外地人如何在成都買房 外地人如何在成都買房落戶
2023-02-28
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更新時間：2023-02-26 22:57:18作者：佚名
本文來源：時代周報 作者：梁爭譽
2月，山東省威海市，寒意料峭。4°C的大風天里，在售樓處大門外徘徊的趙瑋（化名）裹緊了身上的羽絨服。
趙瑋是一名渠道專員，銷售范圍包括煙威區(qū)域的所有新盤，龍湖煙威公司是他目前所駐點的公司。
海邊起了大風，天兒真冷，趙瑋和同事決定留在售樓處守株待兔。這天運氣還算不錯，趙瑋“蹲”到了一位游客，“過來玩的，她覺得威海的房子便宜，環(huán)境也還不錯，就順便看看房子。威海很多這種外地客戶，不限購嘛?！?/p>
趙瑋和同事陪著這位潛在客戶看了公司在威海高區(qū)兩個樓盤，跑前跑后折騰了一個多小時，“客戶說再考慮考慮。她問我，威海的房價還能漲嗎？我說能漲她未必信，我說不漲也不對。”
龍湖威海在售項目，時代周報記者攝
趙瑋已經(jīng)過慣了沒有收獲的日子。下沉到威海的外來房企們，大抵也習慣了。
威海位于山東半島，三面臨海，擁有986公里海岸線，曲折又漫長的海岸線吸引了大量旅居人群。高峰時期，這座常住人口不足300萬的小城，一年能賣掉3萬套新房。
隨著旅居熱情退潮，行業(yè)震蕩下行，舊日的好光景一去不返。
來自威海市住建局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日，威海市區(qū)（環(huán)翠、經(jīng)區(qū)、高區(qū)、臨港）今年一共網(wǎng)簽1487套一手住宅。目前，這四大區(qū)域在售住宅新盤66個。這意味著，在過去的55天里，平均每個新盤只賣了22.5套房。
事實上，在市場火熱周期重倉三四線城市的房企都經(jīng)歷了艱難一年。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，三四線代表城市新建商品住宅成交面積同比下降近5成，全年同比降幅為34.8%，降幅最小的一線城市為23.7%。
以威海為代表的三四線城市普遍陷入兩難局面：成交量上，沒有一二線城市的支撐力；成交價上，沒有四五線城市的誘惑力。
房企下沉戰(zhàn)事，仍在激烈上演。
從期房賣成現(xiàn)房
在威海，一邊交房一邊賣房，成了房企常態(tài)。
金猴龍湖天璞，是龍湖在威海的第一個項目，由龍湖與本土知名房企金猴地產(chǎn)合作開發(fā)，于2018年11月首次開盤，2021年6月正式交付。直至今日，這個只有666套房的項目仍有數(shù)套尾盤在售。
為了盡快清盤，龍湖給出了豐厚折扣。龍湖U享家顯示，天璞一套在售建面約97平方米3房，參考價約175萬元，折合單價約1.8萬元/平方米。一名置業(yè)顧問告訴時代周報記者，120萬元就能拿下這套房子，“你要是真心想買，價格可以談的。”
不只是龍湖，威海的開發(fā)商普遍陷入去化困局。打折，是他們?yōu)閿?shù)不多的招數(shù)。
金地華發(fā)峯范，位于威海經(jīng)區(qū)，緊鄰九龍灣海岸線，2021年6月首次開盤，部分樓棟計劃今年4月交付。
金地威海公司一名營銷線人士告訴時代周報記者，直到2022年5月后，峯范的銷售才算是走上正軌，“剛開盤的時候，價格定得高，一平方米一萬三四，賣不動。去年5月起調(diào)整了價格，才開始賣得比較好了?！?/p>
目前，峯范同樣使用了降價的促銷手段。住宅成交立減8萬元、家裝補貼5萬元、物業(yè)費補貼2萬元等各項優(yōu)惠計算下來，一套原價約134萬元的113平方米3房，折后總價約115萬元，相當于打了個86折。
和峯范同期開盤的萬科威高璞悅山，也是準現(xiàn)房狀態(tài)。據(jù)萬科易選房，該項目在售高層和洋房，參考價格約1.2萬元/平方米。
期房賣成準現(xiàn)房的萬科威高璞悅山，商業(yè)已投入運營，時代周報記者攝
時代周報記者從項目售樓處了解到，打完折后，高層售價約0.85萬元/平方米，洋房起步價約1萬元/平方米。一套約97平方米3房，備案價約98.5萬元，折后總價約82.9萬元，打了84折。項目一名置業(yè)顧問表示，“如果買車位，還有額外1個點的折扣?！?br/>
不僅開發(fā)商絞盡腦汁推出各種購房優(yōu)惠，威海主管部門也親自下場“帶貨”。
2月4日，威海市住房和城鄉(xiāng)建設局主辦2023威海新春線上房交會。此次房交會通過線上平臺發(fā)放500張購房優(yōu)惠券，每張額度2萬元，購房者憑購房優(yōu)惠券可在議價基礎上再抵購房款。
包括龍湖在內(nèi)的百余家品牌房企參與房交會，時代周報記者攝
克而瑞在一份針對山東半島的樓市研判報告中指出，長期以來，威海憑借出眾的海景資源，外來旅居客群是房地產(chǎn)市場重要的置業(yè)群體，近年旅居需求受沖擊，旅游地產(chǎn)成為“重災區(qū)”。威海市場多數(shù)項目反饋，需求近乎枯竭，唯有大幅度降價，才能階段性提振成交。
“如果在價格上作出合理的讓步，對市場還是能形成有效的拉動。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向時代周報記者表示，任何市場，價格手段都是最有力的破局方式。
從重倉到滯銷
以威海為代表的三四線城市，也有過高光時期，只是很短暫。
2016-2017年，是三四線城市去庫存的關鍵兩年?！叭木€之王”碧桂園在這波浪潮中業(yè)績狂飆。2017年，碧桂園成為首個銷售規(guī)模突破5000億元的房企。
眼看著碧桂園在下沉市場嘗到甜頭，加之一二線核心城市調(diào)控嚴格，品牌房企們調(diào)轉(zhuǎn)船頭，重倉三四線城市。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年，50家代表房企招拍掛拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%，其中，在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。
以威海為例。
搭上棚改東風，疊加一二線投資購房需求外溢，威海房價進入快速上升通道。2016年，威海市區(qū)新房均價由5000元/平方米飆升至8000元/平方米。2017年，威海樓市進入量價齊升階段，全年成交新建商品住宅30529套，創(chuàng)下近年峰值，并帶動全市一二手房房價破萬。
樓市火熱，房企紛紛“下?！薄?/p>
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2018年前后，威海年均涉宅用地成交建面超過350萬平方米，2020年更是成交37幅宅地。保利、恒大、龍湖、萬達、富力、世茂、中海、金地、寶能、碧桂園、三盛、華發(fā)、中南、萬科等16余家品牌房企相繼進駐威海。
部分房企在威海拿地開發(fā)的項目 來源：克而瑞
部分房企通過與當?shù)佚堫^企業(yè)合作，快速摘取房價上漲的紅利。
2018年，萬科聯(lián)合主業(yè)做醫(yī)療器械的威高集團旗下公司威海地產(chǎn)，斥資16.2億元拿下位于威海經(jīng)區(qū)嵩山路東、齊魯大道北地塊，溢價率104%。該地塊被命名為“萬科威高翡翠公園”，同年11月開盤，首開收金4.5億元。2018全年，威海萬科憑借10億元銷售業(yè)績，躋身威海房企年度銷售金額榜單第四名。
2018年7月，龍湖牽手威海龍頭房企金猴地產(chǎn)，以127%的溢價率斬獲威海高區(qū)火炬路北、丹東路東地塊，標志著龍湖正式進入威海市場。
彼時，龍湖方面表示，與金猴地產(chǎn)合作，利益共享風險共擔，對龍湖山東半島城市群布局具有重要意義，也符合“控規(guī)模、近城區(qū)”的投資策略要求。2018年11月，該地塊建設項目金猴龍湖天璞首次開盤，貢獻了1.06億元的銷售業(yè)績。
天璞持續(xù)銷售至今，時代周報記者攝
2019年12月，金地集團和威高集團合資公司——威海威高銘地置業(yè)公司作價8.17億元將威海高區(qū)兩宗土地數(shù)收入囊中，標志著金地借助與威高的合作，正式進入威海市場。
未曾料到，進入威海的房企，開局即巔峰。隨后，威海房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下。
2018年6月，央視報導了開發(fā)商捂盤、房價過快上漲等威海樓市現(xiàn)象，隨后威海市住建局發(fā)布集中整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知。同年7月，中共中央政治局會議明確“堅決遏制房價上漲”的方針，威海樓市開始降溫。
多重因素作用下，威海新房市場去化速度頹萎。克而瑞指出，多個時期的樓盤積壓，同時在售，威海各區(qū)域市場均呈現(xiàn)供過于求的滯銷局面，成交量持續(xù)走低。2022年，威海市區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量為10252套，較2017年的高位回落66%。
事實上，新房滯銷，是三四線城市面臨的共性問題。
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年，95個重點三四線城市普遍遭遇成交下滑，新建商品住宅成交面積同比下降36%。同時，需求透支的弱三四線城市出現(xiàn)顯著的房價回調(diào)。麗水、綿陽等城市需求透支后庫存高企，降價走量成為主流工具；鎮(zhèn)江、宜興則由于樓市高熱時期房價暴增，脫離居民購買力水平后當前房價回調(diào)至實際價值區(qū)間。
量價齊跌后，庫存走高。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，三四線城市去化周期高達26個月，70城中50城去化周期已在20個月以上。其中，衡陽、晉江、運城、洛陽、寶雞等去化周期均在35個月以上且較2021年末增幅“翻番”。
這樣的背景下，房企營銷人員壓力徒增。
湛江一名地產(chǎn)從業(yè)者告訴時代周報記者，“特價”“鉅惠”“盛惠”這樣的廣告詞對消費者已經(jīng)不起作用了，“開發(fā)區(qū)都降價賣地了，我們能怎么辦？”背著沉重考核任務的他說，“一套房首期也就幾萬塊錢，有時想著不如自己買一套算了。但這終究不是長久之計，總不能買了一套買二套，買了二套買三套對吧？”
房企回高退低
潮水退去，房企的投資策略也發(fā)生轉(zhuǎn)變。部分持續(xù)深耕，多數(shù)回高退低。
濱江是小而美的典型樣本。
作為以杭州為布局重心的企業(yè)，濱江投資始終保持穩(wěn)中有進的態(tài)勢，在以杭州為大本營的基礎上，不斷加強了省內(nèi)三四線市場布局。2021年，濱江持續(xù)深耕浙江，新增的18個項目全都位于浙江省內(nèi)的三四線城市，在三四線投資金額占比上升至32%。
“三四線城市不能說完全沒有機會，取決于產(chǎn)品能不能打?！惫阆驎r代周報記者表示，三四線年輕人流向一二線工作，多是老人、孩子留守，有沒有可能針對這類需要量身定制一些產(chǎn)品和服務，比如康養(yǎng)社區(qū)，比如配套幼兒園、小學的社區(qū)，“針對特定人群打造適合的產(chǎn)品，會對市場產(chǎn)生新的拉動?！?/p>
不過，站在更大的趨勢來看，收斂聚焦是現(xiàn)下房企的主流選擇。
“從投資的角度來說，聚焦一二線高能級城市，確定性更強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展對房地產(chǎn)市場的拉動也會更大。”郭毅認為，回高退低，是房企會作出的共同選擇。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，從城市數(shù)量來看，2021年百強房企在三四線城市的投資，比2018年下降20%。
克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)謝楊春在一份報告中指出，在區(qū)域內(nèi)部，房企拿地出現(xiàn)明顯分化，“人口較多、經(jīng)濟增長穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場基礎比較好的三四線城市依然值得房企去關注?！?/p>
長三角的三四線城市，由于居民購買力強，城市基本面優(yōu)，百強房企拿地金額占比從2018年的47%升至2021年的62%。珠三角表現(xiàn)平穩(wěn)，主要是因為進駐門檻高，外來房企想進一步深耕的難度比較大。下滑最明顯的是中西部和環(huán)渤海城市，2021年百強房企在環(huán)渤海三四線的投資占比僅6%。
進入2022年，土地市場整體遇冷，三四線城市投資退潮更為明顯。在各能級投資金額占比中，三四線城市僅有14%，甚至低于一線城市，頭部房企在2022年上半年幾乎停止在三四線拿地投資。
具體到企業(yè)層面，萬科、越秀地產(chǎn)、綠城中國、金地集團均提出堅持聚焦高能級城市，碧桂園、美的置業(yè)則強調(diào)換倉升級、調(diào)節(jié)方向。
萬科要求投資聚焦市場更為穩(wěn)定、發(fā)展?jié)摿Ω蟆F隊操盤能力更強的區(qū)域，嚴格控制非核心城市、非核心區(qū)域的經(jīng)營性資產(chǎn)獲取。舉例而言，萬科進入威海市場6年，僅落地2個項目，且都是和當?shù)佚堫^企業(yè)威高集團合作開發(fā)。
綠城中國提出80%資源集中一二線，20%集中江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強三四線城市。越秀地產(chǎn)將資源優(yōu)先投向已進入且具有經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和人口凈流入優(yōu)勢的區(qū)域和城市，“優(yōu)中選優(yōu)，把握最佳投資機會”。
美的置業(yè)在2022年提出逐步推出低量級城市，聚焦深耕。碧桂園則退出一些非確定性的市場和經(jīng)營得較弱的合作項目，向確定性更強、相對高能級的市場調(diào)節(jié)。
不過，百強房企投資雖整體收縮，但大象轉(zhuǎn)身慢，并非回歸一二線均取得了有效進展。
謝楊春表示，部分規(guī)模房企如萬科、華潤等布局仍相對均衡，而碧桂園、中梁等以三四線起家的房企，并未迅速的轉(zhuǎn)入回歸二線城市的浪潮中，甚至在集中供地中三四線投資占比略有增加，但范圍收縮至有產(chǎn)業(yè)基礎、有人口導入的的三四線。
“房地產(chǎn)本身就是一個長周期的開發(fā)模式，從拿地到最終的資金回籠，需要兩到三年的時間周期。這個周期中，確實存在太多不可控的變量，總歸房企現(xiàn)在的投資開始越來越謹慎了。”郭毅認為，“不可能單純靠房地產(chǎn)去拉動經(jīng)濟，而是經(jīng)濟有了向好的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)有了很好的發(fā)展勢頭，那么房地產(chǎn)才能同步保持向上的態(tài)勢。”