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香港一招“撤辣”，市場(chǎng)立竿見影，成為當(dāng)前樓市的火熱議題。

在內(nèi)地客赴港買房之際，香港客同時(shí)也在買入廣州物業(yè)，Kelvin一家便是其中之一。春節(jié)游長(zhǎng)隆，順手在番禺買一套四房。

事實(shí)上，作為一線城市中政策優(yōu)化“跑”得最快的城市，廣州不僅吸引了香港客，還吸引來自北京、上海、杭州、沈陽、青島等地，以及省內(nèi)珠三角城市的實(shí)力買家，瞄準(zhǔn)了中心區(qū)120㎡以上的戶型。

去年9月，黃埔、番禺、花都，以及白云的四鎮(zhèn)調(diào)整為不限購區(qū)域；今年1月再出新政，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房不限購，開啟全國“搶客”模式。

“放開限購后，外地買家咨詢或成交的案例是有增加，主要集中在一些熱點(diǎn)樓盤”，合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云表示，這些外地買家大多與廣州存在一定的關(guān)聯(lián)，例如有生意往來、讀書等等。

值得關(guān)注的是，為吸引省內(nèi)外實(shí)力買家，廣州有主打中高端改善需求的樓盤主動(dòng)出擊，推出憑飛機(jī)票/火車票到訪看房的“接風(fēng)來訪禮”等營銷措施，誠意十足。

案例1

香港業(yè)主春節(jié)游廣州長(zhǎng)隆

順手買了一套房

在近期有內(nèi)地客赴香港買房之際，香港客同時(shí)也在買入廣州深圳的物業(yè)。

今年大年初四大約下午三點(diǎn)，耀勝新世界廣場(chǎng) 耀勝尊府的銷售人員接待了剛從隔壁長(zhǎng)隆游玩出來的香港客戶Kelvin一家和其朋友。

“他們說剛游玩出來，路過樓盤順便進(jìn)來看看”。直到后面坐下來簽約，銷售人員才理解為何Kelvin一家對(duì)耀勝新世界廣場(chǎng)耀勝尊府“一見鐘情”。原來，他們家十幾年前購買了香港九龍尖沙咀的名鑄，后來升值獲利不少。

Kelvin是香港人，50多歲，妻子是加籍華人，孩子20多歲。他們一家曾在香港和美國等地居住，對(duì)TOD綜合體及新世界品牌都有所了解。

“他們有些驚奇廣州也有這種TOD物業(yè)，看完后也覺得比他們想像中的好”。銷售人員表示，Kelvin一家看完房子后，也實(shí)地從漢溪長(zhǎng)隆站乘坐3站地鐵到南站，再乘高鐵回到西九龍。兩天后，Kelvin專程從香港來廣州到耀勝新世界廣場(chǎng) 耀勝尊府，認(rèn)購了一套108平方米的四房，總價(jià)大約700萬元，一次性付清。

客戶聽中介講解沙盤

案例2

惠州人喜歡廣州老城一手房

價(jià)格接近心理預(yù)期

“我是惠州人，準(zhǔn)備來廣州長(zhǎng)期發(fā)展，所以想在這里買房”。李小姐有親戚在越秀區(qū)工作，向她推薦了公園前·君熙府項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于一手樓斷供近20年的越秀區(qū)公園前板塊，建面約2.6萬㎡，由兩棟2梯3戶的板樓組成。項(xiàng)目主推建面約93-196m2三房至五房，產(chǎn)品偏高端改善型，地段和整體配置具有一定吸引力。

在入手之前，因?yàn)楣ぷ髟?，她曾長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注過廣州的市場(chǎng)，也在網(wǎng)上搜集過各類公眾號(hào)、視頻號(hào)的樓市信息，做了充分的準(zhǔn)備。在中介的介紹下，自己也對(duì)比了珠江新城動(dòng)輒單價(jià)十幾萬的二手房，最終還是選擇入手君熙府一套130㎡的戶型，總價(jià)過千萬。

“一是我在惠州的家也是老城區(qū)，生活比較便利，因此來廣州發(fā)展更傾向于越秀區(qū)。但越秀區(qū)買房，更多時(shí)候只能買二手房，全新住宅項(xiàng)目可謂稀缺；二是越秀區(qū)是教育強(qiáng)區(qū)，我很看重子女將來讀書的學(xué)校?！崩钚〗惚硎荆趶V州購房的主要用途還是自住，能確保自己在廣州安穩(wěn)的發(fā)展，但也不排除用于投資的打算。

“我也不能完全判斷，這個(gè)價(jià)格是不是就是谷底了，但現(xiàn)在入手的價(jià)格對(duì)我來說，是一個(gè)比較合理的價(jià)格范圍，非常接近我們的心理預(yù)期”。李小姐告訴記者，身邊有不少朋友打算到廣州投資房產(chǎn)，“就算樓市現(xiàn)在在ICU里面，也會(huì)逐步恢復(fù)吧?！?/p>

案例3

東北人在廣州過春節(jié)

順便給子女買房

南方小土豆在東北爆紅之時(shí)，也有東北人在溫暖的南方過春節(jié)，還順手給子女買了一套房。來自沈陽的吳女士，一直都想在南方添置一套優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，一方面資產(chǎn)配置，一方面冬季避寒可以來自住。她今年已將近60歲，大的小孩在廣州讀大學(xué)，老二還在老家上中學(xué)。

在1月底廣州限購放松后，吳女士一家決定春節(jié)到廣州游玩，也趁機(jī)考察廣州樓市。作為沈陽新世界業(yè)主，吳女士在這個(gè)春節(jié)期間在廣州看房，也是首選新世界旗下的一二手樓盤，最終敲定了耀勝尊府。

“很多東北人在南方買房可能優(yōu)先考慮海南，但吳女士認(rèn)為廣州是一線城市，而且氣候更舒適，他們的孩子也有計(jì)劃在廣州工作發(fā)展”。銷售人員介紹，吳女士一家大約在大年初七來到耀勝尊府看房，后面又去看了別的樓盤，最終在元宵節(jié)下定認(rèn)購。

吳女士所購買的物業(yè)是一套70多平方米的小三房，總價(jià)400多萬元，首付大約100萬，以孩子的名義購買。

案例4

青島買家打飛的看房

梳理資金準(zhǔn)備入手

1月27日解限后，青島人盧小姐第一時(shí)間聯(lián)系中介，表示要到廣州白云區(qū)嶺南新世界看房，而且當(dāng)晚便坐了飛機(jī)來廣州，住在廣州新世界酒店（云耀售樓部對(duì)面）。

盧小姐以前因?yàn)楣ぷ髟颍虝鹤∵^嶺南新世界一兩個(gè)月，對(duì)嶺南新世界大社區(qū)及成熟配套非常認(rèn)可，很多生意伙伴和朋友都住在嶺南新世界，“所以新政一出來后，第一時(shí)間就考慮到可以買一套云耀，符合來廣州的居住需求”。

1月28日早上，云耀售樓部一開門營業(yè)，盧小姐就立即到項(xiàng)目看房。銷售人員表示，盧小姐以前一直有在一線城市核心區(qū)買房的想法，但因名額問題沒能購買，解限后第一時(shí)間來看，專看符合政策的不限購戶型120-143㎡。最終看中了121㎡五房產(chǎn)品，目前正在梳理自家的資金情況，準(zhǔn)備入手。

客戶在售樓部看房

市場(chǎng)現(xiàn)象1

有樓盤順勢(shì)推出“接風(fēng)來訪禮”

持續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策利好正逐漸體現(xiàn)，尤其改善型市場(chǎng)最先被激活。

越秀區(qū)作為廣州的文化中心，被外地客最為熟知?！按汗?jié)前后這段時(shí)間，我們的買家有不少來自北京、上海、杭州，他們中有部分是買給子女的，所以網(wǎng)簽時(shí)間會(huì)推后一點(diǎn)，無法在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)，但房款已經(jīng)全部付清?！惫珗@前·君熙府相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

同樣位于越秀區(qū)的萬科·瑧樾府，是萬科在廣州中心區(qū)最具代表性的高端住宅，也吸引了來自各地的買家?！巴獾乜蛻魧?duì)于廣州的認(rèn)知多數(shù)是越秀、天河。廣州120㎡戶型放開限購后，就有不少外地買家前來咨詢，比如從北京來的客戶就買了瑧樾府項(xiàng)目”，據(jù)萬溪相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

“自放開后，瑧樾府項(xiàng)目的異地客戶咨詢量約為23組”，該位負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，“不過成交周期相對(duì)長(zhǎng)點(diǎn)，外地客戶需要多對(duì)比了解?！?/p>

天河區(qū)作為廣州的經(jīng)濟(jì)中心，也是外地買家青睞的熱門選擇。比如，位于梅花園板塊的越秀·天河·和樾府2月來訪652臺(tái)客戶，銷售額3.9億元，其中來訪的外市客戶占比11%。

緊鄰天河執(zhí)信的聯(lián)投·文津府，在售建筑面積約110-165㎡產(chǎn)品，是廣州中心區(qū)的純改善住區(qū)。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，“120㎡戶型放開限購后，聯(lián)投·文津府項(xiàng)目周來訪環(huán)比上漲了約2倍，項(xiàng)目春節(jié)期間，來訪達(dá)120組，客戶有來自大灣區(qū)的如佛山、深圳等；省外的如北京、武漢等市都有客戶專程前往看房?！?/p>

”在寸土寸金的天河，又是純改善社區(qū)，無論是家庭自住還是資產(chǎn)配置，都是不錯(cuò)的選擇。新政第一天，我們就成交一組來自清遠(yuǎn)的客戶，他們選擇了一套140㎡的全面屏產(chǎn)品，且一次性付清房款?！被诖?，聯(lián)投·文津府針對(duì)內(nèi)外區(qū)/省市客戶，還順勢(shì)推出了憑飛機(jī)票/火車票到訪看房接風(fēng)來訪禮、認(rèn)購享安家補(bǔ)貼禮、新鄰鉅惠禮等優(yōu)惠措施。

對(duì)此，合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云分析認(rèn)為，“放開限購后，外地買家咨詢或成交的案例是有增加，主要集中在一些熱點(diǎn)樓盤，這些樓盤要么就是資源優(yōu)勢(shì)較為突出，要么就是發(fā)展商的品牌號(hào)召力非常強(qiáng)；同時(shí)這些外地買家大多與廣州存在一定的關(guān)聯(lián)，例如有生意往來等”。

馮佩云同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“不過，廣州整體的購房人群結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生明顯的變化?！?/p>

市場(chǎng)現(xiàn)象2

新項(xiàng)目加快入市，人氣回升明顯

外地買家的涌入，是廣州樓市的一個(gè)切角。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后兩周，廣州一手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然還沒有完全恢復(fù)至去年11-12月的周度平均水平，但相比春節(jié)前（1月1日-2月4日），已經(jīng)有明顯的回升。人氣方面，作為先行指標(biāo)的樓盤客戶來訪量，節(jié)后兩周來訪量更是超過了去年11-12月的周度平均水平，其中天河區(qū)人氣回升最為明顯。

2023年9月至今廣州市每周網(wǎng)簽套數(shù)趨勢(shì)

聚焦中心四區(qū)120㎡及以上一手房，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年第六周到第八周，網(wǎng)簽套數(shù)分別是27套、3套、86套，第八周（2.19-2.25）的86套僅次于第五周102套，是2024年開年以來的周度次新高，顯示新政的效果正在逐漸呈現(xiàn)。

市場(chǎng)供應(yīng)方面，新項(xiàng)目也紛紛加快入市，尤其是主打120㎡以上的中高端樓盤，直面激烈“廝殺”。比如海珠區(qū)，2023年120㎡以上戶型商品住宅成交1899套，成交位列四區(qū)第一（數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心）。

2024年的海珠樓市，依然趨于高端化。3月，備受關(guān)注的中海上涌果樹地塊——中海大境開放樣板房，現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)排隊(duì)看房的現(xiàn)象。這座“中軸綠洲豪宅”主力戶型為125-270㎡大平層，樓棟間南北間距最高達(dá)到約100米；琶洲南TOD二期將在3月底登場(chǎng)，面積段為142-270㎡，該項(xiàng)目曾榮登全國銷售額第一；此外，在售豪宅還有越秀·濱江樾、保利·湖光悅色、廣州地鐵·瓏璟臺(tái)等，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

客戶查看新樓盤樣板間

還有實(shí)力碾壓的天河區(qū)，2023年120㎡以上戶型商品住宅成交1598套，成交位列四區(qū)第二。2024年一開年，越秀·觀樾的市場(chǎng)關(guān)注度居高不下，元宵節(jié)到訪客戶超7000人。該項(xiàng)目打造天河低密高端住宅，主推140-250㎡臨湖大平層；中鐵建·招商蛇口西派天河序主推125-240平方米大平層，高樓層能同時(shí)看到廣州塔跟白云山；以及天河員村項(xiàng)目——保利華創(chuàng)·都薈天珺主力戶型157-257㎡，純千萬級(jí)豪宅，最快3月初入市。此外，還有在售的匯景臺(tái)、合景臻頤府、縵云廣州、保利天瑞等項(xiàng)目。

專家看市

本輪回暖會(huì)更平穩(wěn)，更可持續(xù)

“春節(jié)過后，發(fā)展商價(jià)格優(yōu)惠力度明顯加大，而且已不單局限在外圍/近郊區(qū)域，市中心的項(xiàng)目也不斷有驚喜，疊加一系列利好政策，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交將持續(xù)回升；而且相比2023年的大起大落，本輪回暖行情雖然緩慢，但預(yù)計(jì)會(huì)更平穩(wěn)，更可持續(xù)?！?/p>

對(duì)香港“撤辣”對(duì)廣州高端市場(chǎng)的影響，克而瑞廣佛區(qū)域首席市場(chǎng)分析師肖文曉認(rèn)為，香港對(duì)于內(nèi)地一線城市購買力具有一定的“虹吸效應(yīng)”，但不宜過度解讀。據(jù)有關(guān)報(bào)道，香港稅務(wù)局統(tǒng)計(jì)去年香港涉及“三大辣稅”的交投量約2811宗，一年幾千套的交易量與北上廣深的規(guī)模相距甚遠(yuǎn)。

他強(qiáng)調(diào)，對(duì)于一線城市有能力在港置業(yè)的高凈值人群而言，由于其日常工作生活多數(shù)不在香港，在港買房通常是“多買一套”而非“只買一套”，不管是資產(chǎn)配置還是自住使用，在本地買房依然有先天的優(yōu)勢(shì)。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 王艷玲 邱永芬 實(shí)習(xí)生 郝沛琦