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“如果你想投資（買(mǎi)房）的話，那就沒(méi)必要買(mǎi)了。說(shuō)實(shí)話，合肥現(xiàn)在不適合投資（買(mǎi)房）。”

8月22日，合肥北城區(qū)域的房產(chǎn)中介張明向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，市場(chǎng)筑底之下，合肥二手房市場(chǎng)在今年上半年迎來(lái)一輪調(diào)整。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，7月份合肥市二手住宅成交5718套，環(huán)比6月份下降11.5%；二手住宅成交價(jià)格為20637元/平方米，環(huán)比下跌2.9%。

新房市場(chǎng)亦不容樂(lè)觀，7月份合肥市區(qū)商品住宅成交面積為23.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43.5%，同比下降58.1%；成交均價(jià)為22363元/平方米，環(huán)比下降3.4%，同比上漲8.6%。

中指研究院合肥分院總經(jīng)理劉敏向每經(jīng)記者指出，雖然樓市利好+價(jià)格預(yù)期還在，但是購(gòu)房者不再狂熱地奔向樓市，而是理性置業(yè)，在能力范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，不愿意多加杠桿，成交量短期來(lái)看難以改觀。

值得注意的是，8月21日，據(jù)“安徽交通廣播”微信公眾號(hào)消息，合肥公安數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月底，合肥實(shí)有人口1234.4萬(wàn)人，其中戶籍人口805.3萬(wàn)人，流動(dòng)人口429.1萬(wàn)人。數(shù)據(jù)顯示，合肥市實(shí)有人口半年增加了134萬(wàn)余人。

“二手房?jī)r(jià)跌得特別厲害”

“上半年二手房?jī)r(jià)格跌得特別厲害，是最近兩三年里下跌最厲害的時(shí)期。要撿漏倒是可以，但再次賣(mài)出的時(shí)候價(jià)格可能會(huì)更低，現(xiàn)在一切都不確定了。”

張明告訴每經(jīng)記者，由于房東主動(dòng)降價(jià)，加上有人撿漏，二手房成交量開(kāi)始還能夠保持。但隨著市場(chǎng)預(yù)期越發(fā)不明朗，原先準(zhǔn)備撿漏的人也開(kāi)始猶豫觀望了?！岸畞?lái)個(gè)員工的中介門(mén)店，一個(gè)月也就成交30多套房子。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，7月份合肥二手房?jī)r(jià)格同比下跌1.3%。

另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，7月份合肥市二手住宅成交5718套，環(huán)比6月份下降11.5%；二手住宅成交價(jià)格為20637元/平方米，環(huán)比下跌2.9%。

合肥近一年二手住宅成交情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

對(duì)此，劉敏向每經(jīng)記者表示，一方面，合肥二手房掛牌量持續(xù)增加，成交周期拉長(zhǎng)，加上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不樂(lè)觀，很多二手房業(yè)主降低出售價(jià)格；另一方面，合肥很多區(qū)域一二手房存在價(jià)格倒掛現(xiàn)象，購(gòu)買(mǎi)二手房的成本較高。

“但隨著合肥二手房?jī)r(jià)格不斷回調(diào)，二手房?jī)r(jià)格相比新房也有了優(yōu)勢(shì)，二手房成交量或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)?！眲⒚粞a(bǔ)充道。

“首套房首付兩成就行”

每經(jīng)記者注意到，今年上半年，合肥城區(qū)部分區(qū)域新房銷(xiāo)售還需要搖號(hào)，也有部分區(qū)域的新房銷(xiāo)售嚴(yán)重遇冷。

從促銷(xiāo)情況來(lái)看，即便是上半年在安徽獲得了銷(xiāo)售第一戰(zhàn)績(jī)的偉星房產(chǎn)，在合肥仍然要面對(duì)部分區(qū)域市場(chǎng)偏冷的現(xiàn)狀。如偉星悅璟臺(tái)項(xiàng)目除了推出“帶訪新客戶成交即返3萬(wàn)元/套”活動(dòng)外，甚至還簡(jiǎn)化了驗(yàn)證流程。

“提前報(bào)備，用手機(jī)操作就可以了。”偉星悅璟臺(tái)置業(yè)顧問(wèn)陳燕告訴每經(jīng)記者，“如果是首套房，首付20%就行?！?/p>

朋友圈發(fā)布的偉星悅璟臺(tái)促銷(xiāo)信息

張明則表示，“像偉星悅璟臺(tái)這樣位于合肥較冷區(qū)域、且推出全民營(yíng)銷(xiāo)的項(xiàng)目，不太建議客戶購(gòu)買(mǎi)，會(huì)傾向于帶客戶看更有品牌溢價(jià)、區(qū)位更好的樓盤(pán)，將來(lái)出售也更保值?！?/p>

據(jù)每經(jīng)記者了解，目前合肥不同區(qū)域的樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售分化非常大，西南片區(qū)如濱湖板塊、蜀山板塊仍然保持供銷(xiāo)兩旺，但是能夠?qū)崿F(xiàn)快速清盤(pán)的也僅有省府高速尚宸院、中鐵璟和院、龍湖青云闕等少數(shù)項(xiàng)目，其余項(xiàng)目則很難見(jiàn)到以往“登記搖號(hào)”的火熱場(chǎng)面；而城東、城北則去化非常緩慢，持銷(xiāo)盤(pán)甚至打出了全民營(yíng)銷(xiāo)、帶看返現(xiàn)等操作。

合肥樓盤(pán)推出全民營(yíng)銷(xiāo)策略

據(jù)中指研院統(tǒng)計(jì)，7月份合肥市包河區(qū)成交量位居首位，成交面積5.2萬(wàn)平方米，占比22.5%；其次是經(jīng)開(kāi)區(qū)，成交面積4.8萬(wàn)平方米，占比21%。從價(jià)格來(lái)看，濱湖區(qū)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格29573元/平方米，是成交均價(jià)最高的區(qū)域；其次是政務(wù)區(qū)，成交均價(jià)為24042元/平方米。

2023年7月合肥市區(qū)商品住宅分區(qū)域供求量?jī)r(jià)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

新房成交處近一年新低

事實(shí)上，今年一季度，合肥新房銷(xiāo)售增速逐步放緩，直至負(fù)增長(zhǎng)?！敖鹑y四”一過(guò)，市場(chǎng)更是急轉(zhuǎn)直下，成交環(huán)比直接降了三成，隨后更是逐月下滑。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月份合肥市區(qū)商品住宅（不含保障性住房）新增供應(yīng)18.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降61.1%，同比下降67.7%；成交面積為23.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43.5%，同比下降58.1%；成交均價(jià)為22363元/平方米，環(huán)比下降3.4%，同比上漲8.6%。

合肥市區(qū)商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

從成交套數(shù)來(lái)看，7月份合肥新房成交套數(shù)1843套，環(huán)比下跌近40%，已經(jīng)連跌三個(gè)月；近12個(gè)月以來(lái)，這一數(shù)據(jù)第一次低于2000套。

不過(guò)，與其他典型二線城市新房成交遇冷不同的是，合肥的絕對(duì)庫(kù)存仍處于同類城市的低位。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，合肥在6、7月的“3個(gè)月移動(dòng)去化周期”分別為4.5個(gè)月和5.9個(gè)月，盡管有所波動(dòng)，但仍處于相對(duì)良好的狀態(tài)。

典型二線城市商品住宅7月存量及去化周期 來(lái)源：同策研究院

7月28日，安徽省委常委、合肥市委書(shū)記虞愛(ài)華主持召開(kāi)專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作，會(huì)議明確要抓緊完善推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)、積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制等十條措施。

該專題會(huì)議之后，曾有市場(chǎng)消息稱合肥有房東連夜?jié)q價(jià)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然合肥二手房市場(chǎng)的活躍度略有增加，但價(jià)格仍然保持了下行，且新房市場(chǎng)反應(yīng)平平。

“按照新政來(lái)推測(cè)，現(xiàn)房銷(xiāo)售落在熱門(mén)區(qū)域熱門(mén)地塊，精裝不限價(jià)，房?jī)r(jià)不會(huì)低。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)購(gòu)房成本影響不大，同時(shí)有利于規(guī)范開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房也更加透明。”

劉敏表示，“新政中提到的現(xiàn)房銷(xiāo)售以及套內(nèi)面積計(jì)價(jià)等政策，將會(huì)構(gòu)建新的房?jī)r(jià)格局。由于政策的落地性還不明朗，后續(xù)可能還會(huì)出臺(tái)相應(yīng)配套政策，更多的購(gòu)房者還是持觀望態(tài)度。”

（應(yīng)受訪者要求，文中張明、陳燕均為化名）

記者|包晶晶

編輯|魏文藝 何小桃 蓋源源校對(duì)|段煉

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖

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