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近日，一則關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的新聞引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛討論。

位于巷道內(nèi)的“鐵架房”。攝/瑤瑤

實(shí)際上，該學(xué)區(qū)房既沒(méi)有屋頂也沒(méi)有房間，只有空蕩蕩的半截磚墻和幾個(gè)破爛的鐵架子，由于聲稱擁有溫州六中總校（即溫州市實(shí)驗(yàn)中學(xué)）2024年初中上學(xué)名額，公開(kāi)標(biāo)價(jià)270萬(wàn)元，被稱為“神奇的鐵架子”。

盡管該“鐵架房”的外觀和條件都很糟糕，沒(méi)有居住的可能性，但因?yàn)樗^的“價(jià)格低廉”，引起了不少購(gòu)房者的關(guān)注。發(fā)布該房產(chǎn)信息的潘姓中介對(duì)中國(guó)新聞周刊透露，近段時(shí)間有不少客戶咨詢此房相關(guān)情況，“但是觀望的人多，真正想買(mǎi)的人少”。

數(shù)位該區(qū)域房產(chǎn)中介向中國(guó)新聞周刊表示，該價(jià)格相當(dāng)有吸引力，“80平米，270萬(wàn)，能買(mǎi)到溫州六中的學(xué)區(qū)房，價(jià)格非常實(shí)惠”，即便只是一堆不能住人的“破銅爛鐵”。

據(jù)悉，作為溫州頭部學(xué)區(qū)之一，溫州六中周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格根據(jù)房子大小從二百多萬(wàn)到四五百萬(wàn)不等，一些小面積房單價(jià)甚至超過(guò)十多萬(wàn)一平方米。

不過(guò)，溫州市鹿城區(qū)教育局一位工作人員告訴中國(guó)新聞周刊，購(gòu)買(mǎi)“鐵架房”需謹(jǐn)慎，其是否具有學(xué)區(qū)資格還有待確認(rèn)?！按祟?lèi)房子要建房的話需要住建局審批，沒(méi)有那么簡(jiǎn)單?！彼f(shuō)。

此外，按照當(dāng)?shù)卣猩撸搶W(xué)區(qū)還存在分流風(fēng)險(xiǎn)。

270萬(wàn)元只為一個(gè)存在風(fēng)險(xiǎn)的學(xué)位名額，也折射出市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的病態(tài)追捧。

已無(wú)正常房屋結(jié)構(gòu)

據(jù)《溫州晚報(bào)》報(bào)道，“鐵架房”位于溫州市百里東路卷索巷，未發(fā)現(xiàn)房屋門(mén)牌，只有屋前石英石板上寫(xiě)著的“卷索巷11弄20號(hào)”。

中國(guó)新聞周刊了解到，“鐵架房”周?chē)h(huán)境破敗不堪，該“鐵架房”已無(wú)正常房屋結(jié)構(gòu)，約二層樓高的生銹鐵架矗立在叢生的雜草之間。而從內(nèi)部來(lái)看，“鐵架房”內(nèi)布滿亂糟糟的垃圾和野草。屋內(nèi)沒(méi)有任何家具，僅存的一間廁所，門(mén)也破損嚴(yán)重。

位于巷道內(nèi)的“鐵架房”。攝/瑤瑤

據(jù)了解，該房房主朱先生在五六年前為孩子上學(xué)購(gòu)入該房產(chǎn)，但并未真正入住。在2019年左右，他計(jì)劃拆除原有房屋，并建造新房。但由于鄰居反對(duì)，加之缺乏相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致整個(gè)工程停工。幾年過(guò)去了，這所房子一直被擱置在原地，淪為一處荒蕪的廢墟。

“不單單是鄰里不同意，而且朱先生還沒(méi)有辦好原拆原建的相關(guān)審批手續(xù)?！痹摲慨a(chǎn)所在的溫州市鹿城區(qū)百里坊社區(qū)黨委書(shū)記林偉介紹，“原先只說(shuō)是小范圍修繕，因而沒(méi)有報(bào)批，結(jié)果直接把整個(gè)房子都拆掉了，有關(guān)部門(mén)介入，責(zé)令工程停工?！?/p>

林偉說(shuō)，他們?cè)啻温?lián)系朱先生，希望他補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)，把房子蓋好，但不知何故朱先生一直拖著不處理，房子便荒廢至今，“為了不影響市容，我們只好定期派人去清掃”。

前述潘姓中介認(rèn)為，該房子能否蓋好有一定難度，因此他也勸購(gòu)房者謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)?！熬唧w原因只有房東知道，但是一般人買(mǎi)過(guò)去肯定建不起來(lái)。”他說(shuō)，溫州六中附近的房子向來(lái)緊俏，若該房子容易蓋起來(lái)，肯定早已售出。

“價(jià)值只在學(xué)區(qū)”

溫州六中由于教學(xué)質(zhì)量過(guò)硬，歷來(lái)深受當(dāng)?shù)丶议L(zhǎng)青睞。據(jù)該校官網(wǎng)介紹，現(xiàn)有總校東區(qū)、總校西區(qū)和府東分校三個(gè)辦學(xué)點(diǎn)，共有78個(gè)教學(xué)班、316名教職工、3730余名學(xué)生。

在溫州一直從事地產(chǎn)行業(yè)工作的劉雅告訴中國(guó)新聞周刊，購(gòu)買(mǎi)溫州六中學(xué)區(qū)房的買(mǎi)家一般有以下兩種情況：一類(lèi)是家境殷實(shí)，主要出于為自己子女獲得優(yōu)質(zhì)教育資源而購(gòu)買(mǎi)；第二類(lèi)買(mǎi)家可能需要賣(mài)掉幾套房或籌集資金，以便能夠支付學(xué)區(qū)房的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用。

劉雅認(rèn)為，這兩類(lèi)購(gòu)房群體最在意的是學(xué)區(qū)的穩(wěn)定性?！斑@個(gè)‘鐵架房’只有一個(gè)空殼，并非能住人的房子，買(mǎi)家肯定擔(dān)心萬(wàn)一政策有變無(wú)法就讀，因此有錢(qián)的寧愿貼錢(qián)買(mǎi)好點(diǎn)的，沒(méi)錢(qián)的寧愿早點(diǎn)買(mǎi)個(gè)小戶型房子”。

溫州貝殼找房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳麗情告訴中國(guó)新聞周刊，溫州六中學(xué)區(qū)內(nèi)的房子大多年代比較久遠(yuǎn)，一些甚至不符合居住條件。該區(qū)域房?jī)r(jià)通常不是按照平方米計(jì)算，而是根據(jù)房子本身的情況來(lái)定價(jià)，“一房一價(jià)”是常態(tài)，“比如80平方米的房子價(jià)格在三四百萬(wàn)元之間，但20平方米的房子也要200萬(wàn)出頭”。

她介紹，雖然這片區(qū)域的房子售價(jià)也受大小、賣(mài)相和結(jié)構(gòu)影響，但“實(shí)際上其價(jià)值只在學(xué)區(qū)”。

因此，這套當(dāng)?shù)仡^部學(xué)區(qū)的“鐵架子”房，實(shí)際上賣(mài)的不是房子，而是入學(xué)名額。

中國(guó)新聞周刊查閱鹿城區(qū)人民政府官方網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)，在《2022年鹿城區(qū)初中招生工作實(shí)施辦法》中，明確其報(bào)名材料除了戶籍相關(guān)材料，還需房產(chǎn)相關(guān)材料，而房產(chǎn)相關(guān)材料指的是符合入學(xué)條件的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房屋產(chǎn)權(quán)證）。

該文件中還指出，入學(xué)溫州六中的房產(chǎn)，若建筑面積在60平方米以下、20平方米以上，領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證（包括新購(gòu)房、買(mǎi)賣(mài)、析產(chǎn)、繼承等）須滿三年。

此外，2015年4月1日及以后領(lǐng)取的房屋產(chǎn)權(quán)證，三年內(nèi)僅供一戶（一對(duì)夫婦及其未婚子女計(jì)為一戶）家庭子女入學(xué)使用。

這意味著，即便只是一堆鐵架子，只要有房屋產(chǎn)權(quán)證，且學(xué)位三年內(nèi)未被占用，原則上購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，可以順利入讀該學(xué)區(qū)。

前述潘姓中介則明確表示，該“鐵架房”產(chǎn)權(quán)沒(méi)有問(wèn)題，可以正常交易，“讀書(shū)肯定沒(méi)問(wèn)題”。

面臨分流風(fēng)險(xiǎn)

不過(guò)，即便滿足前述入學(xué)條件，報(bào)讀溫州六中還存在分流風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)能否順利入學(xué)也存在不確定性。

位于巷道內(nèi)的“鐵架房”。攝/瑤瑤

據(jù)近日鹿城區(qū)發(fā)布的中小學(xué)招生預(yù)警，溫州六中處于紅色預(yù)警狀態(tài)（施教區(qū)入學(xué)生源數(shù)達(dá)到或超過(guò)學(xué)校招生規(guī)模的100%）。按照當(dāng)?shù)卣?，預(yù)警學(xué)校（校區(qū)）按照《鹿城區(qū)義務(wù)教育學(xué)校招生預(yù)警分流機(jī)制》相關(guān)辦法執(zhí)行分流。

由于溫州六中為第一批紅色預(yù)警學(xué)校，這意味著2019年3月31日之后購(gòu)買(mǎi)該學(xué)區(qū)房子，有可能面臨分流風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，陳麗情表示，由于溫州六中學(xué)區(qū)范圍相對(duì)較小，學(xué)校又比較大，購(gòu)入相應(yīng)房產(chǎn)基本上能入學(xué)。但她同時(shí)說(shuō)，“雖然之前學(xué)校年年發(fā)布學(xué)位預(yù)警，至今也從未分流過(guò)，但未來(lái)誰(shuí)也不敢保證沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

她也談到，由于該房屋缺乏正規(guī)房子結(jié)構(gòu)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)居住功能，失去了房產(chǎn)的基本屬性，且本身手續(xù)也不齊全，是否符合相關(guān)法律法規(guī)有待商榷。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向中國(guó)新聞周刊表示，通常來(lái)說(shuō)，房子如果坍塌，嚴(yán)格來(lái)講房屋的所有權(quán)就已經(jīng)自然滅失了，即便現(xiàn)在購(gòu)入也不一定能辦下房屋產(chǎn)權(quán)證。他說(shuō)，“如果房管部門(mén)或不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)嚴(yán)格審查，發(fā)現(xiàn)房子的具體狀態(tài)，可能無(wú)法正常交易。”

“也許現(xiàn)在還能以學(xué)區(qū)房的名義進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但將來(lái)真正用的時(shí)候，是否真的能用？客觀來(lái)說(shuō)，它已經(jīng)毀損，不能稱之為‘房’了?！蓖跤癯颊f(shuō)。

王玉臣認(rèn)為，學(xué)區(qū)房完全仰賴于學(xué)區(qū)政策，而學(xué)區(qū)政策并非一成不變，甚至可以說(shuō)變動(dòng)才是其常態(tài)。學(xué)區(qū)政策上的些許變動(dòng)，在一夜之間就能讓寸土寸金的“風(fēng)水寶地”變得無(wú)人問(wèn)津。

在法律方面，由于“鐵架房”屬于非正規(guī)建筑，如果未來(lái)政府部門(mén)對(duì)此類(lèi)非正規(guī)建筑進(jìn)行限制，購(gòu)買(mǎi)者可能需要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

過(guò)去，在北京，一處西城區(qū)胡同里的幾平米“雜物房”，會(huì)因?qū)儆谀硨W(xué)校學(xué)區(qū)而“身價(jià)大漲”；甚至四合院里的一條過(guò)道，也會(huì)因?yàn)榭梢月鋺舨@得附近小學(xué)入學(xué)資格而被掛牌出售。

但從2017年起，北京調(diào)整了入學(xué)政策，強(qiáng)調(diào)實(shí)際居住，無(wú)法滿足基本居住需求的房子一律不能作為入學(xué)資格條件。

據(jù)了解，北京某些熱點(diǎn)學(xué)校早就已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格地“入戶實(shí)際調(diào)查”。調(diào)查的重點(diǎn)集中在入學(xué)學(xué)生及監(jiān)護(hù)人是否在登記地實(shí)際居住以及居住多久。一些學(xué)校要求實(shí)際居住時(shí)間最少也要滿一年。

此后，北京“過(guò)道房、車(chē)庫(kù)房、空掛戶”等不符合居住條件的情況，不作為入學(xué)資格條件，也失去了市場(chǎng)。

“政策變化是深刻在學(xué)區(qū)房骨子里的根源性風(fēng)險(xiǎn)?！蓖跤癯颊f(shuō)。他認(rèn)為，購(gòu)房者若購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，無(wú)論是一手房，還是二手房，都需找當(dāng)?shù)亟逃块T(mén)核實(shí)相關(guān)政策，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

作者：陳淑蓮