生產成本包括哪些（變動生產成本包括哪些）
2023-12-02
更新時間：2023-12-02 04:40:45作者：未知
北京傳出學區(qū)房價格出現(xiàn)松動的消息 資料圖
經濟觀察報 記者 田國寶 “這個戶型的房子，9月底680萬元成交，現(xiàn)在掛640萬元沒人問”，11月中旬，在北京中關村的一家我愛我家門店，中介人員王超一邊用鼠標劃拉電腦屏幕上的房源，一邊感嘆：國慶假期后，房價一天一個樣。
王超所說的這套房源位于中關村附近，因為有中關村一小加持，此前二手房成交價一直保持在15萬元/平方米左右，但不到兩個月時間，掛牌價降至13萬元/平方米左右，“9月，同一小區(qū)成交了兩套房源，之后就沒成交過”。
有關北京學區(qū)房價格出現(xiàn)松動的消息，最早出現(xiàn)在萬柳蜂鳥家園小區(qū)，一套52平方米開間以11.9萬元/平方米單價成交，該小區(qū)2022年曾以22萬元/平方米價格成交一套開間，巨大的下跌幅度讓輿論嘩然。
王超說，最近一個月來，包括學區(qū)房在內的二手房價格變動頻繁，但個別降幅較大的成交屬于個案，并不具備普遍性，“價格跌了沒？確實是跌了；但平均跌幅真有那么大嗎？答案顯然是否定的”。
下跌
王超從事房地產中介十多年，見證過房地產市場的高光時刻，也經歷過市場波折。但當前頻繁的變化，他還是首次經歷，“今天的成交價，可能就是明天的掛牌價，價格一直小步快跑往下走”。
在海淀定慧寺某小區(qū)，配套的小學有人大附小分校，小區(qū)環(huán)境相對較好，此前成交價在10萬元/平方米左右，11月初，該小區(qū)以8.1萬元/平方米單價成交一套180平方米大戶型，價格回至三年前。
一位中介人員告訴經濟觀察報，近期，他們隱藏了一部分價格不合理的房源，“有些房源只能在后臺看到，也正常交易，但不對外顯示了，從后臺看，6萬元/平方米價格的房源也不少”。
學區(qū)房也一直是北京房價的天花板 資料圖
在北京學區(qū)房市場，海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)因豐富的中小學教育資源，成為學區(qū)房聚集地。學區(qū)房也一直是北京房價的天花板。
近年來，隨著入學政策不斷調整，學區(qū)房效應逐步減弱。尤其是海淀區(qū)，在原有 “多校劃片”、“六年一學位”等基礎上，2022年初，進一步對學區(qū)進行優(yōu)化。根據(jù)新政，所有用于九年一貫制學校入學的住房，九年內只提供一個入學學位（符合國家生育政策的除外）。
此外，海淀區(qū)將“2022年1月1日后新遷入戶口”和“2019年1月1日后新購房”全部納入多校劃片，2020年以后新建的中小學繼續(xù)實施多校劃片。多校劃片范圍不斷擴大，即便是買到學區(qū)房，獲得學位，也不一定能進入意向學校。
北京一家中介公司片區(qū)負責人表示，隨著入學規(guī)則不斷調整，學區(qū)房價格泡沫被逐步刺破，價值逐步回歸至居住屬性，“現(xiàn)在跌的幅度有多大，說明之前上漲幅度更大，既然能接受房價上漲，為什么接受不了房價下跌”。
“整個市場都在下行，不僅是學區(qū)房，其他房子價格也在跌”，王超表示，相比較而言，此前價格虛高的學區(qū)房，價格下跌幅度更大，“蜂鳥家園只是個例，大部分小區(qū)價格跌幅并沒有這么大，只是成交少了，個案被放大了”。
不止學區(qū)房
9月，在“認房不認貸”等一系列樓市寬松政策影響下，一部分需求被釋放，推動北京樓市迎來一波回暖，但持續(xù)時間并不長。
上述中介片區(qū)負責人表示，9月政策效應帶來的成交不及3月，“3月的行情持續(xù)了將近一個月，9月的行情持續(xù)兩周左右”。
據(jù)其介紹，10月以后，樓市呈現(xiàn)兩個主要特征，一是成交量萎縮。以其管轄的一個門店為例，9月成交了10套，而10月僅成交了2套，“店長也說不清原因”。
同花順數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅成交10653套，環(huán)比減少25%，同比減少5%。從全年來看，成交量僅高于1月和7月。新建商品住宅方面，10月共計成交5177套，環(huán)比下降12%，同比降幅達到35%。由于新房入市數(shù)量減少，截至10月底，新房庫存較9月下降3個百分點。
二是成交價格下跌，而且價格下跌很大程度由成交量下降導致。上述中介片區(qū)負責人介紹，從門店實際成交來看，由于一部分人著急套現(xiàn)，而市場觀望情緒較濃，所以，“只能降價出售”。
北京樓市曾迎來一波回暖，但持續(xù)時間并不長 資料圖
王超也表示，目前的市場行情下，想要快速成交，只能選擇降價，而且需要一次性降到位。
隨著房子從投資屬性逐步回歸至居住屬性，一些本身品質、居住條件和物業(yè)服務較差，以往靠學區(qū)、區(qū)位和產業(yè)等附加資源升值起來的房源，價格開始回歸理性，相反，一些本身品質、服務和配套資源較好的房源，如果有教育、產業(yè)等附加資源加持，即便在市場下行的背景下，成交和價格依然保持相對穩(wěn)定性。這就造成二手房市場分化，在這一輪樓市下行中，老破小首當其沖。
市場分化的同時，二手房賣家也在分化，一部分賣家急需用錢，選擇折價套現(xiàn)；另一部分賣家，選擇等待市場階段性回暖或樓市徹底恢復后再考慮出售。
誰在低價賣房
王超介紹，一般業(yè)主對價格相當敏感，一套總價500萬元的房子，每次價格調整幅度基本不會超過5萬元，但會根據(jù)實時市場行情增加調整頻率，“心里預期總是會高于實際市場價格，所以很難一次調整到位”。
在當前二手房市場，小幅快頻調整價格幅度恰恰是大忌，從時間軸來觀察，整體價格調整幅度并不小，但由于每次調整幅度較小，總是與市場擦肩而過，最終結果是，價格降了不少，但房子總賣不出去。
急于變現(xiàn)的業(yè)主，由于著急用錢，一般會忍痛割肉，一次性將價格降到購房者心理預期。從一個長周期來看，這種策略反而能讓房子賣出一個好的價格，“如果不是急用錢或著急出手，多數(shù)人很難主動割肉”。
據(jù)多個中介人士介紹，二手房折價套現(xiàn)的業(yè)主主要分為三大類：
第一類是換房業(yè)主，通常情況下，換房采取買賣同時進行，即一邊看房買房，一邊掛網賣房。在看房過程中，如果遇到心儀的房子，往往急于下定，而忽視了老房子出手難度，最終不得不折價出手老房子。
無論購買新房還是二手房，首付周期最長半年時間，“很多人覺得賣老房子，有半年時間足夠了”，王超說，他經手的很多案例，最終都是新房子的付款截止日期將至，而老房子出售還沒有眉目。
急于變現(xiàn)的業(yè)主一般會忍痛割肉 資料圖
為了不發(fā)生違約，只能“不計成本”出手老房子，對于購房人來說，“首付比例越高，付款周期越短，撿到便宜房子的幾率就越大”，王超說，以往，類似的機遇很少，但今年以來格外多，幾乎每個月都有幾例。
第二類是做生意虧損，需要賣房償還負債。以往，類似的案例也有，但今年更多。
比如做教培的小企業(yè)主，由于學生學費多數(shù)用于房租、員工工資、償還貸款等方面，教培機構關閉后，需要向學生退還大量學費，“學生交的學費早花完了，又沒有其他收入，只能把房子賣掉退學費”。
一位從事旅游咨詢的企業(yè)負責人告訴經濟觀察報，疫情三年，由于業(yè)務量銳減，大量業(yè)務作廢，導致公司現(xiàn)金流入不敷出。今年業(yè)務恢復后，客戶應付款拖欠情況嚴重，只能賣掉一套房子維持公司日常運營。
第三類是移民或孩子出國留學群體。據(jù)王超介紹，一般計劃送孩子出國留學的家庭收入都不錯，很早之前就投資房子作為孩子留學費用來源，“現(xiàn)在孩子要出去讀書了，所以著急把房子賣掉籌集學費”。
這種情況，賣房子一般較為緊急，購房者只要付款條件較好，一般折扣都比較大。王超曾遇到一個賣房客戶，如果購房者能付全款，折扣可以達到六折。
此外，還有一些低價賣房是因為看病、失業(yè)、房子有斷供風險等，“有些客戶因為有一方失業(yè)，家庭收入減少，還不起月供，就把大房子換成小房子”，王超說，有的是因為孩子上高中支出比較大，“把學區(qū)房賣掉，換到郊區(qū)，騰挪出資金給孩子用于高考和上大學”。
（文中王超為化名）
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田國寶，經濟觀察報部門主任