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買房三年后返租收益爆雷，近600位業(yè)主才發(fā)現(xiàn)自己買的酒店式公寓竟然是商鋪。

近日，有市民李先生向南都·灣財社記者反映，自己曾在2018年底購買了位于福田區(qū)嘉匯新城嘉匯城項目的精裝公寓，又名Qpark。購買時中介向其宣傳這是精裝的酒店式公寓，購房時需捆綁簽訂3年的委托經(jīng)營合同，前三年按照5%的年化收益返租，月租抵月供，投資自住兩相宜。

但在交完首付，還了近3年貸款后，委托經(jīng)營管理公司以受疫情影響經(jīng)營不善為由將第四年的年化返租收益降低到了1%-1.5%。部分業(yè)主因返租收益過低決定收房自己處理房屋。而直到此時，李先生才發(fā)現(xiàn)自己買的“公寓”，竟然是商鋪。

業(yè)主投訴

二手商鋪包裝成公寓銷售

買家懷疑陷入連環(huán)騙局

“貸款10年，返租10年，不用供樓的公寓，10個人看了9個人買。”2018年底，彼時不少購房者都收到了類似的來自中介的推廣信息。

家住在龍崗，但在港島上班的李先生，被嘉匯新城嘉匯城的位置所吸引，該項目無論是到福田口岸還是羅湖口岸駕車時間都在20分鐘以內(nèi)。李先生回憶起這段買房經(jīng)歷的時候，覺得順利得有點匪夷所思。剛好準備買房，便有Q房網(wǎng)的中介給他打電話推薦這個項目，首付僅80萬起，買20-25㎡福田精裝修公寓，完美符合了他對房子的位置要求和預(yù)算，不假思索便簽訂了合同。

但直到買房3年后，因返租收益“斷崖式”下滑，難以接受返租條件的李先生被通知不續(xù)簽便要退出自行管理，而此時李先生才發(fā)覺自己可能陷入了連環(huán)騙局。

首先是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)從“公寓”變成商鋪。在業(yè)主向灣財社記者展示的房產(chǎn)證上可以看到，該不動產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)為商品房，用途為商業(yè)、辦公、住宅/商業(yè)。買房時，帶看房中介宣傳其為酒店式公寓，而后續(xù)取得的房產(chǎn)證里又標明了商業(yè)用途，業(yè)主想當(dāng)然地認為該房屋產(chǎn)權(quán)屬性并無問題。

房產(chǎn)證截圖

但實際上在真正看到房子的時候，李先生才得知該房源是商場里的商鋪，而且商鋪是非核心商圈非一樓商鋪，物業(yè)價值大打折扣。

為什么當(dāng)時買房的時候沒有發(fā)現(xiàn)商鋪的屬性？李先生告訴記者，2018年底項目銷售時售樓處設(shè)置在嘉匯新城商場的一樓，樣板間設(shè)置在二樓，3-5樓是對外出售的精裝修“公寓”，他在看房時被告知樓上正在裝修無法進入查看，而商場外圍全部用宣傳橫幅綠網(wǎng)之類的罩住，很難發(fā)現(xiàn)“公寓”的真面目。

而在現(xiàn)場看房的時候，時不時有中介宣布xxx號房源已經(jīng)被購買，房源快速去化的形勢加上現(xiàn)場人頭攢動的火熱，讓他不自覺地陷入了搶房的氛圍。

到了最終簽訂合同的步驟時，工作人員在不停地催促他快點簽，他甚至在空白頁上簽了名字并按了手印，當(dāng)時工作人員告訴他，房產(chǎn)證下來后會把戶型圖補在這張紙上，但這也為后續(xù)房屋貨不對板埋下了隱患。

購房合同最后一頁原本是空白頁，后續(xù)加印的戶型圖

“公寓”居然原本是商鋪，當(dāng)李先生想要討個說法的時候，才發(fā)現(xiàn)當(dāng)時簽訂合同的委托代理公司已經(jīng)注銷，而出賣人劉偉國作為房屋的代持人也無法取得聯(lián)系。

灣財社記者在天眼查查詢到，同李先生簽訂房屋買賣合同的，名為深圳信安企業(yè)管理有限公司的企業(yè)已于2021年7月27日注銷，該公司注銷前實控人為黃壽福，公司前監(jiān)事為梁利華。

市場行情

22㎡房子套內(nèi)面積僅8㎡

160萬買入如今掛牌40萬賣不掉

“住不了、賣不掉、不能租?！弊?021年底退出返租經(jīng)營后，包括李先生在內(nèi)的業(yè)主都受到了不同程度的經(jīng)濟財產(chǎn)損失。

李先生花費160萬元總價購買的22平方米的房屋，在經(jīng)過他實際測量后，實際套內(nèi)面積只有8平方米。

“我房屋的層高是3.2米，宣傳的時候樣板間是個精裝復(fù)式公寓，但這個層高怎么做公寓呢?！崩钕壬嬖V灣財社記者，自己本人1米8的個頭只能彎腰爬進去到上層的床上，更離譜的是整個房間是沒有窗戶的暗房，不通風(fēng)，同當(dāng)時樣板間的布局大相徑庭，根本無法住人。

李先生告訴記者，自己本人1米8的個頭只能彎腰爬進去到上層的床上

2022年7月份，李先生將自己的房源對外掛牌出售，但原本總價160萬的房源自己對外掛牌價只有40萬元，掛了三個月卻無人問津。

灣財社記者進一步在阿里法拍平臺看到，2020年，嘉匯新城5187房產(chǎn)被法拍，該房源建筑面積29.44平方米，實際成交價格74.2萬元，折合單價2.5萬元/㎡。

頁面截圖

而李先生在2018年底的買入價格超7.2萬元/㎡，彼時該項目對外銷售價格單價6.5萬-7.5萬，總價150萬-350萬，同時期同小區(qū)的寫字樓物業(yè)單價僅2萬-2.5萬。按照法拍房的成交單價來算，對比買入價李先生已經(jīng)損失上百萬。

2022年7月，有業(yè)主請了專業(yè)的評估公司評估真實價格。根據(jù)中誠莫頓（北京）資產(chǎn)評估有限公司的評估報告，嘉匯新城嘉匯城4102建筑面積32.85平方米房地產(chǎn)市場價值為人民幣821250元，折合單價只有2.5萬元/㎡。

但虧完本金還不算，因為每套房沒有獨立的水電表，業(yè)主每月必須分攤整個商業(yè)的新風(fēng)系統(tǒng)水電等成本。

李先生告訴灣財社記者，自己的房屋每月還要分攤1000元左右的費用，“跟酒店續(xù)租的話便不用繳納水電費等成本，但是按照1.5%的年化返租，我的房屋月租金不到2000元。”

由于房子已經(jīng)被改造為酒店式公寓在經(jīng)營，業(yè)主無法自行作為商鋪出租。但作為住房對外出租的話，他認為這樣的房子根本沒辦法住人，無法保證日后租客的安全，需要承擔(dān)較大的風(fēng)險，更何況根本沒有租客愿意租。

記者探訪

部分房屋布滿霉菌

走廊堪比迷宮，同一層樓層高不同

2023年8月9日，在部分業(yè)主的帶領(lǐng)下，灣財社記者實地前往了嘉匯新城嘉匯城。

該項目位于福田區(qū)深南中路3027號，西側(cè)緊挨著中山大學(xué)附屬第八醫(yī)院，向北200米即為深圳中心公園，東北方向有世紀匯購物中心，距離最近的地鐵站為1號線華強路地鐵站，步行距離600米左右。

嘉匯新城整個商場的外觀

灣財社記者在采訪中了解到，當(dāng)初決定買房的多數(shù)業(yè)主都是看中了項目所處的位置以及配套，有業(yè)主表示，自己原本打算退休后和老伴在這里居住，因為緊挨著醫(yī)院比較方便，但現(xiàn)在看到的房子明顯無法滿足兩個人居住所需的空間。

目前嘉匯新城嘉匯城的3-5層均被改造為酒店式公寓正在經(jīng)營，部分選擇退出返租協(xié)議的房源已無人管理，門牌號的標識燈處于熄滅狀態(tài)，而亮起的門牌號還在作為酒店對外出租中。

在業(yè)主展示的房屋內(nèi)部情況里可以看到，這些房屋大多沒有統(tǒng)一的戶型尺寸，有的房源呈三角形，只能放下一張床和衣柜；有的房源被打造為復(fù)式，但受層高限制上層只有不到1米的高度，只能跪著上樓；有的房源因沒有窗戶長期不通風(fēng)，墻面已經(jīng)布滿霉菌，地面肉眼可見的垃圾和污垢……

已經(jīng)發(fā)霉的房間

灣財社記者在走訪中還看到，有的房屋將兩套產(chǎn)權(quán)合并為一套，門口粘貼的門牌號有兩個，但實際上進入房間內(nèi)部只有一間獨立的房源，一間衛(wèi)生間。購買到“合并房”的業(yè)主告訴記者，自己在購買時銷售方并未告知自己和別人共享一間房，如今自己和另一個產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主都很尷尬，房屋無法分割更不可能兩個人一起居住。

一間房有兩個產(chǎn)權(quán)證

另外，灣財社記者當(dāng)日參觀到的多數(shù)房源得房率普遍未到50%。“我花40萬買了一根柱子?！庇袠I(yè)主向記者展示自己的房屋，戶型圖顯示該房屋是長方形的結(jié)構(gòu)，但實際套內(nèi)卻多了一個大約4平方米的柱子。原本29㎡的房屋，套內(nèi)15㎡的面積，業(yè)主實際測量卻只有7個平方米左右，得房率只有25%。

部分業(yè)主家里多出的柱子

更令人疑惑的是，同一層樓還存在房源的高度不一致的問題，有的房源是單間，有的則是明顯高度更高的復(fù)式房屋。整體走廊的地面也存在坡度，加上迷宮般的布局，正常行走稍不注意便會踩空。

迷宮般的布局

“酒店在正常經(jīng)營?！碑?dāng)日酒店的運營管理人員也在現(xiàn)場辦公，嘉匯新城三樓正在打掃客房的保潔人員告訴記者，他們在正常工作。

灣財社記者進一步在攜程旅行上查詢到該酒店，目前該酒店處于正常運營狀態(tài)，資料顯示其于2020年開業(yè)，客房數(shù)有200間。

在該平臺上有關(guān)房源一晚的預(yù)定價格分布在200-500元之間。其中10-13㎡的雅致mini房為283元，22-28㎡復(fù)式高級大床房為333元，15-18㎡的雅致精選大床房為352元，更大面積的復(fù)式豪華大床房為391元。

最新進展

深圳市監(jiān)局：世華地產(chǎn)存在虛假宣傳違法事實

部分業(yè)主已提起民事訴訟

在長達1年投訴的過程中，業(yè)主們也初步取得了一些進展。2022年10月8日，深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局就業(yè)主反映的房用途問題答復(fù)了《處理意見告知書》，其中明確提到業(yè)主所購買的“公寓”為商鋪。

處理意見告知書

2022年10月27日，深圳市市場監(jiān)督管理局福田監(jiān)管局下發(fā)了一份針對深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司的《行政處罰決定書》。

其中提到，該公司為嘉匯新城嘉匯城項目的非獨家轉(zhuǎn)介合伙人，已于2022年9月14日被深圳市市場監(jiān)督管理局福田監(jiān)管局予以立案調(diào)查。深圳市市場監(jiān)督管理局福田監(jiān)管局查清當(dāng)事人存在以下違法事實:

（一）當(dāng)事人在推介嘉匯新城嘉匯城項目中，存在將用途為“商業(yè)”的嘉匯新城嘉匯城項目虛假宣傳為“公寓”的違法事實；

（二）當(dāng)事人在推介嘉匯新城嘉匯城項目過程中，存在宣稱維也納酒店托管運營”，作引人誤解的商業(yè)宣傳的違法事實；

（三）當(dāng)事人作虛假和引人誤解商業(yè)宣傳的違法行為，情節(jié)嚴重。

當(dāng)事人在推介嘉匯新城嘉匯城房產(chǎn)時，宣稱該不動產(chǎn)用途為“公寓”“維也納酒店托管運營”，作虛假和引人誤解的商業(yè)宣傳，欺騙、誤導(dǎo)消費者，違反《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條第一款的規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》第二十八條第一款和《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十條第一款的規(guī)定，現(xiàn)責(zé)令當(dāng)事人立即停止違法行為，并作以下處罰:處罰款壹佰捌拾萬元（￥1800,000）。

（注：當(dāng)事人為云房公司的全資子公司，云房公司為“Q房網(wǎng)”網(wǎng)站的開辦方和“Q房網(wǎng)”商標持有人。經(jīng)云房公司授權(quán)，當(dāng)事人使用“Q房網(wǎng)”系列商標。）

值得一提的是，深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的母公司國創(chuàng)高新在近日發(fā)布公告稱，公司已于2023年6月份剝離房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，公司不再持有深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司股權(quán)，不再涉及房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。而旗下品牌Q房網(wǎng)也深陷關(guān)店、裁員困境，去年關(guān)閉800余間門店。

2023年1月28日，深圳市住房和建設(shè)局答復(fù)了業(yè)主，有關(guān)評估公司在價格評估上存在違規(guī)行為的問題，并責(zé)成深圳市不動產(chǎn)估價協(xié)會對城市評估公司進行行業(yè)自律懲戒。

2023年，嘉匯新城嘉匯城項目49名業(yè)主向福田區(qū)人民法院提起訴訟，并申請法院保全了十二名被告價值1.06億元財產(chǎn)，該案件將于8月下旬開庭。

“說好的精裝公寓，成了商場改造的地道房，被告欺詐是板上釘釘?shù)?。”嘉匯新城項目部分業(yè)主的代理律師向記者表示，民法層面是違反了合同法的誠實信用，刑法層面則涉及到詐騙。

8月10日，灣財社記者聯(lián)系到12名被告中的某家中介代理公司，其在電話中向記者表示公司正在全力協(xié)助案件的進展，一切以開庭后的最終判決為準。

隨著即將開庭，業(yè)主們或許會在法律層面取得新的回應(yīng)。但過去的四年留給他們的只有一地雞毛。有的業(yè)主因為房子的問題家庭產(chǎn)生矛盾，自住房產(chǎn)因無力還貸而被法拍，目前離婚獨自帶著兩個孩子租房生活；有的業(yè)主家中突遭意外破產(chǎn)，父親重病回鄉(xiāng)，留給他的只有百萬的債務(wù)和這套無法居住的房子。

“不要聽銷售人員的一面之詞，一定要看好合法有效的證件。”業(yè)內(nèi)專家告訴灣財社記者，作為購房者在購買房屋的時候一定要對房屋性質(zhì)、用途有一定的了解并問詢清楚，簽訂合同時確認好房屋的實用面積和權(quán)利，必要時對宣傳資料等材料保存，日后可以作為保護權(quán)益的證據(jù)，切勿跟風(fēng)買房，注意整個購房流程的合規(guī)性合法性。

采寫/攝影：南都·灣財社記者 孫陽