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本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

深圳多區(qū)放開限購政策，暫未激起太大波瀾。

5月6日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱“《通知》”），提出三項優(yōu)化舉措，包括分區(qū)優(yōu)化住房限購政策、調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策、支持房企和中介機構(gòu)開展商品住房“收舊換新”與“以舊換新”工作。

“靴子”落地后，從業(yè)18年的資深中介人士謝林鋒立馬將消息發(fā)送給了五六十位客戶，“只有兩三個客戶回復(fù)‘收到，謝謝’，還有一個說，‘房價還得跌’?！痹谄潆S后的線上直播中，他收到的提問也寥寥，“市場上的買家和賣家都很冷靜?？捶靠梢裕I房很難。”

龍華民治街道一待售新盤的置業(yè)顧問也向時代周報記者表示，多區(qū)放開限購后，項目展廳到訪量未有變化，“看房的客戶還是很少，今天（5月7日）上門的很多是來踩盤的?！?/p>

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，深圳7區(qū)放開限購，不少人具備了購房資格，預(yù)計短期內(nèi)成交量將會有一波回升行情?！坝捎谏钲跇鞘腥セ芷谠?2個月左右，上述7區(qū)有較大的去化壓力，因此，本次政策調(diào)整作用主要是去庫存，雖然短期內(nèi)成交量會回升，但不會起到漲價的作用?！?/p>

多名受訪人士向時代周報記者表示，市場更希望從降低成本的方向優(yōu)化政策，包括降價、降息、降稅等，“分區(qū)優(yōu)化限購政策力度較弱，需求難以釋放到位?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，提振樓市的關(guān)鍵在于需求端購買力的提升，這取決于收入、就業(yè)和消費等因素。

5月7日，深圳龍華一新盤展廳里，置業(yè)顧問向購房者講解項目，時代周報記者攝

房企借新政賣力吆喝

《通知》發(fā)布后，深圳各大開發(fā)商積極跟進，宣傳海報刷屏，但市場暫未有顯著變化。

根據(jù)最新政策，深圳11區(qū)被劃分為一級限購區(qū)、二級限購區(qū)和不限購區(qū)。其中，一級限購區(qū)包括南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)的新安街道和西鄉(xiāng)街道，在這些區(qū)域購房，非深戶家庭及成年單身人士要求連續(xù)繳納3年社保；二級限購區(qū)包括鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)，社保繳納年限從3年降至1年；不限購區(qū)為深汕特別合作區(qū)。

從開發(fā)商的營銷策略來看，處于二級限購區(qū)的新盤宣傳賣點集中在“限購放松利好”，處于一級限購區(qū)的則主打“核心資產(chǎn)”概念。

華潤置地深圳公司發(fā)布海報稱，“來了就是深圳人，買房就華潤置地”，旗下十個在售樓盤均位于二級限購區(qū)，聯(lián)動推出安家五重禮。

處于限購區(qū)的各大樓盤大多強調(diào)稀缺性。譬如位于福田上下沙片區(qū)的中洲灣迎海二期就宣傳“福田、南山限購政策依舊緊縮，核心區(qū)資產(chǎn)稀缺性再升級”。

開發(fā)商賣力宣傳，但市場反響暫時平平。

5月7日11時許，時代周報記者走訪龍華一待售新盤，售樓處到訪量暫未有明顯變化，有兩批購房者前來看房，另有數(shù)名中介踩盤。

“這次的政策對外地人吸引力比較大，但效果沒那么快體現(xiàn)出來?？蛻舨毁I房，不是沒有名額，而是沒有了漲價預(yù)期，持有成本太高了，貸款300萬元一個月利息接近一萬塊，買不如租。”該項目一置業(yè)顧問告訴時代周報記者。

據(jù)深圳一本土房企營銷人士觀察，其所在公司旗下的9個在售樓盤，到訪量亦未有提升，“有些客戶電話咨詢，但不多，政策效果可能要等到周末才會顯現(xiàn)。”

多名受訪人士認為，深圳此次出臺的政策略顯保守，比如此前流傳“小作文”涉及的增值稅免征年限5年改3年并未落地。

深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購政策，圖為深圳樓市資料圖

深圳一國企營銷人士認為，當前不利于購房者入市的因素主要是購房成本偏高，“市場更需要的是降低成本，比如降價、降息、降稅，公積金貸款額度也還有一定的提升空間，必須拿出更大力度，市場才會買賬?！?/p>

“相對于其他城市，深圳本次政策調(diào)整的力度較小?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出，此前出臺的政策驗證過，深圳目前缺乏的不是購房資格，而是入市信心。如果希望深圳房地產(chǎn)市場能盡快恢復(fù)常態(tài)，從增強購房信心方向入手才能更有效。

頂豪搶跑猛降920萬

與過去“政策落地，業(yè)主反價”不同，市場冷淡期出臺的利好政策，儼然成為二手房業(yè)主降價出貨的契機，甚至有業(yè)主提前搶跑。

《通知》發(fā)布當晚，樂有家、中原找房、貝殼找房等中介平臺恢復(fù)展示在售二手房的真實掛牌價。自2021年2月深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制以來，各大中介平臺便不再展示真實售價。

“（中介平臺）公示價格前，已經(jīng)有業(yè)主降價搶跑，公示價格后更多業(yè)主表示敬意，明牌搶跑。”深圳資深中介老彭透露。

以深圳網(wǎng)紅盤華潤城潤府三期為例。來自樂有家APP的信息顯示，截至目前，華潤城潤府三期有37套二手房在售，近期下調(diào)報價的房源就有20套，降幅最高的是一套約188平方米4房，降價501萬元。

有房源降價501萬元 圖源：樂有家APP

頂級豪宅的抗跌屬性也在減弱。

據(jù)時代周報記者了解，位于深圳灣片區(qū)的華潤深圳灣悅府一期一套建筑面積約249平方米4房單位，業(yè)主在5月5日將掛牌價從6800萬元下調(diào)920萬元至5880萬元，單價約23.62萬元/平方米。該單位于2020年3月掛牌出售，初始報價為5500萬元，中間經(jīng)過多輪漲價，最高報價為8300萬元。自2023年6月以來，該單位曾5次下調(diào)報價，每次降幅均在數(shù)百萬之巨。

深圳一民間平臺根據(jù)各知名中介機構(gòu)展示信息統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至5月6日，深圳在售二手房約4.67萬套，其中，漲價房源112套，占調(diào)價房源數(shù)量的10.27%；降價房源979套，占調(diào)價房源數(shù)量的89.73%。

加速去庫存

對于此次深圳出臺樓市新政的效果，業(yè)內(nèi)普遍持謹慎樂觀態(tài)度。

事實上，自2023年下半年以來，深圳便持續(xù)優(yōu)化樓市政策，主要包括“認房不認貸”、二套首付下調(diào)、調(diào)整普通住房認定標準，以及今年2月7日發(fā)布的降低居民購房門檻等。

根據(jù)中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜的觀察，樓市政策不斷優(yōu)化，市場情緒有所恢復(fù)。今年4月，深圳新建商品住宅成交面積環(huán)比增長5%，高基數(shù)下同比仍下降；二手住宅成交超4000套，達2021年5月以來最高水平，環(huán)比、同比均增長。

“本次深圳限購政策優(yōu)化的區(qū)域近幾年新房成交量占全市整體的比重較高，政策優(yōu)化預(yù)計將進一步提振市場活躍度，帶動房地產(chǎn)市場繼續(xù)好轉(zhuǎn)?！标愇撵o表示。

深圳中原研究中心持類似意見。

“深圳非核心區(qū)存量高企，去化緩慢，內(nèi)卷嚴重，如光明、寶安、龍華、龍崗等區(qū)域新房庫存皆超8000套，坪山庫存也超6000套，去化壓力大，降價壓力也大。”深圳中原研究中心指出，近兩年，非核心區(qū)樓盤降價嚴重，沖擊了周邊二手市場價格，進一步加快了市場下行。因此，非核心區(qū)放開限購后，區(qū)域市場有效需求增加，去庫存速度加快，市場競爭將逐步減小，房企資金壓力得到緩解，開發(fā)商降價意愿降低，有助于穩(wěn)定市場價格。

不過，李宇嘉認為，政策效果有待檢驗。

“2021年‘7.15新政’到現(xiàn)在已經(jīng)接近三年，客觀來講積累了一部分購房需求，此次深圳新政是對政策的糾偏，能夠釋放一部分被干預(yù)政策限制的需求?！崩钣罴伪硎?，今年2月深圳調(diào)整購房門檻限制，效果并不明顯，突出表現(xiàn)在新房（改善為主）繼續(xù)地量運行，剛需為主導(dǎo)的二手房開始反彈，但主要也是前期積累的低價房源消化、業(yè)主降低掛牌價，以及一季度入學(xué)購房需求集中釋放?！皬馁徺I力來講，外地人遠遜于戶籍人口，因此此次政策的效果不能高估?！?/p>