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山東省是全國(guó)較為富裕的省份之一，而山東的經(jīng)濟(jì)建設(shè)更是走在全國(guó)的前列，山東經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)排名第三，僅次于廣東、江蘇。

美麗的膠東半島

膠東半島是山東地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域聚集了青島、煙臺(tái)、威海等三個(gè)重量級(jí)的城市。

隨著城市化的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的高速建設(shè)，對(duì)于這些大城市中心城區(qū)人口越來(lái)越多，綜合實(shí)力也越來(lái)越強(qiáng)。

而對(duì)于縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)，從城市能級(jí)的角度，縣級(jí)城市對(duì)人口的吸引力遠(yuǎn)不如地級(jí)中心城區(qū)對(duì)人口的吸引力。

璀璨的城市燈火

但對(duì)于膠東半島區(qū)域的縣級(jí)城市，或許我們并不能以縣級(jí)城市的角度來(lái)看這些區(qū)域。

今天我們就位于威海地區(qū)2個(gè)縣級(jí)城市來(lái)與大家進(jìn)一步剖析，主要剖析榮成市、乳山市樓市潛力與未來(lái)。

影響一個(gè)城市樓市固定資產(chǎn)價(jià)值的因素有很多，比如：城市的常住人口、城市的經(jīng)濟(jì)總量、城市的產(chǎn)業(yè)分布、城市的建成區(qū)面積都與樓市固定資產(chǎn)價(jià)值有直接關(guān)系。

優(yōu)秀的城市生態(tài)環(huán)境

那么首先我們先從人口的角度來(lái)認(rèn)識(shí)這兩座縣級(jí)城市。

威海市應(yīng)該是整個(gè)山東地區(qū)人口較少的一個(gè)地級(jí)市，常住人口只有290萬(wàn)人。

而對(duì)于這兩座縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)，人口最多的是榮成市，現(xiàn)在常住人口是71萬(wàn)人，另外乳山市人口只有46萬(wàn)人。

乳山大拇指廣場(chǎng)

過(guò)去10年時(shí)間，榮成市的人口基本沒(méi)有什么變化，但是乳山市的人口卻出現(xiàn)超過(guò)10萬(wàn)人的流出，約占到原人口數(shù)據(jù)的17%。

我們?cè)賮?lái)認(rèn)識(shí)一下這兩座縣級(jí)城市的地理位置。

膠東半島之所以發(fā)展快，主要在于這個(gè)區(qū)域的地理位置相當(dāng)好，不但海灘景色優(yōu)美，對(duì)于這個(gè)片區(qū)更是有優(yōu)秀的深水港，非常適合貨物進(jìn)出港。

榮成市地理位置

從地理位置上看，榮成市的地理位置相當(dāng)不錯(cuò)，擁有較長(zhǎng)的海岸線，另外榮成市與威海環(huán)翠區(qū)、文登區(qū)都不遠(yuǎn)。

乳山市地理位置

從乳山市的地理位置可以看到，乳山市與威海城區(qū)也不太遠(yuǎn)，另外乳山市距離煙臺(tái)相對(duì)來(lái)說(shuō)也是較近的。

地理位置看這兩座城市都是相當(dāng)?shù)牟诲e(cuò)，而且這兩座城市都有大量的海岸線。

我們?cè)賮?lái)認(rèn)識(shí)一下這兩座縣級(jí)城市在過(guò)去一年的經(jīng)濟(jì)總量。

2020年，威海全市共完成經(jīng)濟(jì)總量3,017億。對(duì)于這兩座縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)，2020年榮成市共完成經(jīng)濟(jì)總量943億，在威海地區(qū)排名第一。

優(yōu)秀的城市環(huán)境

另外乳山市共完成經(jīng)濟(jì)總量280億，如果把威海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)單獨(dú)列項(xiàng)，那么乳山市在威海地區(qū)排名第五。

看得出來(lái)，這兩座縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)總量差異較大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，榮成市的發(fā)展遠(yuǎn)高于乳山市的發(fā)展。

座座高樓拔地起

結(jié)合經(jīng)濟(jì)總量，我們?cè)賮?lái)認(rèn)識(shí)一下這兩座縣級(jí)城市他們的產(chǎn)業(yè)分布。

絕佳的地理位置，促進(jìn)榮成產(chǎn)業(yè)的不斷推進(jìn)。

現(xiàn)在榮成市一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重大約為14.3:31.7:54。第三產(chǎn)業(yè)超過(guò)54%更是表示這座城市是一座服務(wù)業(yè)超級(jí)發(fā)達(dá)的城市。

榮成天鵝湖

由于榮成市管轄大量的海域區(qū)域，所以榮成市的漁業(yè)非常發(fā)達(dá)，2020年榮成市光漁業(yè)總收入就超過(guò)1,000億，在全國(guó)所有縣級(jí)城市漁業(yè)排名中，排名第一。而且這個(gè)第一是連續(xù)39年排名第一，可以見(jiàn)證這個(gè)區(qū)域漁業(yè)的發(fā)達(dá)。

現(xiàn)在榮成市逐漸形成海洋生物食品、汽車(chē)及機(jī)械制造、船舶及零件配件等三大核心產(chǎn)業(yè)，在榮成規(guī)上工業(yè)占比超過(guò)83.6%。

可以說(shuō)榮成市的工業(yè)發(fā)展是高度聚集的，而這種高度聚集更是讓很多細(xì)化領(lǐng)域在全國(guó)處在領(lǐng)先水平。

榮成船舶

整個(gè)榮成市目前共有25個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)，其中船舶修理、金屬成型機(jī)床、電力電纜2020年發(fā)展增速都在50%以上。

榮成市第三產(chǎn)業(yè)比重很高，跟榮成的交通物流運(yùn)輸有直接關(guān)系，2020年榮成市全年共完成港口貨物吞吐超過(guò)456萬(wàn)噸。

湛藍(lán)的海水

現(xiàn)在乳山市一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重大約為19.2:33.2:47.6，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重中就可以看到乳山市的農(nóng)林漁牧產(chǎn)業(yè)也是比較發(fā)達(dá)。

隨著乳山市大力推進(jìn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，對(duì)于現(xiàn)在的乳山逐漸形成3 3產(chǎn)業(yè)體系，重點(diǎn)培育食品加工、服裝紡織、裝備制造等三大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，大力推進(jìn)現(xiàn)代海洋、新能源、健康文旅三大新型產(chǎn)業(yè)集群。

生態(tài)宜居之城

我們?cè)賮?lái)認(rèn)識(shí)一下這三座縣級(jí)城市的管轄面積和建成區(qū)規(guī)模。

榮成市管轄面積大約1526平方公里，乳山市管轄面積大約1665平方公里。

隨著城市化的發(fā)展，現(xiàn)在榮成市的建成區(qū)面積大約64平方公里，而對(duì)于乳山市建成區(qū)面積大約39平方公里。

榮成市城區(qū)路網(wǎng)

我們?cè)賮?lái)認(rèn)識(shí)一下這兩座縣級(jí)城市目前的房?jī)r(jià)分布。

威海地區(qū)共管轄兩區(qū)兩縣級(jí)市，現(xiàn)在房?jī)r(jià)最貴的是環(huán)翠區(qū)，環(huán)翠區(qū)平均房?jī)r(jià)大約在1.1萬(wàn)，另外一個(gè)城區(qū)文登區(qū)平均房?jī)r(jià)大約0.56萬(wàn)。

對(duì)于這兩座縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)最貴的是榮成市，目前榮成市的平均房?jī)r(jià)大概在0.67萬(wàn)，另外乳山市的平均房?jī)r(jià)只有0.36萬(wàn)。

乳山市城區(qū)路網(wǎng)

我們通過(guò)多個(gè)維度、多個(gè)角度來(lái)對(duì)這兩座縣級(jí)城市進(jìn)行剖析。

分別從常住人口、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)分布、建成區(qū)規(guī)模等角度可以看到，這兩座縣級(jí)城市的地理位置都相當(dāng)不錯(cuò)，都是膠東半島重要的區(qū)域中心城市，但這兩座縣級(jí)城市綜合實(shí)力差距較大。

整齊的規(guī)劃，城市的蝶變

相對(duì)而言，榮成市的綜合實(shí)力要優(yōu)于乳山市的綜合實(shí)力，榮成市不僅僅只是威海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的區(qū)域，也是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市當(dāng)中的佼佼者。

當(dāng)然從房?jī)r(jià)的角度也可以看出，整個(gè)威海地區(qū)的房?jī)r(jià)都不算高，而對(duì)于榮成市和乳山市來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)是比較低的。

特別是乳山市房?jī)r(jià)與榮成市都有巨大的差距，而乳山市的房?jī)r(jià)在全國(guó)縣級(jí)城市排名當(dāng)中，或許也是處在非常偏后的位置。

冬季里的城市

乳山市房?jī)r(jià)之所以低，主要跟乳山銀灘也有很大的關(guān)系。

乳山銀灘的大量開(kāi)發(fā)而促進(jìn)了當(dāng)?shù)卮媪糠繋?kù)存大，而且這些房子房?jī)r(jià)是非常偏低的。另外乳山的房?jī)r(jià)低，跟人口流出也有一定的關(guān)系。

短期的角度看，榮成市與乳山市房?jī)r(jià)大跌的概率基本不高，但房?jī)r(jià)上漲的概率也不高。

乳山銀灘

畢竟這兩個(gè)縣級(jí)城市都處在環(huán)境較好的膠東半島區(qū)域，而這兩座縣級(jí)城市與周邊各大中心城市之間的距離也不遠(yuǎn)。

長(zhǎng)期的角度看，隨著大青島都市圈的建設(shè)，加速青島周邊城市快速融入大青島都市圈，或許未來(lái)多個(gè)中心城市軌通過(guò)軌道相連。

對(duì)于縣級(jí)城市的中心城區(qū)來(lái)說(shuō)，城區(qū)規(guī)模也會(huì)越來(lái)越大，而城市的配套也會(huì)越來(lái)越好。

畫(huà)框里的城市

隨著城市產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)，城市人均收入的大幅度提升，城市生態(tài)環(huán)境與相關(guān)配套的完善，也會(huì)大幅度提升城市固定資產(chǎn)價(jià)值。

未來(lái)這兩座縣級(jí)城市樓市都具有一定的潛力，特別是榮成市。隨著城市化的發(fā)展，未來(lái)的榮成市或許也能夠快速融入威海城區(qū)建設(shè)。

城市的美是不一樣的美

相對(duì)而言，乳山市還有較大的進(jìn)步空間。

只有不斷提高乳山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，加速乳山市城市建設(shè)，推動(dòng)乳山市與周邊城市相向發(fā)展，促進(jìn)更多的新乳山人在乳山安家，我想未來(lái)的乳山市樓市也會(huì)有一定的升值空間。

從大城市的格局看這兩座縣級(jí)城市，從未來(lái)青島、威海、煙臺(tái)三城融合發(fā)展，建設(shè)更大的都市圈，來(lái)看這兩座縣級(jí)城市。

干凈整潔的城市

或許現(xiàn)在的成績(jī)只是未來(lái)很小的一部分，而未來(lái)的這兩座縣級(jí)城市也必然會(huì)迎來(lái)城市蝶變，成為膠東半島區(qū)域璀璨的明珠區(qū)域中心城市。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。