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（原標題：天津武清一樓盤價格大跌：從160萬元降到39萬元，“降價了也很難賣”）

首創(chuàng)新北京半島項目內(nèi)。李葉/攝

中國房地產(chǎn)報消息，“我買的這套房，同戶型現(xiàn)在的二手房價基本只有當時的三分之一，更有甚者降價到了最高點時價格的四分之一在出售?！?/p>

“降價了現(xiàn)在也很難賣，只能先便宜租出去。早已過了投資環(huán)京項目的時候了，自住倒是很適合，基本降到底了?！?/p>

近日，一篇名為《我們小區(qū)房價跌到39萬元，歡迎大家來天津武清和我做鄰居》的文章在網(wǎng)絡流傳，閱讀量已超過10萬。文章提及天津首創(chuàng)新北京半島項目有83平方米的二居室在高峰時售價超過160萬元/套，而如今同戶型已經(jīng)出現(xiàn)了不到39萬元/套的成交價。因房價的大幅下降，首創(chuàng)新北京半島項目在小紅書、抖音等社交APP上被熱議。

6月22日，中國房地產(chǎn)報記者走訪位于天津市武清區(qū)的首創(chuàng)新北京半島項目時，從多位業(yè)主、中介、物業(yè)服務人員、首創(chuàng)工作人員口中證實了上述情況。

“2016年~2017年初，是這個項目最火的時候，有高層房源曾達2萬元/平方米的售價。一套83平方米的房子，價格正好是160萬元左右。現(xiàn)在這邊在售新房價格都降到7000元/平方米了，同類二手房源價格也就到了40萬元/套~50萬元/套。”一名當?shù)刂薪槿耸肯蛴浾弑硎?，有非常著急出售的降價到39萬元/套也很正常。

記者注意到，2016年~2017年，是環(huán)京樓市最為“狂熱”的時期，與眾多環(huán)京項目一樣，首創(chuàng)新北京半島曾因北京樓市的外溢效應迎來 “高光時刻”，大量客戶涌入。不過，與當時燕郊地區(qū)動輒3萬~4萬元/平方米的地產(chǎn)項目相比，該項目的價格漲幅顯得還算“低調(diào)”。隨著政策、疫情等因素影響，這類項目在此后都陷入了漫長的沉寂。

近8年過去，“投資者”早已逃離環(huán)京樓市，留下來的“剛需人群”則有著不同的煩惱與期盼。

房價“膝蓋斬”

在首創(chuàng)新北京半島的一處中介門店外，張貼著小區(qū)各二手房源的價格與面積信息。這些面積不同的房源總價從36萬元/套到200萬元/套不等。李葉/攝

駕車從京津高速高村收費站駛出不遠，首創(chuàng)新北京半島幾個大字就出現(xiàn)在了記者眼前。

該項目是首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“首創(chuàng)置業(yè)”）在天津體量最大的一個項目，規(guī)劃建筑面積200萬平方米，分為多個組團先后進行開發(fā)，每一組團主打一種風格，并命名為不同的小區(qū)，包括：雪萊小鎮(zhèn)、梅諾卡小鎮(zhèn)、伊維薩小鎮(zhèn)、采薇雅苑、禧瑞琨庭和多維時光等。

“整個項目最早開盤的時間是2011年10月，主要是賣別墅，均價為1萬元/平方米，后期加推的高層均價為6000元/平方米?！鄙鲜鲋薪楸硎荆@個時期的購房客多是用于周末自住，定價也比較平穩(wěn)，這個價格持續(xù)到2015年。

變化發(fā)生在2016年。

這一年，北京樓市“火爆”，環(huán)北京樓市外溢效應突出，環(huán)京區(qū)域河北燕郊及天津武清都有許多投資客也涌入。雖然天津首創(chuàng)新北京半島不及河北燕郊的一些熱門項目房價漲得那么厲害，但價格也翻番，甚至出現(xiàn)過一房難求的情況?！?016年~2017年，首創(chuàng)新北京半島有高層一度突破2萬元/平方米，別墅則漲至2.6萬元/平方米?！?/p>

然而，隨著限購、疫情等多重因素，該項目迅速降溫，房價直線下滑。

2017年3月31日，天津正式發(fā)布樓市限購政策：在天津擁有1套及以上住房的非天津戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的天津戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在天津（濱海新區(qū)除外）再購買新建商品住房；非天津戶籍居民家庭在天津市范圍內(nèi)購買住房的，需提供在本市3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。

由于大量客戶來自北京，新政出臺后滿足條件的客戶驟減，高層的二手房源在2017年~2018年間，單價跌至1.2萬元/平方米，別墅跌至1.5萬元/平方米。

值得注意的是，天津在2018年5月16日發(fā)布的“海河英才行動計劃”又一定程度為該項目帶來了一定流量。

“我在北京工作但沒有北京戶口，考慮到未來孩子落戶和讀書十分麻煩，于是通過‘海河計劃’在2018年落戶了天津。在中介的介紹下，我發(fā)現(xiàn)了這個離北京最近的天津項目，可以解決我面臨的所有問題?！?項目業(yè)主李先生告訴記者，當天來看房的時候，售樓處幾乎坐滿了人，還有一輛輛的看房車拉著人進來。

2019年下旬，李先生在售樓處購買了小區(qū)內(nèi)名為禧瑞琨庭項目的房源。當時69平方米的一套兩居室，單價是1.68萬元/平方米，總價是116萬元。此時當?shù)仄渌椖康亩址吭磫蝺r也在1萬元~1.2萬元/平方米區(qū)間。

隨后，是疫情肆虐的3年，從2020年~2023年，首創(chuàng)新國際半島內(nèi)二手房源價格一路下滑，在2022年年底，二手房源價格基本“腰斬”。進入2024年，禧瑞琨庭仍有新房在售，首創(chuàng)置業(yè)將該項目單價降為7000元/平方米左右，一套69平方米的兩居室總價僅需49萬元左右，二手房源降價則更甚。

“現(xiàn)在的價格可以說是底部了，自住很合適，但仍不建議投資?！鄙鲜鲋薪槿耸肯蛴浾哒\懇表示。

“環(huán)京睡城”

記者了解到，除了自駕以外，半島班車也是當?shù)貥I(yè)主往返于北京和天津之間的重要交通方式之一。李葉/攝

“與投資客不同，我當初在這里置業(yè)就是為了居住，雖然價格確實虧了很多，但心態(tài)倒也算平穩(wěn)。”住在李先生樓下的一名業(yè)主告訴記者，當時購房也是為了把天津集體戶口遷到個人戶口，這樣也就有了小孩在身邊讀書的機會。

該業(yè)主表示，這個項目比較方便的是配套了幾所學校，可以讓孩子從幼兒園讀到高中。這邊的學校包括，高村首創(chuàng)優(yōu)才幼兒園、高村鎮(zhèn)學府道學校（南開公能教育實驗學校）、黑利伯瑞國際學校、天津市新城高級中學等。“中途如果能有好的發(fā)展，再搬家也不遲，這也算是現(xiàn)在最好的選擇了?！彼寡?。

與眾多真實居住在首創(chuàng)新北京半島的業(yè)主一樣，他的工作在北京，每日往返于北京和天津之間?！靶^(qū)距離我工作的地方開車也就40~50分鐘，這個通勤時間在北京是完全可以接受的?！崩钕壬f。

從“新北京半島”這個項目名字上可以明顯看出，該項目鎖定的目標客群多為“北漂”人群。從位置上看，該項目所在的天津市武清區(qū)高村，緊鄰北京市通州區(qū)，駕車上高速后3分鐘就帶到通州區(qū)永樂店檢查站，是天津離北京最近的一個區(qū)域。

記者通過導航APP查看，從亦莊核心區(qū)出發(fā)，開車30分鐘可以到該項目，從北京國貿(mào)出發(fā)，不堵車40分鐘可到?！靶^(qū)有進京的半島班車，每個工作日早上6點20分到9點30分有若干趟車進京，目的地是北工大地鐵口。下午5點30分到7點40分左右，有從北工大地鐵回來的班車。”上述業(yè)主介紹。

該項目如今的入住率如何？

一名小區(qū)的物業(yè)人員向記者表示，“禧瑞琨庭因為2019年才開盤，現(xiàn)在也沒有銷售完畢，所以目前只有80多戶業(yè)主入住。但梅諾卡小鎮(zhèn)、伊維薩小鎮(zhèn)、采薇雅苑等其他老小區(qū)，入住率基本已經(jīng)達60%左右?！?/p>

盡管如此，“環(huán)京睡城”的印記仍舊明顯。

“白天只有老人和小孩在這里，大家都去上班了?！崩钕壬寡?，而且因為近幾年的疫情，此前跟我們說好的一些商業(yè)配套也沒有完全成型，周邊的配套僅能保證日常的生活，幾乎沒有任何娛樂可言。好處是，這里的物價也比較便宜。

對于該項目的入住率、后續(xù)的配套規(guī)劃，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了首創(chuàng)置業(yè)華北區(qū)的相關的工作人員，該工作人員表示，項目的地塊和產(chǎn)品線都比較多，需要先整理一下問題。

截至發(fā)稿，記者未收到回應。

發(fā)展幾何？

記者走訪了首創(chuàng)新北京半島的商業(yè)區(qū)域禧悅時光，發(fā)現(xiàn)多數(shù)商戶從事的是超市、飯館、菜市場、藥店、理發(fā)、中介等經(jīng)營活動。李葉/攝

實際上，不只是首創(chuàng)新北京半島項目，整個環(huán)京區(qū)域樓市近幾年都進入了冰凍期。

2021年，有報道稱，環(huán)京地區(qū)的河北香河房價出現(xiàn)了 “膝蓋斬”，單價直降近70%，于是出現(xiàn)了有業(yè)主將房子“白送”的情況?！拔沂鞘谞柫质a大道的房主，因還款壓力太大，房子想免費送給大家，只需要你把尾款幫我還了就行?！?/p>

2023年，重倉環(huán)京的房企隆基泰和集團和華夏幸福先后宣布破產(chǎn)重整。

再看天津武清區(qū)整體的樓市狀況，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，從2021年至2024年的3年間，武清整體二手房價格一直呈現(xiàn)下滑趨勢。今年5月，其區(qū)域成交為1090套，成交量下滑了16.42%。

對于這類項目的境遇，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超在接受記者采訪時坦言，“導致這類項目價格‘膝蓋斬’及成交下滑的深層原因無非有兩個：首先，全國樓市整體仍處于調(diào)整期，老百姓對于房地產(chǎn)市場的信心普遍不高，一二線城市樓市尚且還未修復，依賴于北京發(fā)展的環(huán)京項目受到的影響自然更大；其次，任何地區(qū)的樓市發(fā)展都需要考慮人口和產(chǎn)業(yè)問題，原先環(huán)京地區(qū)存在不少污染較大的老產(chǎn)業(yè)，近些年逐漸遷出，而新型產(chǎn)業(yè)的遷入和發(fā)展還需要時間，這些直接影響著人口流入和樓市發(fā)展?！?/p>

可見，無論是整個區(qū)域還是單個樓盤，只有人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結合，才能長期穩(wěn)定健康發(fā)展，而這些正是環(huán)京區(qū)域眾多項目所缺乏的。

不過，從長遠來看，首創(chuàng)新北京附近產(chǎn)業(yè)的確有一定潛力。

在距其1.9公里處就是武清開發(fā)區(qū)高村科技創(chuàng)新園這一新地標。按照規(guī)劃，該地標以及周邊方圓數(shù)公里地區(qū)，是京津冀發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的核心高地。根據(jù)官方介紹，創(chuàng)新園已入駐數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)企業(yè)240家。

入駐企業(yè)中包括中國鐵路主數(shù)據(jù)中心、中國電信京津冀智能算力中心、中國聯(lián)通數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園及國內(nèi)領先的IT基礎設施服務提供商萬國數(shù)據(jù)等。

延伸閱讀

超20城明確“買房送戶口”，專家稱如再有新政或涉一線城市落戶

“人口爭奪戰(zhàn)”愈演愈烈。

日前，蘇州、佛山、武漢等多個熱門城市均發(fā)文明確購房即可申請落戶。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有超20個城市出臺購房落戶政策；住房政策與人口、人才政策相結合正形成趨勢。

多位業(yè)內(nèi)人士分析指出，人口、人才持續(xù)導入，將為樓市提供更多住房需求，同樣利好樓市發(fā)展。

超20城明確買房即可落戶

購房即可落戶已成為新一輪樓市調(diào)整的主要措施。

6月25日，蘇州發(fā)布通知，明確在蘇州行政區(qū)域內(nèi)實際居住的非蘇州戶籍人員，符合擁有該市合法產(chǎn)權住房、購買該市新建商品住房且完成網(wǎng)簽備案條件之一的，可以申請戶口遷入擁有或者購買的住房，其配偶、未婚子女、父母可以申請辦理戶口隨遷。

蘇州并非首個放寬落戶限制的熱點城市，此前杭州、南京、武漢等城市紛紛發(fā)文明確購房即可落戶。

圖為南京俯瞰

如在5月11日，南京就明確提出，“進一步放寬落戶條件，在本市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶?！?/p>

杭州在5月9日發(fā)布的樓市新政中提到，“優(yōu)化積分落戶政策，在杭州市取得合法產(chǎn)權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶?！?/p>

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近幾年有超20個城市出臺購房即可申請落戶政策，包括杭州、南京、武漢、蘇州等核心二線城市以及金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市。

在業(yè)內(nèi)人士看來，人口的涌入為城市帶來了大量住房需求。

一個明顯的例子就是成都。

據(jù)此前諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的報告，成都2023年新房成交金額突破2000億元，且同比實現(xiàn)正增長，成交套數(shù)也位居全國第一，為14.75萬套，較2022年微漲0.4%。二手房成交金額、套數(shù)也大幅增加。

彼時，其在報告中就明確指出，這與成都常住人口增量處于全國領先地位有關，人口不斷涌入對住房需求產(chǎn)生較大的推動作用。

來自成都統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，僅2017年至2022年，成都6年內(nèi)的常住人口凈增加量總和達268.6萬人。

“短期只要房地產(chǎn)市場活躍就不會再出臺政策，但一旦市場再次下行，限購寬松、戶籍寬松的力度會更大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期各地的央行“5·17”政策落地高峰已經(jīng)過去，“后續(xù)再出政策，很可能就是一線城市的落戶政策?！?/p>

據(jù)張大偉介紹，截至目前，全國還剩下四個一線城市、天津以及海南等地，尚未完全落地買房送戶口政策。

從買房落戶到租房落戶

相比于購房落戶，租房落戶亦成為一些城市的選擇。

如在5月12日，沈陽在《關于印發(fā)沈陽市進一步促進外來人口落戶若干政策措施的通知》中提出，取消積分落戶名額限制，放寬學歷落戶范圍，在沈陽市租賃房屋、務工、就學即可落戶等新政，大大放寬了落戶條件。

同樣明確租房落戶的還有青島。2023年11月，青島在《關于進一步深化戶籍制度改革的通知》中提出，在城鎮(zhèn)租賃房屋居住并辦理租賃合同備案和居住登記的人員，在房屋租賃期間可以申請本人及其近親屬在城鎮(zhèn)近親屬家庭戶或者租賃房屋所在地的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶落戶。

更早之前的2019年，石家莊便宣布取消在城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶“穩(wěn)定住所、穩(wěn)定就業(yè)”遷入條件限制，在石家莊市全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶，群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣（市）城區(qū)和建制鎮(zhèn)，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。

“一方面，戶籍政策本身就是在新型城鎮(zhèn)化下要求下各地推行的；另一方面，近兩年來，各地營商環(huán)境優(yōu)化，為吸引更多年輕人進入城市，落戶政策越來越寬松。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，但對一線城市而言，戶籍政策放松不會僅以買房這一簡單的方式（來落地）。

“應對一些年輕人、高校畢業(yè)生等，盡可能放松，鼓勵人才這一資源要素的流動?！?/p>

“當前城市的競爭歸根結底是人口、人才的競爭，人口、人才持續(xù)導入，城市經(jīng)濟活力才會更強，城市才會更有競爭力，允許購房落戶、支持人才購房將住房政策與人口、人才政策相結合，有利于促進人口人才流入?！敝兄秆芯吭悍治鲋赋觯丝?、人才持續(xù)導入，將為樓市提供更多住房需求，同樣利好樓市發(fā)展。