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32套別墅一次性上架法拍，深圳大鵬新區(qū)麓灣居的法拍房源近期引起市場(chǎng)的關(guān)注。

據(jù)阿里法拍平臺(tái)，大鵬新區(qū)麓灣居近期在阿里法拍平臺(tái)集中上架32套別墅，上述別墅分別在不同時(shí)間段進(jìn)行拍賣，其中一拍別墅20套，二拍別墅12套，最低起拍價(jià)978.77萬(wàn)元，總起拍價(jià)達(dá)6.26億元。

圖為拍賣界面截圖

6月14日10點(diǎn)，麓灣居15套房源結(jié)束法拍，但遺憾的是，當(dāng)日法拍的15套房源全部因無(wú)人競(jìng)拍而流拍。

6月14日法拍的15套房源全部因無(wú)人競(jìng)拍而流拍

截至目前，阿里法拍平臺(tái)仍有17套麓灣居的別墅等待法拍，其中5套房源為一拍，起拍價(jià)相較于評(píng)估價(jià)約打了8折；另外12套房源均為二次法拍，起拍價(jià)相較于評(píng)估價(jià)打了約6.5折。

別墅法拍在深圳并不是什么稀罕事兒，但一次性法拍32套的“大單”卻并不常見(jiàn)。這批次別墅法拍背后涉及了怎樣的糾紛？最終又能否全部賣出？

開(kāi)發(fā)商賣資產(chǎn)還債

麓灣居開(kāi)發(fā)商為三科控股集團(tuán)有限公司，成立于1996年，總部坐落于深圳大鵬新區(qū)。據(jù)官網(wǎng)介紹，公司以建筑、市政為龍頭，房地產(chǎn)為支柱，涉足工程顧問(wèn)、酒店管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

本次上架法拍平臺(tái)的32套別墅房屋的權(quán)利人均為三科控股集團(tuán)有限公司，即是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商自持的產(chǎn)品。

而麓灣居別墅被法拍的背后，是開(kāi)發(fā)商由于債務(wù)問(wèn)題引發(fā)的資產(chǎn)拍賣。據(jù)天眼查，三科控股集團(tuán)目前共有9條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額共5.91億元。

從本批次法拍房源的裁定文書中可以看到，三科控股集團(tuán)與中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司以及廈門國(guó)際銀行股份有限公司珠海分行之間分別具有公證債權(quán)與借款合同糾紛案件。因三科控股集團(tuán)逾期未履行義務(wù)而被申請(qǐng)變賣房產(chǎn)以清償債務(wù)。

值得一提的是，本次三科控股集團(tuán)的債主之一中國(guó)信達(dá)，作為中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司之一，深耕不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)核心主業(yè)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為化解潛在的風(fēng)險(xiǎn)，回收債務(wù)，中國(guó)信達(dá)已經(jīng)多次對(duì)外掛牌出售房地產(chǎn)項(xiàng)目。

去年7月，中國(guó)信達(dá)牽手阿里資產(chǎn)在廣州舉行了一場(chǎng)特殊資產(chǎn)推介會(huì)，信達(dá)篩選出了500多項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，債權(quán)本金合計(jì)近千億元，涵蓋了商場(chǎng)、酒店、寫字樓、綜合體、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)/物流、文旅等商業(yè)地產(chǎn)主要類型，這場(chǎng)推介會(huì)的直播觀看流量更是達(dá)到百萬(wàn)人次。

隨著麓灣居被掛上阿里法拍，這次中國(guó)信達(dá)的債務(wù)能收回來(lái)嗎？

會(huì)有人買單嗎？

公開(kāi)資料顯示，麓灣居位于龍崗區(qū)葵涌街道溪涌村，項(xiàng)目建筑面積約48000平方米；占地面積約78682平方米；容積率≤0.61；土地使用年限70年；項(xiàng)目為度假型別墅社區(qū)，由98套別墅和238套小戶型公寓組成，產(chǎn)品類型包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、公寓。

圖為麓灣居項(xiàng)目資料圖

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的資料，該項(xiàng)目的開(kāi)盤時(shí)間是2015年，至今已有近10年的時(shí)間。

以目前關(guān)注度較高的12棟F房產(chǎn)為例，據(jù)其不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果上可以看到，房源登記日期為2015年9月，登記價(jià)格約為161.5萬(wàn)元。

麓灣居12棟F房產(chǎn)目前在法拍平臺(tái)的評(píng)估價(jià)約為1223.5萬(wàn)元，也是本批次法拍房源中最便宜的一套，該房源起拍價(jià)約為978.8萬(wàn)元，建筑面積197.55平方米，折合起拍單價(jià)約為4.95萬(wàn)元/平方米。

據(jù)樂(lè)有家中介平臺(tái)，麓灣居目前暫無(wú)二手房源掛牌，小區(qū)僅有兩套房源在租，其中建面約178平方米的別墅產(chǎn)品租金為2.49萬(wàn)元/月，建面約76平方米的普通住宅租金僅為3500元/月。

無(wú)論是售價(jià)還是租金，在豪宅遍地的深圳都不算高。這樣的市場(chǎng)行情同麓灣居所在的片區(qū)有極大的關(guān)系。

從項(xiàng)目的基本特點(diǎn)來(lái)看，盡管項(xiàng)目位于“中國(guó)最美麗的八大海灘之一”深圳葵涌洋疇灣“一線建設(shè)控制區(qū)”以內(nèi)，但麓灣居為度假型別墅社區(qū)，周邊商業(yè)、教育等配套不足，交通不便，生活便利度的劣勢(shì)較為明顯。

“這個(gè)板塊即使在市場(chǎng)火爆期都掀不起波瀾，更何況是現(xiàn)在這樣一個(gè)市場(chǎng)極度分化的時(shí)期?！庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者，葵涌街道相對(duì)深圳傳統(tǒng)市中心較為偏遠(yuǎn)，片區(qū)房源流通率較低，雖然法拍房的起拍價(jià)通常低于市場(chǎng)價(jià)，但考慮到地理位置、配套以及市場(chǎng)環(huán)境等因素，潛在買家可能認(rèn)為價(jià)格并不具有足夠的吸引力。

另一方面，法拍市場(chǎng)的環(huán)境可能影響買家的判斷。

深圳同致評(píng)估今年一季度法拍數(shù)據(jù)顯示，深圳90.09%的住宅法拍房低于評(píng)估價(jià)成交，1.72%的住宅法拍房等于評(píng)估價(jià)成交，8.19%的住宅法拍房高于評(píng)估價(jià)成交。從今年一季度深圳住宅法拍房成交價(jià)與二手房參考價(jià)相比較，86.96%的住宅法拍房低于參考價(jià)成交，僅有13.04%的住宅法拍房高于參考價(jià)成交。

灣財(cái)社記者注意到，高于評(píng)估價(jià)或者二手房參考價(jià)成交的法拍房大多是較為“稀缺”的豪宅房源。

今年4月3日，深圳5套法拍豪宅順利成交，均多人報(bào)名，而且都高出起拍價(jià)不少。最高1套，沙河高爾夫獨(dú)棟別墅，更是由起拍價(jià)3906萬(wàn)，經(jīng)過(guò)近500輪競(jìng)價(jià)，拍到1.6億元，溢價(jià)率高達(dá)310%，成為深圳司法拍賣史上溢價(jià)最高法拍房。據(jù)了解，該別墅為南山區(qū)沙河?xùn)|路一棟整棟別墅，房產(chǎn)證面積424平，起拍價(jià)約為3906萬(wàn)元，吸引14人報(bào)名，超3萬(wàn)人圍觀。

而對(duì)于大鵬新區(qū)麓灣居的別墅來(lái)說(shuō)，在本身價(jià)值認(rèn)可度不高且市場(chǎng)環(huán)境走低的情況下，接下來(lái)17套房源的法拍或許同樣難言樂(lè)觀。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)