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作者 | 何婧

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云詭譎，瞬息萬變；高速增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)成為歷史，行業(yè)利潤(rùn)走進(jìn)下行區(qū)間成為共識(shí)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，66家行業(yè)典型上市房企中，逾七成企業(yè)毛利率、歸母凈利率出現(xiàn)雙降。在此背景下，迪馬股份交出了自己的成績(jī)單。

8月27日，迪馬股份(600565.SH)發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.31億元，同比增長(zhǎng)45.52%；主營(yíng)毛利率同比上升3.17個(gè)百分點(diǎn)至23.76%，扣非凈利潤(rùn)小幅增長(zhǎng)0.45%；凈利潤(rùn)則為1.43億元。

迪馬股份的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)服務(wù)、專用車制造以及建筑業(yè)，占營(yíng)收比例分別為86.72%、7.64%、3.82%；迪馬股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)即東原地產(chǎn)。

“地產(chǎn) 工業(yè) 產(chǎn)發(fā)”三核驅(qū)動(dòng)

截至報(bào)告期末，迪馬股份的營(yíng)業(yè)成本47.2億，其中，研發(fā)投入增幅最大，相比去年同期增長(zhǎng)59.2%，達(dá)到2289.6萬元。

研發(fā)方面的大力投入，側(cè)面驗(yàn)證了迪馬股份多元化發(fā)展的決心。

揮別市場(chǎng)紅利后，為更有效地整合并利用現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)更高的績(jī)效水平，諸多房企圍繞核心主業(yè)開啟了多元化擴(kuò)張之路。迪馬股份也不例外，以“工業(yè)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)”三核驅(qū)動(dòng)，增強(qiáng)自身持續(xù)發(fā)展能力。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及物業(yè)作為其核心板塊，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、綠化工程、建筑施工及裝飾裝修、商業(yè)管理等領(lǐng)域。上半年則實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入54.03億元，同比增長(zhǎng)48.44%；在“2021 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單”中位列第44位。

土儲(chǔ)擴(kuò)充方面，東原地產(chǎn)堅(jiān)持以一二線城市為主、具有人口流入潛力的其他城市為輔的戰(zhàn)略布局。今年上半年，實(shí)現(xiàn)新增土地儲(chǔ)備 10 宗，新增規(guī)劃計(jì)容建筑面積共計(jì) 181.18 萬方。

半年報(bào)顯示，華中區(qū)域營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)197.52%至30.53億元，占比接近50%，區(qū)域深耕成效凸顯。

截至報(bào)告期末，公司合并口徑共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額 121.51億元，銷售面積 101.14 萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額 49.47 億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積 45.86 萬平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積 291.3萬 平方米。

除此之外，迪馬股份瞄準(zhǔn)銀發(fā)時(shí)代風(fēng)口，積極拓展康養(yǎng)，以加持企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)。

截止2020年，迪馬已完成川渝、北京、環(huán)滬等重點(diǎn)區(qū)域的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)布局，共運(yùn)營(yíng)11個(gè)醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)床位規(guī)模達(dá)到2000張以上。

今年上半年，旗下首個(gè)高端城市級(jí)老年公寓--迪馬常青社·成都新鴻樂養(yǎng)社區(qū)正式開業(yè)，并新增床位 450 余張，進(jìn)一步擴(kuò)大康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

規(guī)模訴求與動(dòng)態(tài)平衡

多元賽道的縱深發(fā)展必然離不開資金的支撐。

報(bào)告期內(nèi)流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為593.22億元，較上年末增加13.21%；另外，該公司長(zhǎng)期借款為116.16億元，同比增長(zhǎng)33.52%；然而，其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-46.9億元，貨幣資金也較上年末減少14.63%，約為60億元，資金結(jié)構(gòu)仍有待進(jìn)一步優(yōu)化。

但其流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均低于正常值，分別為為1.35倍與0.35倍；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率與凈負(fù)債率也保持較好水平。

于報(bào)告期內(nèi)，迪馬股份成功發(fā)行非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券總計(jì)4.5億元；獲得遠(yuǎn)東資信評(píng)估有限公司跟蹤評(píng)級(jí)給予的主體信用評(píng)級(jí) AA ，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

值得一提的是，公司旗下的物業(yè)業(yè)務(wù)平臺(tái)東源仁知已于今年4月向港交所遞交了招股書，擬香港主板 IPO上市。據(jù)招股書顯示，東原仁知服務(wù)的收益由2018年約3.87億元增加約98.2%至2020年約7.67億元；在管面積更是在2020年實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)到5000萬平米左右，且其外拓占比已超過50%，減輕了對(duì)母公司的依賴程度。

在房地產(chǎn)股行情低迷的當(dāng)下，或能為母公司拓寬融資渠道貢獻(xiàn)一己之力。

迪馬股份對(duì)規(guī)模仍有追求。2018年，東原地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅韶穎曾表示：“東原2020年的銷售目標(biāo)是跨入千億；集團(tuán)的目標(biāo)是進(jìn)入房企50強(qiáng)，下一個(gè)目標(biāo)是30強(qiáng)。”

但根據(jù)克而瑞銷售排行榜，東原地產(chǎn)2020年全口徑銷售額為602.1億元，位列排行榜到第64名；截至今年1-6月，全口徑銷售額為351.2億元，位居第53名。

3月11日，迪馬股份發(fā)布今年土地儲(chǔ)備投資計(jì)劃：同意授權(quán)公司及控股子公司經(jīng)營(yíng)層根據(jù)市場(chǎng)情況擇機(jī)增加土地儲(chǔ)備，獲取土地價(jià)款總額在300億元內(nèi)。隨著拿地預(yù)算的提高，東原地產(chǎn)的銷售規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

對(duì)房企來說，2021年，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)與債務(wù)管控的“動(dòng)態(tài)雙平衡”或許更為重要。