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2023-09-07
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更新時間：2023-09-07 07:25:29作者：佚名
（原標(biāo)題：事關(guān)房貸利率調(diào)整：變更合同還是置換貸款？提前還款還能下調(diào)嗎？）
工行。
近日，建行、工行、中行、農(nóng)行、招行、中信、平安等多家商業(yè)銀行陸續(xù)就存量首套房貸款利率調(diào)整政策進(jìn)行答疑解惑。9月6日，紅星新聞記者從工行和農(nóng)行獲悉，對于這次利率調(diào)整，兩家國有大型銀行明確表態(tài)，考慮到操作的便利性，將主要采取變更合同方式來調(diào)整利率。同時，對于公眾關(guān)心的熱點問題，紅星新聞記者也從中節(jié)選了一部分供大家參考。
【工商銀行】
問：我在工行某支行有一筆個人住房貸款還未結(jié)清，是按二套房貸款利率政策辦理的，按當(dāng)前我所在城市政策仍按二套房貸款政策執(zhí)行，請問是否符合調(diào)整條件？
答：您的該筆貸款不符合調(diào)整范圍。為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。如后續(xù)您所在的城市更新相關(guān)“認(rèn)房”“認(rèn)貸”政策，您可按最新政策要求提交利率調(diào)整申請。
問：我在工行某支行有一筆個人商用房貸款還未結(jié)清，請問是否符合調(diào)整條件？
答：您的該筆貸款不符合調(diào)整范圍。商業(yè)用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款不屬于此次存量房貸利率調(diào)整的范圍。
問：如果我的房貸當(dāng)前為不良貸款，能否申請存量房貸利率調(diào)整？
答：不良個人住房貸款暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要您歸還積欠本息后再申請調(diào)整。
問：通過新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率具體是指什么？有什么區(qū)別？
答：新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別。考慮到您操作的便利性，主要采取變更合同利率方式。
問：對于此次通知發(fā)布前已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息可否要求返還？
答：暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。
【農(nóng)業(yè)銀行】
問：如何進(jìn)行查詢、申請?
答:近期將開放農(nóng)行掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營業(yè)網(wǎng)點、95599、“中國農(nóng)業(yè)銀行云客服”微信公眾號、“中國農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道及時周知客戶。
問：已辦理提前還款的，是否可以下調(diào)?
答:區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的凡是符合《通知》條件的，可進(jìn)行利率下調(diào)。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調(diào)整范圍。
問：協(xié)商變更合同約定利率與新發(fā)放貸款置換，有何區(qū)別?
答:協(xié)商變更合同約定利率方式是指對符合存量首套住房標(biāo)準(zhǔn)的貸款，通過協(xié)商的方式調(diào)整貸款合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款置換方式是指由借款人向貸款經(jīng)辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。按《通知》要求，調(diào)整后的房貸利率不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，兩種方式調(diào)整后的利率定價水平一致。為便利您的操作，主要采取協(xié)商變更合同約定利率方式辦理。
問：哪些類型貸款不在本次調(diào)整范圍內(nèi)?
答:個人住房公積金貸款(含組合貸中的公積金貸款部分)、個人商業(yè)用房貸款(含商住兩用房)，以及其他不符合《通知》要求的個人貸款。
紅星新聞記者 楊斌
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存量房貸利率調(diào)整落地 這13個細(xì)節(jié)問題必須了解
8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱“通知”），千呼萬喚的存量首套房貸利率下調(diào)終于落地。截至9月6日，建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、光大銀行、中信銀行等多家銀行就公眾關(guān)心的相關(guān)問題作出官方回答，對通知沒有提及的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行詳細(xì)說明。
問題1：哪些存量房貸可以參與調(diào)整？
工行、中信等銀行表示，進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，您的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業(yè)性個人住房貸款；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未發(fā)放；三是貸款發(fā)放時執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標(biāo)準(zhǔn)的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時點所在城市房貸利率政策下限。
問題2、哪些存量房貸不在調(diào)整范圍內(nèi)？
建行表示，當(dāng)前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進(jìn)行調(diào)整。
從貸款類型看，建行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)；工行表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi)，對于組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可單獨調(diào)整利率水平；中信銀行表示，商業(yè)用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款、公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分都不屬于商業(yè)性個人住房貸款，不在本次利率變更范圍之內(nèi)。
多家銀行還提到了首套個人商業(yè)性住房貸款存在拖欠、成為不良貸款的情形。
建設(shè)銀行表示，符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠后可以調(diào)整。實際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。
工行表示，不良個人住房貸款暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要歸還積欠本息后再申請調(diào)整。具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。
光大銀行也表示，符合調(diào)整范圍但目前有逾期的首套房貸業(yè)務(wù)，原則上在還清逾期本息后可以調(diào)整。具體情況可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。
問題3：如何確定是不是首套房？
多家銀行明確，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后被認(rèn)定為首套房的存量個人商業(yè)性住房貸款，符合調(diào)整范圍。
建設(shè)銀行舉例稱，如果借款人貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當(dāng)時“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。
工行表示，為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。如后續(xù)所在城市更新相關(guān)“認(rèn)房”“認(rèn)貸”政策，可按最新政策要求提交利率調(diào)整申請。
多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，但符合上述情形的二套房貸借款人，需要提供相應(yīng)的證明材料，比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程按照后續(xù)操作指引進(jìn)行。無法確認(rèn)是否為首套房的，可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。
問題4：利率能下調(diào)多少？
通知明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
中行、建行稱，目前房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點確定的。本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點。
例如目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個點執(zhí)行，則您現(xiàn)在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則您存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個點，調(diào)整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。
工行、中信、郵儲等銀行稱，調(diào)整后的房貸利率水平不得低于原貸款發(fā)放時房屋所在城市同期限(按原貸款合同期限)的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn)，具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以后續(xù)公告為準(zhǔn)。
問題5：首套房貸利率下限如何查詢？
各大銀行均表示，首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢所在城市人民銀行省級分行官方網(wǎng)站相關(guān)公示。
截至9月2日，全國31個省、自治區(qū)、直轄市均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。從全國層面來看，全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準(zhǔn)利率；2019年10月8日至2022年5月14日為LPR；2022年5月15日至今為LPR-20BP。
不過，在因城施策背景下，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。
問題6：固定利率存量房貸是否可以參與調(diào)整？
2019年，央行宣布啟動改革完善LPR形成機制，推動降低貸款利率，對于個人住房信貸客戶當(dāng)時有兩種選擇：一種是固定利率，另外一種是LPR+點差。此后，大部分房貸用戶選擇了LPR+點差的模式，但也有少量客戶選擇固定利率模式。
北青報記者發(fā)現(xiàn)，目前只有光大銀行明確表示，固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調(diào)整后，利率類型仍為固定利率。
問題7：兩種調(diào)整方式有何區(qū)別？
通知明確，存量房貸利率調(diào)整有兩種方式，一是通過新發(fā)放貸款置換，二是協(xié)商變更合同利率。
根據(jù)工行和農(nóng)行的解釋，新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別。
兩銀行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式，具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)。
問題8：已申請?zhí)崆斑€貸可以調(diào)整嗎？
農(nóng)行表示，這要區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合條件的，可進(jìn)行利率下調(diào)。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，納入此次調(diào)整范圍。具體請聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。
問題9：申請存量房貸利率下調(diào)，需要哪些材料？
多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，但符合相關(guān)情形的二套房貸借款人，需要提供相應(yīng)的證明材料。
中行表示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，二套房貸款客戶需提供當(dāng)前實際住房情況符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)的證明材料，比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程及所需材料將及時通過官方網(wǎng)站、官方微信公眾號等渠道另行公告。
問題10：存量房貸利率調(diào)整何時開放申請？何時執(zhí)行新利率？
中國銀行表示，將于2023年9月25日起接受客戶調(diào)整申請，在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。
建設(shè)銀行表示，正在抓緊制定具體實施細(xì)則，進(jìn)行準(zhǔn)備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務(wù)。
農(nóng)業(yè)銀行表示，正在抓緊制定操作細(xì)則，盡快完成合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作，積極做好組織實施。凡是符合條件的客戶，在2023年9月25日受理申請后，會在最短時間內(nèi)規(guī)范完成利率定價調(diào)整工作。
工商銀行表示，正積極進(jìn)行各項準(zhǔn)備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務(wù)渠道，具體時間以公告為準(zhǔn)。
郵儲銀行表示，正抓緊制定操作細(xì)則，初步定于9月25日接受客戶申請，具體時間以公告為準(zhǔn)。
問題11：已支付的高出的利息是否返還？
工商銀行對此表示，暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。
問題12：如何確定2019年10月之前的首套房貸利率下限？
從央行各分支機構(gòu)披露的首套房貸利率下限情況來看，大部分地區(qū)僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限情況，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數(shù)地區(qū)披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率9折，深圳、湖北為基準(zhǔn)利率的7折。
沒有公示2019年10月以前首套房貸政策利率下限的地區(qū)究竟如何操作，仍有待有關(guān)部門和商業(yè)銀行進(jìn)一步厘清。
據(jù)報道，人民銀行分行相關(guān)人士表示，LPR改革之前存在同一地區(qū)各個銀行的利率下限并不完全統(tǒng)一的情況，一些房貸業(yè)務(wù)比較集中的銀行的利率下限可能高于其他銀行，這種不同銀行之間不一致的情況如何處理，目前仍在研究當(dāng)中，但9月25日之前會向社會公布。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到LPR改革前房貸利率下限采取基準(zhǔn)利率按比例上下浮動的方式，與定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后的加點形式需要換算，具體調(diào)整空間取決于雙方協(xié)商結(jié)果，也有可能會按照LPR執(zhí)行。
問題13：已取消房貸利率下限的地區(qū)如何確定下調(diào)幅度？
去年以來，央行、原銀保監(jiān)會階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，隨后建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，不少地區(qū)階段性取消了新發(fā)放首套住房貸款利率下限，湖北、安徽、廣東、黑龍江等省份已有22個城市目前已取消下限。
這些城市的首套存量房貸如何調(diào)整，仍需要銀行進(jìn)一步明確。對于具體調(diào)整空間，多家銀行表示，將在《通知》要求的政策空間內(nèi)，充分考慮百姓訴求，保障客戶權(quán)益，進(jìn)行調(diào)整。
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文/北京青年報記者 程婕