重建的可能性大概不像業(yè)主想象的那么大?！彼J(rèn)為，有多個(gè)基本前提，若確實(shí)出現(xiàn)大面積結(jié)構(gòu)性隱患，可以通過(guò)“危房認(rèn)定”確定級(jí)別，如果被認(rèn)定確實(shí)需要拆除，也得找經(jīng)濟(jì)上可行的辦法，通過(guò)擴(kuò)容來(lái)吸引社會(huì)投資、平衡改造成本，屬于常規(guī)做法。

尹稚說(shuō)，大規(guī)模改造工程，按城市規(guī)劃慣例來(lái)講，需經(jīng)過(guò)市級(jí)審批以及正式的流程和決議，無(wú)論是設(shè)施提升型改造，還是結(jié)構(gòu)加固型改造，亦或是下決心徹底推倒重來(lái)，都要有專業(yè)性的評(píng)估，國(guó)家對(duì)這些評(píng)估有嚴(yán)格的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。“業(yè)主們?nèi)绻氩换ㄥX或者少花錢，大概唯一的出路，是這個(gè)小區(qū)的地還有增值的空間。”

尹稚認(rèn)為，在正常新建小區(qū)銷售都面臨去庫(kù)存壓力的情況下，這樣一個(gè)傳統(tǒng)的老舊小區(qū)用增容的方式來(lái)推倒重建，有沒(méi)有讓市場(chǎng)和政府都能接受的增值空間？其個(gè)人也不那么看好。

9月4日，成都市武侯區(qū)住建交局房屋管理科一位工作人員告訴澎湃新聞，這種“自拆自建”首先要符合城市規(guī)劃，規(guī)劃和自然資源局同意后再報(bào)建。但現(xiàn)在規(guī)自局那邊都還沒(méi)通過(guò)。雖有政策允許D級(jí)危房原址重建，但“自拆自建”暫時(shí)沒(méi)有政策性的文件支持。

9月6日，武侯區(qū)晉陽(yáng)街道辦回復(fù)澎湃新聞時(shí)表示，目前，街道辦還沒(méi)有收到上級(jí)部門針對(duì)此事的任何批復(fù)。