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　　對(duì)于樓市而言，7月28日的夜晚是一個(gè)不眠夜。住建部表示，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，落實(shí)好降低首套房首付比例和貸款利率、個(gè)人貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施。再疊加7月24日政治局會(huì)議提出的，適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。可以預(yù)見，后續(xù)會(huì)有更多城市對(duì)限制性政策進(jìn)行優(yōu)化。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，在住建部發(fā)布的一連串利好政策中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”極為重磅。若取消該政策，熱門一二線城市購(gòu)房門檻大幅下調(diào)，對(duì)樓市成交有明顯的提振作用。以北京為例，有置業(yè)顧問對(duì)記者表示：“所有人都在等政策，全面取消還是各地自主出政策我們也在等消息。”

　　無論是否全面執(zhí)行利好政策，抑或是各地究竟何時(shí)會(huì)落地，對(duì)于房地產(chǎn)而言，黑夜已經(jīng)撕開了黎明的一角。

　　釋放明顯利好

　　據(jù)新華社消息，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開企業(yè)座談會(huì)，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。

　　倪虹在會(huì)上表示，要繼續(xù)穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。

　　同時(shí)，倪虹還在會(huì)上指出，繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。此外，倪虹還在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

　　“要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動(dòng)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)‘促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)’的積極作用。”倪虹在會(huì)上指出了后續(xù)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑。

　　總結(jié)來看，此次住建部針對(duì)房地產(chǎn)主要釋放了三大明顯利好。其一，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這代表以限購(gòu)、限售為主的限制性政策出現(xiàn)較大放松；其二，降低首套房首付比例，拉低購(gòu)房門檻；其三，降低首套房貸款利率，減少購(gòu)房成本。

　　值得關(guān)注的是，7月24日，中共中央政治局會(huì)議對(duì)樓市的表述大面積“翻新”。“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。”政治局會(huì)議如此定調(diào)樓市。

　　實(shí)際上，此次住建部連發(fā)多條樓市利好政策早在業(yè)界預(yù)料之內(nèi)。此前，多位專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，結(jié)合今年二季度以來樓市下行的背景以及政治局會(huì)議對(duì)樓市的新表述，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)適度放松的調(diào)控政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，一二線城市限購(gòu)放松等相關(guān)政策出臺(tái)的概率也在進(jìn)一步增大。

　　是否會(huì)全面落實(shí)？

　　“藥效最大的就是從‘認(rèn)房認(rèn)貸’改為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’。不過因?yàn)槭巧钜拱l(fā)的政策，北京是否要調(diào)整以及怎么調(diào)整我們也在等通知。”一位北京即將開盤的新房置業(yè)顧問對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。從市場(chǎng)的討論熱度而言，究竟哪些城市會(huì)跟進(jìn)尚沒有明確。此外，在7月24日的政治局會(huì)議指出，要因城施策使用好政策工具箱。

　　那么，“落實(shí)好‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’”和“因城施策”到底如何結(jié)合，是后續(xù)樓市關(guān)注重點(diǎn)。

　　以北京為例，2017年3月17日，北京發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，認(rèn)定首套房實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策、二套房首付比例最低提升至60%最高80%、暫停發(fā)放25年以上的個(gè)人住房貸款。“317調(diào)控”力度之大使得北京樓市直接出現(xiàn)了成交量和價(jià)格的分水嶺。

　　“‘認(rèn)房又認(rèn)貸’指的是，就算在北京沒有房產(chǎn)，名下無在途貸款，但是有過房貸記錄，那在北京購(gòu)買首套房也要付二套房的首付，大幅提升了北京樓市的入市門檻。”上述置業(yè)顧問對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

　　根據(jù)房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，“317調(diào)控”效果明顯。自調(diào)控開始后，北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅達(dá)到13.5%。隨后北京樓市進(jìn)入漫長(zhǎng)的橫盤期。2019年初，北京二手房均價(jià)為59898元/平米，相比較2017年3月份房?jī)r(jià)高點(diǎn)下跌了11.3%。緯房研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，北京房?jī)r(jià)的中位數(shù)為56166元/平米。從數(shù)據(jù)上來看，“317調(diào)控”后北京房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢(shì)。

　　北京業(yè)主袁晨（化名）在凌晨一點(diǎn)告訴記者，看到住建部的消息后，“一下子激動(dòng)的掉下眼淚”，袁晨表示，其于2017年3月17日前夕買的房子，所以對(duì)當(dāng)時(shí)新政“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)市場(chǎng)的爆炸性效果記憶猶新，目前“一直在賣房子，但是行情不好，幾個(gè)月了，看房人都寥寥無幾。”，袁晨要賣的是一套非學(xué)區(qū)一層老破小，已經(jīng)掛牌了很久。袁晨希望北京能夠取消認(rèn)房又認(rèn)貸，“不求漲價(jià)，只希望我的房子能早點(diǎn)賣出去。”

　　值得關(guān)注的是，自2022年以來，已經(jīng)至少有40個(gè)城市對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行了調(diào)整。在此前的這輪調(diào)整中，鄭州市則是打響了“首槍”。2022年3月初，鄭州發(fā)文表示，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　自2022年各地樓市政策“轟炸”之后，目前，僅有部分一二線城市以及少量的三四線城市仍執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

　　房貸利率還有多少下行空間？

　　除了提到更好落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策之外，住建部還表示，落實(shí)好降低購(gòu)買首套房首付比例和貸款利率的政策。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，自2022年開始，已經(jīng)有多個(gè)城市對(duì)首付比例進(jìn)行了調(diào)整，其主要是將首付比例和公積金打包對(duì)政策進(jìn)行優(yōu)化。例如，近日，焦作市住房公積金管理中心方面表示，購(gòu)買首套住房的職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款，最低首付比例由30%調(diào)整至20%，夫妻雙方繳存公積金的最高可貸款額度為60萬元。

　　從現(xiàn)行的首付比例執(zhí)行情況來看，多數(shù)城市的首套房首付比例為30%至40%，部分城市在上一輪將首套房首付比例優(yōu)化至20%。

　　房貸利率方面，當(dāng)前，我國(guó)的房貸利率與LPR掛鉤，各商業(yè)銀行在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成房貸利率。目前，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，當(dāng)前，全國(guó)首套房貸利率整體處于4%的水平，二套房貸利率整體處于4.9%的水平。

　　不過，截至目前，已經(jīng)有包括唐山、九江、無錫等在內(nèi)的多個(gè)城市首套房貸利率突破了4%，達(dá)到3.7%至3.9%的水平。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)前各地房貸利率寬松的重心在于首套房，給予了其相對(duì)寬松和自由的定價(jià)權(quán)，預(yù)計(jì)房貸利率政策總體上會(huì)朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn)。（記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道）