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“應該不會大降價，還是先掛著賣賣看，如果賣不掉就看看其他融資渠道，或者啟用其他家庭資產(chǎn)?！?/p>

2023年下半年，北京發(fā)布了多條被稱作是“史詩級別”的樓市調(diào)控放松政策，但整體來看并沒有取得預期的市場效果，也沒有幫助李旭（化名）順利將房子賣出去。

掛牌4個月之后，昨天（2月6日），北京通州解除“雙限”，市場心態(tài)發(fā)生了一些變化，李旭賣房的心態(tài)也開始有所變化。

圖為北京某二手房小區(qū) 每日經(jīng)濟新聞資料圖（圖文無關(guān)）

掛牌4個月

帶看量逐漸減少

2023年9月1日，北京正式宣布落實“認房不認貸”。該政策實施后，不論該家庭此前是否使用過商業(yè)貸款購房，有沒有過貸款記錄，只要在購買時家庭所有成員在京均無住房，即可符合首套房的認定標準，可按首套住房申請住房貸款。

乘著政策的東風，李旭也將家中位于北京東二環(huán)磁器口附近的一套房子掛牌出售，掛牌價800多萬元。談及賣房原因，李旭表示因為家庭將有較大資金需求，但預計賣房款不會全部用完，剩余一部分資金會用于改善置業(yè)。

“去年9月‘認房不認貸’政策出來之后，就把房子掛牌了，鏈家、21世紀不動產(chǎn)、麥田等中介門店都掛了?！崩钚裨诮邮堋睹咳战?jīng)濟新聞》記者采訪時表示，政策剛發(fā)布后能直觀感覺到市場熱度還挺高，幾乎每天都有人來看房?！?/p>

不過，在李旭看來，現(xiàn)在更多是買方市場，購房者手持現(xiàn)金，但并不急于出手購買，或者更多購房者是在等待撿漏。

“掛牌出售過程中，也有客戶到談價階段，但給的價格離我預期挺遠的，殺價百八十萬塊，所以我談了一次就不談了?！?/strong>

他了解到，小區(qū)也有鄰居因為要出國急需資金，降價100萬元左右出售的。“一般降價這么多的，對購房者付款方式要求很高，比如短期內(nèi)全款支付，但我暫時不考慮。”

北京某樓盤銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

只能選擇降價

2023年12月14日，北京購房政策再次迎來較大調(diào)整優(yōu)化，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2023年12月樓市新政發(fā)布后的半個月里，北京二手房成交7557套，日均成交444套，較新政發(fā)布前當月的日均成交套數(shù)增長23.5%。步入2024年，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至1月30日，1月北京二手房網(wǎng)簽11692套，和去年1月份同期相比上漲53.4%。

不過從李旭的直觀感受來看，樓市調(diào)控政策的邊際效應在遞減，首付比例降低政策發(fā)布后，市場反響效果不如9月時發(fā)布的“認房不認貸”，這直觀反映在了其掛牌出售的房源帶看量上。

“去年9月政策發(fā)布之后幾乎每天都有中介約帶看，現(xiàn)在一周有一次就不錯了，有時候一周也沒有一次?！崩钚癖硎?，這中間也不斷有中介主動來溝通，要求適當調(diào)低掛牌價，以增加帶看量。

綜合考慮之后，李旭選擇了降價。

“掛牌4個月，中間調(diào)低過房價，降了30萬元，后來基本沒調(diào)，因為我也不是馬上要用錢，心態(tài)上可能還是想先試探下市場情況?！崩钚裉拐\說，其實相比起來，我的房子在小區(qū)同類房源中掛牌價還是稍微偏上的。

李旭表示，調(diào)低掛牌價之后，中介的帶看和有意向的客戶也沒有變化，大家賣房的觀望情緒太重，可能還在等著更好的政策，比如首付會不會調(diào)得更低，利率會不會再降等。

據(jù)其透露，之前已經(jīng)在看要置換的新房了，但賣房過程不算很順利，暫時就擱置了。

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多地業(yè)主免費送房 有人自稱"割肉"：房產(chǎn)證還沒到手

“房子免費送的話，有人有興趣嗎？”

“本人房子免費送，已經(jīng)供了5年?！?/p>

房地產(chǎn)市場低迷期，不能實際居住且有高息貸款的房子，成了一些購房者的燙手山芋。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近期多個城市出現(xiàn)了免費送房的消息，方晴便是想要免費送房的業(yè)主之一。

她告訴記者，她要送掉的房子在廣東省肇慶市四會市，目前房子還在，有幾個人來咨詢過，如果有人有意向接手，她可以配合去做合同公證。

不過，記者在采訪中獲悉，這些打著免費送房旗號的房源普遍存在高息貸款。所謂的免費送房，實際上是原業(yè)主希望有人能夠承擔剩余的貸款，而這些房子暫由于各種原因不能實際居住或出租，或業(yè)主方不能再負擔每月高額的貸款，急于將資產(chǎn)脫手。

這種“免費送的房子”可以接手嗎？不用付首付是否真的意味著撿了個大便宜？

“利率都不知道怎么算”

方晴要送掉的這套房子位于恒福新里程小區(qū)，距離廣州車程約1小時，緊鄰江邊、環(huán)境優(yōu)美，這都是她之前決定購入的重要因素。

圖為恒福新里程小區(qū)資料圖，距離廣州車程約1小時

談起買房經(jīng)歷，方晴不無感慨：

2019年有一陣特別想買房，當時朋友說xx的房子首付只需要6萬元，我們就迫不及待跑過去看了……前后就看了一次房，直接付定金。

“當時交定金，我兜里連1萬塊都掏不出來，還是現(xiàn)場打電話找朋友借的，連利率都不知道怎么算，就背上了沉重的房貸?！?/p>

不過，等到整個交易流程走下來，方晴發(fā)現(xiàn)所謂的低首付都是開發(fā)商的宣傳噱頭，她表示，最終付了差不多30萬元，還找了借貸公司付了剩下的兩成首付。

“2020年收樓啦，不過一直沒過去，都要開車還是不大方便，上班每天來回160公里感覺也夠嗆。我利息年化5.97%，真的覺得是個大包袱，還扔不掉，現(xiàn)在還自住不了，是毛坯，要是裝修的話起碼要花10萬元，租5年才能回本，感覺更虧了?！?/p>

對于為何免費送房選擇合同公證而不是直接過戶，方晴向記者解釋稱，之前一直沒去辦房產(chǎn)證，1月過去交稅辦了房產(chǎn)證，估計2月能下來，但房產(chǎn)證未滿2年，交易稅比較重。

方晴還為將來的接手者算了一筆賬，她表示自己2019年7月開始還貸款，目前剩余46萬元貸款，月供不到2500元，那邊出租也能租兩千多。如果5年后覺得合適就正式走流程買賣變更，如果不想要，那月供就當作房租即可，也不需要額外支付費用。

四會市中介人士黎經(jīng)理向記者介紹稱，目前恒福新里程新房均價約6000元/平方米，89平方米的三房兩廳戶型目前帶活動的價格綜合起來就是50萬-55萬元左右，直接和開發(fā)商簽合同，而2019年底開盤時毛坯發(fā)售均價約8090元/平方米。

同小區(qū)一位在賣房的業(yè)主也告訴記者，她的房子是高樓層的三房兩廳，目前在售價位47萬元。該名業(yè)主報價與方晴的房子貸款余額相差無幾。

方晴也表示，她知曉現(xiàn)在自己小區(qū)仍有新房在售，但對自己來說簡直“割肉”了。

“房東首付徹底虧沒了”

而在杭州，因為遭遇重大家庭變故，現(xiàn)已無力償還貸款的王女士也想把房子出掉，中介也在嘗試通過免費送房這一噱頭賣房。

“森與海免費送房子了！3房2衛(wèi)開發(fā)商精裝修，一百多平方米。”杭州地產(chǎn)中介崔經(jīng)理向記者介紹稱，業(yè)主2021年150多萬元買的這個房子，只要幫業(yè)主還清約116萬元負債，就把房子給你。但業(yè)主房產(chǎn)證沒有辦出來，現(xiàn)在已經(jīng)無力償還月供。

王女士因無力償還貸款也想把房子出掉，圖為債務(wù)示意圖

“106萬元是房貸，還有6萬塊錢車位貸，加上要繳納契稅和物業(yè)維修基金等，全部算下來差不多約116萬元，過戶的話還要交稅，落地成本應該是在126萬元左右?！贝藿?jīng)理告訴記者，相比同戶型140萬元左右市場價，這房子要便宜很多。

“這個價格，房東首付徹底虧沒了?！贝藿?jīng)理表示。

在回應記者提出的業(yè)主方是否有其他債務(wù)糾紛，以及辦證過程中被查封等問題時，崔經(jīng)理表示，交易過程中如果真被查封，監(jiān)管賬戶會把錢退還的，“這個我們會把控好”。

需多方核實

“確實當時太沖動了，就一直念叨著想買，下次一定多看幾個月。”方晴雖然多次強調(diào)自己沖動買房，但對于免費送房這一行為，她始終非常坦誠，“如果有預算，其實買新房更好，總價也貴不了多少”。

對于免費送房，業(yè)內(nèi)人士表達了不同看法，有資深地產(chǎn)人士告訴記者，這個免費送房，把貸款給到接手者，可是剩余貸款同小區(qū)在賣的房源房價相比，價格差不多的話并不劃算。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受每經(jīng)記者采訪時表示，這些業(yè)主是否真的低價出手，購房者還需要多方核實，有些不乏宣傳噱頭。這種交易看起來似乎比正常市場價格要低，實際上風險也會增加不少。

王玉臣表示，比如房東資金比較緊張，可能會涉及債務(wù)問題，嚴重的甚至可能被起訴或被強制執(zhí)行。而名下的房子在過戶之前可能被查封或抵押，導致買房人過不了戶，甚至可能錢房兩空。此外，如果本身屬于不能正常買賣的房子，買賣合同的效力可能就存在問題。

律師提醒購房者一定要注意核實房子本身的具體情況，圖為房屋示意圖

王玉臣強調(diào)，購房者一定要注意核實房子本身的具體情況，比如是否可以立即辦理網(wǎng)簽，如果不能，大概率屬于有問題的房子，比如是否存在抵押查封等情況。

其次，還需要核實房主的基本情況，如果已經(jīng)被訴或被執(zhí)行，房子即使目前還沒有被查封，也隨時可能會被查封。另外，如果涉及帶押過戶，要注意帶押過戶流程本身比較繁雜，也存在一定風險，要提前找當?shù)叵嚓P(guān)部門和銀行溝通清楚每一個流程和細節(jié)。

（文中方晴為化名）