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　　深圳將取消二手房指導(dǎo)價(jià)的消息，昨天（4月20日）下午開(kāi)始，朋友圈內(nèi)瘋傳。

　　網(wǎng)傳內(nèi)容主要有三條：

　　1、指導(dǎo)價(jià)不取消，不調(diào)整；

　　2、銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)，實(shí)際成交價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考；

　　3、即日起執(zhí)行。

　　收到消息的第一時(shí)間，記者向多家銀行進(jìn)行核實(shí)，目前是中行和建行、工行已落實(shí)執(zhí)行。

　　銀行按照市場(chǎng)價(jià)貸款，這是釋放了怎樣的信號(hào)？

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，不看參考價(jià)，銀行自己評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，看成交價(jià)、評(píng)估價(jià)放貸款，想多貸款就多交稅。對(duì)深圳二手房影響最大的就是指導(dǎo)價(jià)，放開(kāi)后，好的更好，差的更差，不會(huì)普漲，分化明顯，但是對(duì)于樓市的提振效果是顯著的。好的樓盤(pán)基本都超過(guò)指導(dǎo)價(jià)，取消指導(dǎo)價(jià)顯然對(duì)高單價(jià)，高贈(zèng)送豪宅盤(pán)有利。但不好賣(mài)的老破舊和偏遠(yuǎn)地區(qū)的剛需盤(pán)影響不大，大浪淘沙，要低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)才有成交。

　　2021年2月8日，深圳在國(guó)內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，此后，全國(guó)共有15個(gè)城市發(fā)布二手房參考價(jià)，其中不乏上海、北京、廣州、西安、東莞等高房?jī)r(jià)城市。眾所周知，二手房參考價(jià)即是通過(guò)給出小區(qū)二手房交易參考價(jià)，對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行管控，最直觀(guān)的表現(xiàn)就是樓市成交規(guī)模的銳減，價(jià)格的應(yīng)聲下跌，業(yè)主很難以更高的價(jià)格出售手上的二手房。

　　轉(zhuǎn)眼間，兩年的時(shí)間過(guò)去了。這兩年，深圳二手房成交量創(chuàng)下多年新低，學(xué)區(qū)房神話(huà)不再，房產(chǎn)中介的日子難過(guò)，單邊代理時(shí)代到來(lái)，投資客也悄然退場(chǎng)……“諾德假日一度被奉為前海神盤(pán)，參考價(jià)出來(lái)前66平方米的戶(hù)型最高叫價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元，現(xiàn)在760萬(wàn)元價(jià)格還可以談，而且還滿(mǎn)五唯一。”此前，在深圳前海經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介一位經(jīng)理就感嘆：“深圳樓市調(diào)控了這么多年，參考價(jià)的威力最猛。”

　　今年年初，深圳住建局回應(yīng)，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)做了調(diào)整的方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也沒(méi)有定。后來(lái)在更高管理層要求“保持定力”的情況下，調(diào)整參考價(jià)的方案也就沒(méi)有辦法通過(guò)了。

　　深圳樂(lè)有家研究中心日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過(guò)半成交價(jià)低于參考價(jià)，成交熱點(diǎn)樓盤(pán)主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶(hù)型以3房、4房為主，且基本以低于或接近參考價(jià)的價(jià)格成交。樂(lè)有家研究中心指出，在剛過(guò)去的3月，深圳全市掛牌均價(jià)再度回到下降區(qū)間，環(huán)比下跌0.6%。3月上旬出現(xiàn)少部分業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象，但下旬報(bào)價(jià)逐漸回歸理性，報(bào)價(jià)開(kāi)始回落。

　　對(duì)于深圳二手房參考價(jià)調(diào)整傳聞，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二手房參考價(jià)已成為深圳樓市的長(zhǎng)效機(jī)制了。

　　這個(gè)政策的目的就是希望市場(chǎng)價(jià)格向參考價(jià)格靠攏，不希望房?jī)r(jià)明顯超出參考價(jià)格，也不希望房?jī)r(jià)明顯低于參考價(jià)。如果高于參考價(jià)格，只能按照參考價(jià)格來(lái)貸款，這就是去杠桿效應(yīng)。如果低于參考價(jià)格，只能按照網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)貸款，如果想多貸款，就要回到參考價(jià)格。

　　李宇嘉表示，當(dāng)參考價(jià)向全社會(huì)發(fā)布，并明確與銀行貸款評(píng)估價(jià)直接掛鉤，就意味著“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭”。國(guó)內(nèi)有10多個(gè)城市推出了二手房參考價(jià)，但只有深圳做得比較明確，而上海和北京盡管也有參考價(jià)，但要么在臺(tái)面下（不公布）要么公布了但銀行不參考，這樣上海廣州這兩個(gè)城市就有回旋余地。

　　他認(rèn)為，目前可以做的就是參考價(jià)保持不變，在執(zhí)行過(guò)程中采取靈活的辦法，即銀行根據(jù)參考價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)格孰低的原則。這樣做，一方面讓銀行按揭評(píng)估價(jià)格更靠攏市場(chǎng)價(jià)格，避免參考價(jià)失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)輪番下跌的預(yù)期。最后，也希望參考價(jià)能夠成為市場(chǎng)價(jià)格的錨，讓市場(chǎng)價(jià)格像參考價(jià)靠攏，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目的。

　　從此次調(diào)整的傳聞來(lái)看，低于市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)普遍預(yù)期會(huì)取消或上調(diào)二手房參考價(jià)。正式發(fā)布的思路來(lái)看，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯了政策保持定力，不會(huì)在意短期市場(chǎng)的波動(dòng)。而且，二手房定向去杠桿的信號(hào)還是比較明確的，短期不利于市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定和二手房市場(chǎng)能夠在企穩(wěn)的基礎(chǔ)上回升。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，還是希望二手房回到合理的價(jià)格水平上，便與相應(yīng)的杠桿水平匹配，這是穩(wěn)定二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)效之舉。