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　　問題1：首付比例下降多少?

　　首套下調(diào)至兩成，二套下調(diào)至三成

　　本次調(diào)整的一大重點是首付款比例的下調(diào)。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。

　　調(diào)整之后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。招聯(lián)金融首席研究員董希淼提到，此前，不同地區(qū)房貸首付比較復(fù)雜，部分地區(qū)二套房貸首付比例最高達80%。降低首付比例，有助于適當降低居民住房消費門檻，提高居民住房消費能力。

　　比如在成都，當前首套首付比例為30%，二套為40%—50%。調(diào)整以后，以300萬元的房價計算，若是首套房，首付款將從90萬元下降到60萬元；二套首付款則最高從150萬下調(diào)到90萬元。

　　問題2：購房利率能下調(diào)嗎?

　　二套房改善需求房貸利率有望降低

　　除了降低首付款，此次還調(diào)整了利率。

　　二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點。

　　首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

　　當前，成都市場的首套房房貸利率普遍在4%左右，二套房房貸利率普遍在4.9%左右。如果根據(jù)當前最新公布的LPR(五年期以上LPR為4.2%)計算，首套利率最低則為4%，二套最低則為4.4%。相比當前的二套的4.9%左右，下降了差不多50個基點。

　　過去一段時間，住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費需求。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，此舉對于房地產(chǎn)市場的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。

　　當然，無論是首付比例還是利率下限，文件調(diào)整的都是全國性政策下限。各地可按照因城施策原則，在全國性下限的基礎(chǔ)上自行確定本地區(qū)的首付比例和利率下限。董希淼認為，從目前情況看，預(yù)計全國多數(shù)地方不會另行加碼，將直接執(zhí)行全國性下限。

　　問題3：哪些房貸可以調(diào)整?

　　三類“首套房”可申請

　　除了首付款，市場呼聲最大的是降低存量房房貸利率。

　　對于那些存量房貸可以調(diào)整?《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》的原文是這樣寫的：存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。如何理解這一標準?關(guān)鍵詞在于“首套房”。

　　“首套房”如何界定呢?對此，權(quán)威人士解讀，主要是以下三種：

　　一是發(fā)放時即按首套房政策執(zhí)行的房貸。

　　二是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當?shù)卣?strong>認房又認貸”政策，導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的。

　　三是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的。簡單來說，就是除了買房的時候，明確是首套房的以外，這兩種情況也算：

　　一是購房者在成都“買一賣一”的時候，因為當時執(zhí)行“認房又認貸”政策，被認定為二套房。現(xiàn)在成都執(zhí)行“認房不認貸”政策，他的這套房子也屬于首套房，可申請利率調(diào)整。

　　二是購房者此前在成都有兩套房，但現(xiàn)在已經(jīng)賣了一套，名下只有一套房，在目前“認房不認貸”政策下，也可申請為首套房進行利率調(diào)整。

　　問題4：存量首套利率能下調(diào)多少?

　　平均降幅大約為0.8個百分點

　　到底能降多少，這是大家最為關(guān)注的。根據(jù)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》顯示，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　如何理解加點幅度“不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”這句話呢?簡單來說，就是你房貸批下來的那年那一刻，所在城市官方定的最低房貸利率是多少，你現(xiàn)在就有機會降到這條線。

　　四川公示首套房貸利率執(zhí)行下限：

　　比如，2021年7月小徐在成都市買了首套房，申請了房貸，根據(jù)人民銀行四川省分行最新公示的首套房貸利率執(zhí)行下限顯示，成都地區(qū)2019年10月到2023年1月執(zhí)行利率下限為LPR。在當時的LPR，是4.65%。

　　但2021年時調(diào)控特別嚴，銀行不斷加點，給小徐的利率是LPR+162.2BP，也就是6.272%，那么，9月25日之后，小徐就可以申請利率從“LPR+162.2BP”降到“LPR”，也就是降1.622個百分點。

　　若貸款100萬元，30年房貸還款期，以等額本息方式計算，每月可少交901元月供，30年可節(jié)省21.62萬元。

　　也就是說，當初銀行加碼的利率越多，這次你能省的錢就越多。

　　那么，對于符合條件的借款人而言，了解原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限就顯得頗為重要，因為這一下限是借款人和銀行協(xié)商新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更利率水平時談判的底線。

　　值得注意的是，當前各地人民銀行分支機構(gòu)陸續(xù)在官網(wǎng)對首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況進行公示。截至目前，四川、北京、深圳、上海等地公示了相關(guān)情況。預(yù)計接下來各地會陸續(xù)公示首套房貸利率下限歷史調(diào)整相關(guān)情況，符合申請條件的市民可以關(guān)注當?shù)厝嗣胥y行官網(wǎng)進行查詢，以公布的數(shù)據(jù)為準。

　　問題5：怎么調(diào)整?

　　兩種方式可供選擇

　　具體怎么調(diào)整，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》提供了兩種方式：

　　對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。

　　也就是說，可以直接向銀行申請調(diào)整房貸利率水平，變更合同約定的住房貸款利率加點幅度;

　　也可以申請一個新的房貸，來置換以前那個利率比較高的房貸。

　　當然，除了這兩種方式，央行也鼓勵銀行采取批量調(diào)整的方式。

　　問題6：什么時候可以申請?

　　9月25日之后

　　《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請。

　　截至9月1日上午，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行五家國有商業(yè)銀行，中信、招商、廣發(fā)、平安四家股份制銀行以及中國郵政儲蓄銀行接連發(fā)布公告稱，將依法有序推進降低存量首套住房商貸利率工作，并在抓緊制定個人存量首套住房貸款利率調(diào)整工作實施細則。

　　據(jù)了解，9月25日前，銀行進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

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