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一、怎么樣的房屋租賃合同才生效

當出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就生效了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。房屋租賃合同的內容是否合法。是否進行過登記備案。

法律依據：

《民法典》第一百四十三條，具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

二、租賃合同未登記備案，是否生效?

1、在實踐中，絕大多數的租戶在租好房屋后，房東都未實際辦理登記備案手續(xù)，尤其是短租的情形。主要是出于對合同當事人在簽訂租賃合同時意思自治的尊重，也考慮到租賃權的債權性質，所以《民法典》第706條確認了在未登記備案的情形下不影響合同效力。

2、其實，我國對房屋租賃實行的登記備案制度也是方便管理、保護當事人(出租雙方)的合法權益，所以在簽訂合同后，出租人應當向相關房產管理部門依照《城市房地產管理法》進行登記備案。同時《城市房地產管理法》第54條也未說明未登記備案的會導致租賃合同無效。

3、雖然未登記備案的合同仍然有效，但出租者應當向相關房產部門登記備案，否則將會面臨不登記備案的行政處罰。

租房前切記要明確房屋的性質和用途。我國有關法律法規(guī)載明了“不得將有關住宅房改變?yōu)榻洜I性用房”的管理性規(guī)定。租房人一旦沒搞清楚情況，租到了住宅房卻想用其行使商業(yè)用途，屆時房屋租賃合同效力不受有關管理性規(guī)定影響，租房人又很難通過征得利害關系業(yè)主同意來改變房屋用途，工商執(zhí)照辦理部門也往往不會批準手續(xù)，租房人會面臨合同目的難以實現、合同本身難以解除、合同違約要擔責任等諸多法律風險。