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導(dǎo)語：房產(chǎn)律師王玉臣結(jié)合十來年的辦案經(jīng)驗(yàn)，給廣大的購房者朋友三條購房建議，建議收藏。

本文作者丨王玉臣（北京金訴律師事務(wù)所）

房產(chǎn)律師王玉臣結(jié)合十來年的辦案經(jīng)驗(yàn)，給廣大的購房者朋友三條購房建議，希望對(duì)大家將來購房能有所幫助。

一、防火防盜防虛假宣傳

有不少的網(wǎng)友朋友們都遇到過開發(fā)商虛假宣傳，也為此傷透了心。但是一個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)是，很多的開發(fā)商都在玩虛假宣傳，這甚至已經(jīng)成了一種常態(tài)。開發(fā)商為了謀利，在開盤銷售時(shí)，極盡宣傳之能。

但是，在購房合同中，往往看不到開發(fā)商的很多的承諾，甚至還特別約定銷售人員的承諾、宣傳資料、樣板房等等都不是合同的組成部分，沒有法律效力。開發(fā)商在合同中的這種約定顯然是對(duì)自己法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，也往往會(huì)直接導(dǎo)致購房者在收房時(shí)大失所望卻又難以維權(quán)。所以，咱們一定要學(xué)會(huì)鑒別開發(fā)商宣傳的真?zhèn)巍?/p>

首先，把握一個(gè)基本原則，只要是合同中沒有明確約定的內(nèi)容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導(dǎo)購房者。

其次，需要分清開發(fā)商宣傳一般著重從幾個(gè)角度出發(fā)。

（一）對(duì)配套設(shè)施的極力渲染是開發(fā)商最常用的手段。以云南西雙版納某度假區(qū)為例，開發(fā)商在多種媒體宣傳中明確表示小區(qū)配有高爾夫球場、人工湖、三甲醫(yī)院、國際學(xué)校等對(duì)房屋價(jià)值有極大益處的配套。

（二）學(xué)區(qū)房營銷也是開發(fā)商慣用的手段，學(xué)區(qū)房往往意味著房價(jià)的大幅度提高。

（三）對(duì)房屋高配置的鼓吹是精裝修商品房銷售的必用手段。精致的室內(nèi)效果宣傳圖美輪美奐，天上地下人間少有。

（四）地理位置的優(yōu)越，將來的發(fā)展前景等也是不少開發(fā)商吸引購房者的著力點(diǎn)。

再次，針對(duì)不同的內(nèi)容，辨別方法有所不同。

（一）關(guān)于配套的宣傳，可以通過小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實(shí)，看看小區(qū)究竟是否有這方面的規(guī)劃。如果規(guī)劃中都沒有，將來幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。

（二）關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳，可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的政府文件，如果沒有，購房者還可以去教委部門進(jìn)行核實(shí)。

（三）關(guān)于房屋的配置，可以要求開發(fā)商提供所購買房屋的施工圖紙進(jìn)行核實(shí)。

（四）關(guān)于地理位置和將來的發(fā)展前景可以要求開發(fā)商提供這一片土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，如果開發(fā)商提供不了，可以到相關(guān)的規(guī)劃部門進(jìn)行核實(shí)。

最后，總結(jié)一句話：宣傳天花亂墜，履行支離破碎；甄別小心謹(jǐn)慎，入住順心如意。

二、三分鐘查清開發(fā)商

通過中國裁判文書網(wǎng)、中國執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個(gè)開發(fā)商是否涉訴，以前有沒有出現(xiàn)過質(zhì)量問題、商品房糾紛問題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進(jìn)而初步判斷開發(fā)商的資信、資金能力。

三、學(xué)會(huì)看五證

國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。不僅僅要看這五證是否存在，還要看具體相信的內(nèi)容，看下所購買的商品房到底是什么性質(zhì)，究竟多少年產(chǎn)權(quán)，先后的手續(xù)是否一致。尤其要關(guān)注建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件附圖。