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　　崇川區(qū)已出臺(tái)社區(qū)物業(yè)管理辦法以提高住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，改善居民居住環(huán)境，自2021年4月1日起施行。《辦法》明確，社區(qū)物業(yè)管理以街道為主體，社區(qū)(居委會(huì))具體負(fù)責(zé)，區(qū)相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)與協(xié)助。同時(shí)對(duì)小區(qū)物業(yè)企業(yè)(含商品房、安置房、老舊小區(qū)，不含直管公房、單位自管房)進(jìn)行考核。要求各街道、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加強(qiáng)宣傳。培養(yǎng)居民繳費(fèi)意識(shí)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，努力提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿(mǎn)意度，提升物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率。

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目規(guī)范化、長(zhǎng)效化管理，提高我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，改善居民居住環(huán)境，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》和市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

　　一、總體目標(biāo)

　　強(qiáng)化物業(yè)管理各方責(zé)任，推動(dòng)物業(yè)管理重心下移，優(yōu)化物業(yè)管理模式，加快建立“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)，條塊結(jié)合、以塊為主，整體聯(lián)動(dòng)、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理工作體制，進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平。

　　二、完善社區(qū)物業(yè)管理工作體制

　　1、明確管理人員

　　街道明確專(zhuān)職物管工作人員，建立黨政領(lǐng)導(dǎo)掛鉤聯(lián)系各社區(qū)物業(yè)制度。

　　社區(qū)明確專(zhuān)職物管工作人員;物業(yè)管理工作由社區(qū)書(shū)記組織開(kāi)展。

　　2、落實(shí)三級(jí)管理責(zé)任

　　社區(qū)物業(yè)管理以街道為主體，社區(qū)(居委會(huì))具體負(fù)責(zé)，區(qū)相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)與協(xié)助。區(qū)部門(mén)、街道(開(kāi)發(fā)區(qū))、居(村)委會(huì)三級(jí)要明確職責(zé)分工，全力抓好落實(shí)。

　　區(qū)相關(guān)部門(mén)要將物業(yè)管理中與部門(mén)相關(guān)的工作列入部門(mén)日常工作：

　　政法委：負(fù)責(zé)物業(yè)糾紛化解組織協(xié)調(diào)、檢查考評(píng)工作。

　　發(fā)改委：負(fù)責(zé)做好普通商品房小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審核工作。

　　司法局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)全區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處工作。

　　財(cái)政局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金審核和撥付工作。

　　住建局：負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、檢查、督查，牽頭協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理工作中的突出問(wèn)題;負(fù)責(zé)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)審批、物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案、物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)承接查驗(yàn)備案。

　　市政和綠化管理局：負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)雨污水、燃?xì)馑嚼瓉y接行為處置工作的技術(shù)指導(dǎo)。

　　城管局：負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)違反城市管理法律、法規(guī)、規(guī)章的行為進(jìn)行查處，監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好垃圾分類(lèi)和無(wú)違建小區(qū)創(chuàng)建工作;參與物業(yè)管理考核。

　　市場(chǎng)監(jiān)督管理局：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)電梯安全運(yùn)行等的監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)使用電梯行為;參與物業(yè)管理考核。

　　市自然資源和規(guī)劃崇川分局：負(fù)責(zé)審查小區(qū)物業(yè)管理及配套服務(wù)用房規(guī)劃。

　　崇川生態(tài)環(huán)境局：負(fù)責(zé)查處各類(lèi)經(jīng)營(yíng)主體的環(huán)境違法、違規(guī)行為。

　　公安分局：負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)治安、技防、無(wú)證養(yǎng)寵、車(chē)輛停放等進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處違反治安管理?xiàng)l例的各種行為;參與物業(yè)管理考核。

　　崇川消防救援大隊(duì)：負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)消防安全檢查，依法查處違反消防管理規(guī)定行為;參與物業(yè)管理考核。

　　環(huán)衛(wèi)處：負(fù)責(zé)小區(qū)生活垃圾清運(yùn)工作;監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好生活垃圾分類(lèi)工作;參與指導(dǎo)小區(qū)生活垃圾實(shí)施布點(diǎn)、建設(shè)工作;參與物業(yè)管理考核。

　　文明辦：負(fù)責(zé)督查、指導(dǎo)小區(qū)文明創(chuàng)建工作。

　　街道(開(kāi)發(fā)區(qū))是小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　　社區(qū)負(fù)責(zé)做好社區(qū)物業(yè)管理的具體工作。

　　受聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物管站聘用的服務(wù)人員要按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及合同的約定做好具體服務(wù)工作。

　　3、建立聯(lián)席會(huì)議制度

　　區(qū)政府建立由分管副區(qū)長(zhǎng)召集，區(qū)政府辦、紀(jì)委、發(fā)改委、民政、財(cái)政、住建、市政綠化、城管、衛(wèi)健委、市場(chǎng)監(jiān)管、信訪(fǎng)、自然資源和規(guī)劃、公安、消防、環(huán)衛(wèi)等相關(guān)部門(mén)和各街道(開(kāi)發(fā)區(qū))組成的聯(lián)席會(huì)議制度，研究、協(xié)調(diào)、決策管理中的重大事項(xiàng)。會(huì)議采取定期與不定期相結(jié)合形式召開(kāi)。一般每季度召開(kāi)一次。聯(lián)席會(huì)議由分管副區(qū)長(zhǎng)或委托政府辦、住建局負(fù)責(zé)人召集。街道可向區(qū)申請(qǐng)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議。

　　三、強(qiáng)化物業(yè)管理工作考評(píng)

　　區(qū)政府成立由分管副區(qū)長(zhǎng)為組長(zhǎng)的物管考核領(lǐng)導(dǎo)小組。成員由住建、城管、市政綠化、消防、公安、財(cái)政、自然資源、衛(wèi)健委、環(huán)衛(wèi)、紀(jì)委、街道等部門(mén)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室。辦公室設(shè)在住建局。辦公室具體負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理考核的日常工作。

　　1、對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的考評(píng)

　　對(duì)小區(qū)物業(yè)企業(yè)(含商品房、安置房、老舊小區(qū)，不含直管公房、單位自管房)的考核由街道(開(kāi)發(fā)區(qū))負(fù)責(zé)，每月考核一次(詳見(jiàn)附件1)。結(jié)果匯總后報(bào)區(qū)物管考核辦。區(qū)物管考核辦每季度在街道考核基礎(chǔ)上抽查或有針對(duì)性的考評(píng)各街道物業(yè)小區(qū)?？荚u(píng)結(jié)果作為區(qū)政府考核街道物管工作的依據(jù)之一，作為評(píng)定各物管企業(yè)前期物業(yè)招投標(biāo)資格、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)評(píng)比及政府對(duì)小區(qū)管理獎(jiǎng)勵(lì)的依據(jù)。被抽查小區(qū)的考核最終得分以區(qū)考核為準(zhǔn)。其考評(píng)得分低于街道對(duì)該小區(qū)考核得分的，街道其它所有小區(qū)季度考核得分按同差額下降;被抽查小區(qū)的考評(píng)得分高于街道考核得分的，街道其它所有小區(qū)季度考核得分按同差額提高(最高分不超過(guò)100分)。街道可以自訂、細(xì)化小區(qū)考核辦法，采用百分制。

　　區(qū)對(duì)年度考評(píng)平均分(區(qū)抽查調(diào)整后分值)排名前10名的服務(wù)企業(yè)評(píng)定為年度優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，排名前五的企業(yè)(含第五名)，在管項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)(含10個(gè))獎(jiǎng)勵(lì)6萬(wàn)元，在管項(xiàng)目5-9個(gè)(含5個(gè))獎(jiǎng)勵(lì)5萬(wàn)元，小于5個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)4萬(wàn)元;排名6至10名的企業(yè)，在管項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)(含10個(gè))獎(jiǎng)勵(lì)3.5萬(wàn)元，在管項(xiàng)目5-9個(gè)(含5個(gè))獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)元，小于5個(gè)的獎(jiǎng)勵(lì)2.5萬(wàn)元;排名后10名的物管企業(yè)，責(zé)令其整改，三個(gè)月未整改到位的，扣減年度信用分20分，取消兩年內(nèi)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)資格，兩年內(nèi)不出具信用證明。

　　2、對(duì)街道(開(kāi)發(fā)區(qū))的考評(píng)

　　街道(開(kāi)發(fā)區(qū))要將社區(qū)物業(yè)管理工作作為重點(diǎn)工作，納入年度目標(biāo)管理考核。區(qū)物管考核領(lǐng)導(dǎo)小組從組織機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度、管理實(shí)效三方面每季度對(duì)街道(開(kāi)發(fā)區(qū))進(jìn)行考核(詳見(jiàn)附件2)，并將檢查考核結(jié)果進(jìn)行通報(bào)。考核結(jié)果與長(zhǎng)效管理考核掛鉤。全年季度均分90分以上的(含90分，下同)長(zhǎng)效管理考核加2分;80分以上的加1分;70分以上的不加不減;60分以上的扣1分;60分以下的扣2分。

　　3、資金補(bǔ)貼辦法

　　(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)物管考核領(lǐng)導(dǎo)小組研究、制定，并定期適時(shí)調(diào)整。

　　拆遷安置小區(qū)交付滿(mǎn)兩年，經(jīng)街道考核后，與街道簽訂物業(yè)服務(wù)合同的安置房小區(qū)納入?yún)^(qū)級(jí)補(bǔ)貼。

　　拆遷安置小區(qū)(含定居點(diǎn)、部分安置房小區(qū))暫定為1.3元/平方米·月。其中，綜合管理、保安、保潔費(fèi)用0.7元/平方米·月，綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共能耗等費(fèi)用0.6元/平方米·月。拆遷安置小區(qū)(含定居點(diǎn)、部分安置房小區(qū))居住物業(yè)管理費(fèi)前兩年業(yè)主自行承擔(dān)，從第三年起區(qū)財(cái)政暫定補(bǔ)貼0.5元/平方米·月，業(yè)主自繳0.2元/平方米·月。補(bǔ)貼面積為小區(qū)居住面積。經(jīng)過(guò)二手房交易的業(yè)主不再享受政府補(bǔ)貼(直系親屬過(guò)戶(hù)的除外)，按照1.3元/平方米·月全額繳納物業(yè)費(fèi)。補(bǔ)貼面積每年調(diào)整一次。

　　綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、公共能耗等統(tǒng)一由國(guó)有物業(yè)公司負(fù)責(zé)，按照0.6元/平方米·月每年與區(qū)財(cái)政結(jié)算。

　　老舊住宅小區(qū)(2000年以前)納入?yún)^(qū)級(jí)物業(yè)管理考核，區(qū)政府每年拿出500萬(wàn)獎(jiǎng)勵(lì)年度考核優(yōu)秀的項(xiàng)目(對(duì)照老小區(qū)改造項(xiàng)目按比例實(shí)施，上限為500萬(wàn))，具體考核辦法另行制定。

　　(2)區(qū)級(jí)財(cái)政對(duì)拆遷安置小區(qū)(含定居點(diǎn)、部分安置房小區(qū))的物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼與小區(qū)服務(wù)企業(yè)每季度的考評(píng)成績(jī)(區(qū)抽查調(diào)整后的成績(jī))掛鉤?？荚u(píng)得分在90分(含90分)以上的全額兌付，考評(píng)得分在90分以下的，按同比例兌付。

　　(3)拆遷安置小區(qū)、老舊小區(qū)的低保、低收入、特困家庭，經(jīng)認(rèn)定物業(yè)管理費(fèi)自繳部分全免。所免費(fèi)用由街道(開(kāi)發(fā)區(qū))承擔(dān)。

　　4、培養(yǎng)業(yè)主繳費(fèi)、考核企業(yè)收費(fèi)

　　各街道、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)宣傳，培養(yǎng)居民繳費(fèi)意識(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿(mǎn)意度，提升物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率。每年度一季度，區(qū)考核辦將安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上年度物業(yè)費(fèi)收繳率納入考核，考核結(jié)果與本季度物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼掛鉤(考核辦法另行制定)。

　　四、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管

　　1、普通商品房小區(qū)

　　區(qū)住建局根據(jù)工作職責(zé)，做好前期物業(yè)合同備案、物業(yè)履約保證金收取和信用平臺(tái)動(dòng)態(tài)管理工作，依法查處物業(yè)管理違法行為。

　　區(qū)物業(yè)管理中心牽頭定期組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)和業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)，監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為，并做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用評(píng)價(jià)工作。

　　業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間，應(yīng)維持正常物業(yè)管理秩序。區(qū)、街道(開(kāi)發(fā)區(qū))要做好相關(guān)監(jiān)督工作。

　　2、安置房、農(nóng)民集中居住區(qū)

　　(1)完善準(zhǔn)入機(jī)制。全區(qū)統(tǒng)一建立安置房物業(yè)服務(wù)企業(yè)庫(kù)，庫(kù)內(nèi)企業(yè)暫定30家。入庫(kù)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)確定，并根據(jù)考核結(jié)果實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，逐步淘汰優(yōu)選至10家。街道(開(kāi)發(fā)區(qū))根據(jù)需要從企業(yè)庫(kù)中，按工作業(yè)績(jī)、考核排名等擇優(yōu)選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(2)明確準(zhǔn)入流程。開(kāi)發(fā)單位向街道(開(kāi)發(fā)區(qū))提出招標(biāo)申請(qǐng)，附物業(yè)用房、設(shè)備設(shè)施清單，繳納物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用(重新招聘的無(wú)此流程)→街道(開(kāi)發(fā)區(qū))制訂招標(biāo)方案→區(qū)物業(yè)管理中心審定方案→街道(開(kāi)發(fā)區(qū))發(fā)布公告→服務(wù)企業(yè)報(bào)名→街道(開(kāi)發(fā)區(qū))發(fā)標(biāo)→服務(wù)企業(yè)投標(biāo)→投標(biāo)企業(yè)繳納投標(biāo)保證金→街道(開(kāi)發(fā)區(qū))組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)→中標(biāo)企業(yè)繳納履約保證金→街道(開(kāi)發(fā)區(qū))與服務(wù)企業(yè)簽約。

　　(3)加強(qiáng)日?？己?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況由區(qū)物業(yè)管理中心和街道(開(kāi)發(fā)區(qū))聯(lián)合考核。考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法由區(qū)住建局制定。區(qū)物業(yè)管理中心考核采取抽查方式，每季度組織一次，抽查小區(qū)的平均分按40%權(quán)重折算計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)季度得分。街道(開(kāi)發(fā)區(qū))考核每月組織一次，每季度平均分按60%權(quán)重折算計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)季度得分?？荚u(píng)結(jié)果與物業(yè)管理財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)兌現(xiàn)掛鉤，同時(shí)作為全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度排名和退出的主要依據(jù)。

　　(4)完善退出機(jī)制。對(duì)當(dāng)季度考核排名最后一位，或考核低于60分的，由區(qū)物業(yè)管理中心和街道(開(kāi)發(fā)區(qū))進(jìn)行約談，并責(zé)令限期整改到位。有以下情況之一：被約談后未及時(shí)整改到位的;連續(xù)兩個(gè)季度考核排名最后一位或低于60分的，街道(開(kāi)發(fā)區(qū))會(huì)同有關(guān)部門(mén)予以清退。被清退企業(yè)兩年內(nèi)不得進(jìn)入?yún)^(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)庫(kù)。

　　3、嚴(yán)格履約保障

　　建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度，繳納標(biāo)準(zhǔn)為：小區(qū)總建筑面積10萬(wàn)平方米以下0.8元/㎡，10萬(wàn)平方米以上的每增加1萬(wàn)平方米增加0.5萬(wàn)元。保證金由專(zhuān)用賬戶(hù)集中管理。履約保證金堅(jiān)持收支兩條線(xiàn)，新交付的各類(lèi)住宅小區(qū)(含商辦項(xiàng)目)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)繳納，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)原則上必須至少保留一個(gè)項(xiàng)目的履約保證金，其余符合條件的可按要求申請(qǐng)退還。商品房小區(qū)：前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，與業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)，業(yè)委會(huì)、所在街道同意，區(qū)主管部門(mén)核準(zhǔn)后退還(未成立業(yè)委會(huì)的，與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，由小區(qū)所在社區(qū)提出退還意見(jiàn));安置小區(qū)：納入?yún)^(qū)級(jí)補(bǔ)貼滿(mǎn)兩年的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)，社區(qū)(業(yè)委會(huì))、街道同意，區(qū)主管部門(mén)核準(zhǔn)后退還。如無(wú)新的項(xiàng)目接管，則保留最后一個(gè)項(xiàng)目的履約保證金暫不退還。

　　五、附則

　　(一)本辦法由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。區(qū)原有關(guān)于物業(yè)管理工作的文件表述與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

　　(二)本辦法自2021年4月1日起施行。