想要拿高額補償，要學會這些和征收方談判的技巧
2024-01-22
更新時間：2024-01-22 15:11:29作者：佚名
很多老百姓會遇到這樣的問題，自己在農村修建的房屋，面臨拆遷莫名其妙就被認定違建。對于認定違建后，能不能拿到補償，是大多數咱們老百姓最關心的一個問題。畢竟咱們花費了精力，財力和時間修建起來，憑什么就直接認定成違建了?那違建面臨拆遷到底有沒有補償，哪些“違建”是可以拿到補償的?
今天拆遷律師團具體為大家分析，有六類常人眼里的“違建”房屋是可以拿到拆遷補償或通過補辦手續(xù)的方式取得合理補償的。
一、加蓋的房屋面積
2008年前加蓋房屋就屬于這種情況。農民朋友家里的孩子成家，人口相對增加，面積不夠住，肯定住房需要增加面積，老百姓也就理所當然的加蓋房屋。但很多人不知道，加蓋房屋也是需要到當地政府申請建房許可的，直接就把房屋先建起來。面臨拆遷時才被告知，加蓋部分房屋屬于違建。這個時候，就算想補辦證件肯定也是來不及的。
對于這種加蓋部分的房屋違建，其實是可以拿到補償的，一般會給予建筑成本價補償。
二、超建不多的面積
所謂超建面積，即使是指超出批準建設的面積。咱們農村建房也是有人均宅基地面積規(guī)定的，這個政策是由各省自行制定的宅基地面積標準。不少農民朋友覺得批下來的面積不夠住，或者說只夠住人，無處堆放農機農具，于是又會在批準面積之外擴建一些面積來做偏房。這就會超建的部分面積屬于違章建筑。在拆遷時，會遇到補償難題。
對于超建面積不多的房屋，咱們農民朋友可以通過補辦手續(xù)來讓超建的部分合法化。這樣再拆遷時，補償也就少不了了。
當然還需要警惕，一些地方，不僅對于超建部分按違建拆除，不予補償，甚至對于未超建的面積“一刀切”的同時認定為違建，也不予補償，或壓低補償。這樣的行為就是帶有私心了，屬于違法了。
三、樓層超高的面積
一般建房時，很多政府都沒有明確規(guī)定必須建幾層才是合法的。但是面臨征收時，征收方卻以房屋超高超建為由，不給予補償。這其實也不合理，因為只要是合法用地，層高不過分超高(通常為3層)，就應當本著“法無禁止即可為”的原則不予追究。這樣的房屋是應當合理補償的。
注：“法無禁止即可為”，是法學中一個法理上的基本原則。這一原則的適用主體指的是公民、法人或者其他組織。通俗的解釋，就是凡是法律、法規(guī)、規(guī)章沒有禁止的行為，公民、法人或者其他組織都可以去做。做，是公民、法人或者其他組織的權利，并且不受法律、法規(guī)、規(guī)章的制裁。
四、接受罰款的違建房屋
農村房屋有不少是給村里干部打個招呼就開始建房了，實際上是沒有取得規(guī)劃建設許可手續(xù)的。在衛(wèi)星拍照發(fā)現(xiàn)他在無證建房或者有人舉報他違建時，城鄉(xiāng)管理部門就會派人下來查處，并進行罰款。
有時候相關部門罰了款后，也沒明確說要拆除，甚至會讓盡快補辦手續(xù)。此時，咱們農民朋友通過補辦手續(xù)，就可以讓房屋合法了。在拆遷時，應當合理補償。
五、證件不全的房屋
這種房屋在農村很常見，一些農民朋友只有宅基地證，也就是在建房前鄉(xiāng)村里申請了一塊宅基地，并獲得了縣里批準，取得了宅基地。但是大家不知道，取得宅基地只是在農村建房的第一步，還應當申請規(guī)劃建設許可。這一類房屋由于已經合法改變了土地利用性質，那么在拆遷時應當合理補償。
第二種是有宅基地證和規(guī)劃建設許可手續(xù)，但是沒有去辦房產證(不動產權證)，但由于土地手續(xù)合法，建房手續(xù)合法，這類房屋也應當合理補償。
六、因歷史原因或管理原因造成的無證房屋
第一類無證房：由于歷史原因造成的無證房屋。
由于歷史原因，一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在當時很多建成的房屋都是沒有證件的。如果用現(xiàn)在法律要求分析歸為違章建筑，這顯然不行。而我們的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》恰恰就是2008年制定出臺的。
因此，我們可以依據這個時間來判斷農村的違建。沒有建在耕地上并且是2008年以前建成的房屋，那么是不應當算作違建的。這就是我們通常說的法不溯既往。即，我們今天制定的法律只能規(guī)范今天或明天的事，不能反過去規(guī)范過去的事。這部分房屋在拆遷時必須合理補償。
第二類是由于管理不到位造成的房屋無證。最開始農村建房管理較松，對產權這方面也沒有管理到位，因此農村有很多無證房。那么這類無證房屋不等于違章建筑，只要是依法建造的房屋，即使沒有產權證明，在拆遷的時候依舊可以拿到全額補償。
第三類是由于地方政策原因導致的無證房。比如說農村納入規(guī)劃區(qū)了，一些地方就會嚴格限制建房，不給批準。但是咱們農民又有建房的需要，這樣的環(huán)境下建起來的房屋，只要符合人均宅基地面積政策，也沒有超建太多，那么是可以獲得合理補償的。
今天一次性為大家科普講解了六類“違建”房屋，他們在拆遷時，是都可以爭取到合理補償的。當然，只要咱們的房屋拿不出合適的理由，而又在客觀上違建了，那么是很難爭取補償的。希望大家要清楚這一點。