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（原標(biāo)題：杭州市中心一小區(qū)重建！自掏腰包5億元，548戶居民干了一件大事！）

“房子終于拆掉重建了，可以住上新房子了。”面對記者，浙工大退休教師陳先生的喜悅之情溢于言表。

陳老師是朝暉浙工新村的居民，該小區(qū)曾是杭州典型的危舊小區(qū)。浙工新村的重建不僅令居民期待，也令更多人關(guān)注，因?yàn)槠洳捎昧艘环N新的模式——重建資金主要由居民自掏腰包解決，也就是自主更新。

浙工新村曾是杭州典型的危舊小區(qū) 圖片來源：拱墅發(fā)布

據(jù)了解，浙工新村是浙江首個采取自主更新模式進(jìn)行重建的危舊小區(qū)，在全國也鮮有先例。這一嘗試，也為城市老舊小區(qū)的更新指出了一條新路徑。1月11日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，要求總結(jié)浙工新村等老舊小區(qū)改造案例經(jīng)驗(yàn)做法，開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)。

自主更新

老破小重建為電梯小高層

浙工新村始建于上世紀(jì)80年代，共有14幢多層住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多數(shù)樓幢由于建筑年代久遠(yuǎn)，房屋主體采用預(yù)制多孔板及條形基礎(chǔ)，無抗震設(shè)防及配套用房，安全隱患較多。

值得一提的是，其中4幢多年前就已是C級危房（僅次于D級危房，部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險(xiǎn)情），一直以來居民的改造意愿強(qiáng)烈。

陳老師家就是4幢C級危房之一。房子面積74㎡，三室一廳，在小區(qū)中屬于大戶型?！翱蛷d、廚房、衛(wèi)生間都很小，生活多有不便。不過這還不是最主要的，前幾年被鑒定為危房，住在里面心里肯定不踏實(shí)。”陳老師說。

浙工新村改造前鳥瞰圖 圖片來源：浙江建設(shè)

去年5月，杭州發(fā)布《全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見》，要求針對危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實(shí)安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升。浙工新村迎來重建的機(jī)會。

由于小區(qū)只有部分是危房，但全體居民的重建意愿強(qiáng)烈。因而浙工新村最后采取了自主更新的模式。

據(jù)悉，浙工新村小區(qū)居民以“一幢樓一代表”為原則成立居民自主更新委員會，代表多數(shù)居民行使權(quán)利，采取委托政府部門的形式實(shí)施項(xiàng)目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新組織向政府提交自主改造申請，政府按照一事一議方式進(jìn)行審議，條件合適的支持其進(jìn)行“拆改結(jié)合”的自主改造。

“浙工新村的自主更新模式與以往的舊改或者拆遷完全不同?！惫笆麉^(qū)住建部門相關(guān)人士告訴記者，“此前的舊改或者拆遷，都是由政府出錢兜底，但浙工新村這次原拆原建的主體是小區(qū)居民，主要出資人也是居民?！?/p>

去年4月份項(xiàng)目啟動、6月份基本完成簽約、8月完成立項(xiàng)、9月完成可研批復(fù)、10月完成初步設(shè)計(jì)和騰房、11月取得施工許可證并完成拆房……去年11月28日，浙工新村城市危舊房有機(jī)更新（試點(diǎn)）項(xiàng)目正式開工，目前正在進(jìn)行樁基施工和地下室圍護(hù)工程。

浙工新村項(xiàng)目效果圖 圖片來源：拱墅發(fā)布

從項(xiàng)目效果圖上看，浙工新村僅保留其中1幢樓房（建于2000年之后），其余13幢樓房推倒之后將新建7幢11層的小高層，全部安裝電梯，實(shí)行人車分流，還配建了地下車庫。按照計(jì)劃，工程將于2025年竣工。

居民自掏5億元

出資比例超80%

老破小變身電梯洋房，環(huán)境好了，居住品質(zhì)提升了，自然是件好事?？纱蠹易铌P(guān)心的問題來了，這錢誰來出？出多少？

拱墅區(qū)住建部門相關(guān)人士給記者算了一筆賬：“據(jù)了解，原有住房的面積部分按1350元/㎡出資，其中不滿53㎡的房源，按照53㎡計(jì)算。每戶最多擴(kuò)面20㎡，擴(kuò)面部分按市場評估價(jià)出資，約34520元/㎡（根據(jù)不同樓層、戶型、朝向等因素略有浮動）。小區(qū)共548戶，按面積計(jì)算的出資總額近4億元。”

啟動改造后鳥瞰圖 圖片來源：浙江建設(shè)

除此之外，浙工新村重建后還有400多個地下車位，每個售價(jià)20余萬元，總計(jì)可獲得約1億元銷售款。由于這些車位全部針對小區(qū)居民銷售，實(shí)際上也相當(dāng)于是居民出資。這么算下來，居民總出資額約5億元。

“居民出資額大約占到重建總費(fèi)用的80%以上，其余部分由舊改、加梯、未來社區(qū)創(chuàng)建等政策性補(bǔ)貼予以解決，整個項(xiàng)目做到收支基本平衡?！惫笆麉^(qū)住建部門相關(guān)人士介紹說。

以陳老師家為例，他家房子原產(chǎn)權(quán)面積為74㎡，須承擔(dān)約10萬元建設(shè)費(fèi)；擴(kuò)面20㎡，費(fèi)用約69萬元；如果買下一個車位，費(fèi)用約22萬元。這么算下來，陳先生一共要投入100余萬元?！皹翘莘孔兂呻娞莘恐螅诒ＷC原有住宅套內(nèi)面積不減少的前提下，最多還可以擴(kuò)面20㎡，這么算下來我可以選擇一套106㎡的新房。房子大了，樓梯變電梯，還多了一個車位，我覺得這100多萬元花得值。”陳老師說。

由于戶型、樓層、朝向不同，新房建成之后不同房源價(jià)格也有一定差異，也就是“一房一價(jià)”。居民將通過抽簽等形式選中房源之后，再支付相對應(yīng)的款項(xiàng)。“對于經(jīng)濟(jì)困難的家庭，可由政府牽頭銀行提供貸款服務(wù)或者使用公積金支付?！背瘯熃值拦ぷ魅藛T說。

政府不再大包大攬

專家：值得推廣復(fù)制

浙工新村的自主更新，為城市更新尤其是老舊小區(qū)更新提供了一種新的方式。

杭州市建委公開發(fā)文稱，浙工新村城市危舊房有機(jī)更新項(xiàng)目一改過去更新項(xiàng)目政府大包大攬、全部兜底的局面，而是形成政府引導(dǎo)、居民出資、市場參與的多元化更新推進(jìn)模式。將以浙工新村更新為試點(diǎn)，積極探索老舊小區(qū)居民自主更新模式。

“隨著城鎮(zhèn)化率越來越高，在超大城市和特大城市的建成區(qū)，今后大拆大建會越來越少，通過拆遷一夜暴富的機(jī)會也會越來越少。對于政府而言，像之前那樣大包大攬承擔(dān)全部費(fèi)用甚至巨額補(bǔ)貼的做法，從長期來看也不可持續(xù)。”浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授、公共政策研究院首席專家徐林認(rèn)為，浙工新村探索的這種自主更新模式，核心是以居民為主導(dǎo)，由居民提出更新申請，更新方案由居民共同協(xié)商提出，資金也主要由居民承擔(dān)，顯然具有可持續(xù)性，值得探索和推廣。

浙工新村建成效果圖 圖片來源：拱墅發(fā)布

“危舊小區(qū)更新之后，房屋價(jià)值得到提升，居民自然也就從中獲益，這也符合‘誰出資誰受益’的原則。當(dāng)然，自主更新模式在超大和特大城市更易于推廣，因?yàn)榇蟪鞘械姆績r(jià)高，舊房更新之后房價(jià)上漲空間較大，居民的支持率就高。中小城市房價(jià)不高，更新帶來的房屋升值效應(yīng)不大，居民的意愿就不會太高。”徐林說。

他還認(rèn)為：“從全國范圍來看，危舊小區(qū)自主更新都還處于探索階段。浙工新村自主更新開創(chuàng)了一個很好的先河，既有成功的經(jīng)驗(yàn)也有需要面對的問題。比如自主更新雖然是以居民為主體，但并不是說政府部門就可以放任不管了，建筑規(guī)范、過程監(jiān)管等職責(zé)不能缺席。此外，危舊小區(qū)自主更新是一個新生事物，居民支持率多少才算通過，目前并無法律明文規(guī)定。100%的支持率幾乎不可能實(shí)現(xiàn)，我個人覺得門檻不能設(shè)置得太高，設(shè)在95%較為合適。這需要有關(guān)部門出臺相關(guān)規(guī)定進(jìn)一步明確，為今后大規(guī)模自主更新提供法理依據(jù)。”