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圖為在建的學(xué)區(qū)房樓盤（資料圖）

導(dǎo)讀：過去在投資客對學(xué)區(qū)房的炒作中，學(xué)區(qū)房價格早已偏離應(yīng)有價值。

作者 |第一財經(jīng) 馬一凡

“我買的學(xué)區(qū)房過去一年價格狂降，幾乎一個月一個報價。”近期，某一線城市市民對記者反映稱。

許多年來，在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下，京滬頂級學(xué)區(qū)房幾乎是樓市中“不跌的神話”，就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬元/平方米。不過2023年這種類型的學(xué)區(qū)房創(chuàng)下較高跌幅，甚至有小區(qū)成交價較過去高點跌了10萬元/平方米。

過去的價格令人望塵莫及，而現(xiàn)在普通家庭“踮踮腳”也能購入一套頂級學(xué)區(qū)房了，不過這類房子還有投資價值嗎？如確實需要為孩子讀書購買學(xué)區(qū)房，又該如何選擇？

“老破小”學(xué)區(qū)房價格跌回7年前

董緯近期很郁悶。2020年時，為了能讓女兒未來進(jìn)入好學(xué)校，他賣掉了自己兩室一廳的房子，置換成了一套一室戶“老破小”，之所以這么做，是因為這套“老破小”對口當(dāng)?shù)亍肮k第一牛?！泵雷u的小學(xué)。

董緯稱，自己當(dāng)時花費接近400萬元，而房子面積還不到40平方米，由于房子實在太小，不夠全家住，董緯又在離自己公司比較近的片區(qū)租了一套兩室一廳，暫時將這套學(xué)區(qū)房租了出去，“以租養(yǎng)租”。

原本董緯覺得自己的操作很精明——過幾年等女兒到了上學(xué)年紀(jì)，就可以穩(wěn)妥進(jìn)入頂級的公辦小學(xué)，“以租養(yǎng)租”壓力也并不大，等學(xué)區(qū)價值使用完畢，還可以將學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手，說不定能小賺一筆。

他告訴記者，這種操作模式叫做“占坑”，也就是以低總價購買一套頂級學(xué)區(qū)房，只為占住學(xué)位，實際上這種房子往往面積極小，居住價值并不高，不適合一個家庭居住，全家還要另外租房住。

到2021年時，學(xué)區(qū)房市場依然狂熱，董緯購買的房子總價還有一定程度的浮盈，2022年時市場已見下滑，跌回了董緯入手時的價格，他便安慰自己：“反正女兒上學(xué)總歸是要用到的?！?/p>

到了2023年，董緯不淡定了，近期他告訴記者：“幾乎每個月都在下跌，一個月一個價?！碑?dāng)時董緯入手一室戶的價格，如今已經(jīng)足夠買下同小區(qū)兩室一廳。他懊悔地表示：“買早了！”

記者了解到，董緯購買的小區(qū)，是板塊內(nèi)成交量最高的一個老小區(qū)，樓齡普遍達(dá)到三四十年。據(jù)貝殼找房App，2023年12月，該小區(qū)一套48.29平方米兩室一廳，以360萬元的價格成交，成交單價是7.5萬元/平方米。

而根據(jù)歷史成交記錄，該小區(qū)在2023年4月時，成交價還普遍在9萬元/平方米以上，3月時有數(shù)套小戶型成交單價超過10萬元/平方米。

2021年時，該小區(qū)一套成交單價最貴的房子，價格超過了13萬元/平方米，房屋總面積還不足35平方米，賣了450萬。近期成交單價相比這一高點，已經(jīng)跌去約5.5萬元/平方米。看來董緯所說“幾年前一室戶的價格如今足夠買下同小區(qū)兩室一廳”并非虛言。

一個奇特的現(xiàn)象是該小區(qū)部分房源的掛牌價，比近期的成交價更低。根據(jù)貝殼找房App，該小區(qū)有68套掛牌房源，一套50.8平方米的兩室一廳，掛牌單價僅7萬元/平方米，一套48.8平方米的南北兩房戶型，掛牌單價為7.1萬/平方米。

同板塊的另一個小區(qū)是上世紀(jì)80年代建成的，目前也面臨差不多的狀況。該小區(qū)也對口頂級小學(xué)，2018年時就有房子成交單價突破13萬元/平方米，從2018年到2022年，價格一直較為堅挺。而近期該小區(qū)成交了一套35.82平方米的一室一廳，成交價僅為275萬元，單價7.6萬元/平方米。

有學(xué)區(qū)房成交價驟降10萬元/平

位于北京市海淀區(qū)萬柳板塊的蜂鳥家園，也曾是北京中產(chǎn)非常熱衷購買的學(xué)區(qū)樓盤。

圖為蜂鳥家園資料圖，該小區(qū)因靠近中關(guān)村三小，曾是北京中產(chǎn)非常熱衷購買的學(xué)區(qū)樓盤

這里對口綜合實力在全北京排前三名的小學(xué)——中關(guān)村三小。而蜂鳥家園又以面積小、總價低著稱，非常適合“占坑”掛學(xué)位，家長們花數(shù)百萬元，就能讓孩子讀頂級名校。此前拍出36萬元/平方米、名震全國的萬柳書院小區(qū)，就位于該板塊，對口同一所小學(xué)。

在2021年的價格巔峰期，蜂鳥家園一套44平方米的住宅，成交價達(dá)到了985萬元，單價超過22.4萬元/平方米。不過到了2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點，大約降了10萬元每平方米。

記者查閱貝殼找房中該小區(qū)的掛牌信息，發(fā)現(xiàn)蜂鳥家園目前總價最低的一套房報價620萬元，面積為43平方米，單價僅為14.4萬元/平方米，此外還有大量掛牌單價低于14萬元/平方米的房源。

位于五道口的小區(qū)華清嘉園，曾是許多互聯(lián)網(wǎng)大佬的起家之地，這里也因為對口中關(guān)村二小而成為知名學(xué)區(qū)房小區(qū)。該小區(qū)2020年掛牌價最高突破16萬/平方米，2021年價格高點時房屋成交價格曾達(dá)到14.5萬元/平方米，而現(xiàn)在許多房源掛牌價已調(diào)至11萬-12萬元/平方米。

專家建議：兼顧學(xué)位需求和居住舒適度

綜合京滬兩市學(xué)區(qū)房的表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)一線城市的頂級學(xué)區(qū)房過去一年來的價格走勢可以用“跳水”來形容，跌幅甚至大于普通類型的住宅。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，過去高價學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是學(xué)區(qū)溢價疊加了房價上漲預(yù)期，如今隨著各地出臺教育政策對學(xué)區(qū)進(jìn)行調(diào)控，以及大力發(fā)展集團化辦學(xué)，頂級學(xué)區(qū)的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價格也在一路下行，學(xué)區(qū)房自然跌得比普通房子更厲害。

“過去，在對學(xué)區(qū)房的惡性炒作中，學(xué)區(qū)房價格早已偏離應(yīng)有的價值，現(xiàn)在則處于合理回歸的狀態(tài)，價格跌下來很正常?！北R文曦對記者說道。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來學(xué)區(qū)房的投資活動已經(jīng)明顯降溫。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為學(xué)區(qū)房價格下跌很正常，圖為學(xué)區(qū)房資料圖

出生人口的減少，極大降低了投資客對炒作學(xué)區(qū)房的預(yù)期?！斑@并不意味著學(xué)區(qū)房未來就一文不值了，頂級學(xué)校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學(xué)校，這種需求是一直在的，但是過度炒作已經(jīng)不存在了?！北R文曦說道。

一般來說，住房具有居住屬性和投資屬性，隨著房價進(jìn)入下行周期，房子的投資屬性變?nèi)?，現(xiàn)階段，買房人普遍更看重居住屬性，即房子要更大、更舒適。而曾經(jīng)熱門的那些學(xué)區(qū)房，多數(shù)都不具備居住屬性，過去炒作學(xué)區(qū)房時，投資者都認(rèn)為面積“越小越好”，只要能掛戶口就行，這也是如今學(xué)區(qū)房“超跌”的因素之一。

如果購房者確實有為孩子讀書而買房的需求，接下來該如何選擇學(xué)區(qū)房？盧文曦建議，購房者應(yīng)該兼顧學(xué)位需求與居住需求，在預(yù)算范圍內(nèi)，盡量選擇居住屬性強的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房，那種僅僅用來掛戶口的二三十平方米住宅，投機成分過高，未來價格波動可能更大。