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根據(jù)《民法典》的規(guī)定，房屋就算設(shè)立了居住權(quán)，也是可以進(jìn)行買賣的。

房屋的所有權(quán)人出售房屋后，居住權(quán)在期限內(nèi)的，不應(yīng)當(dāng)影響居住權(quán)人的權(quán)利，賣方應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知買方房屋設(shè)有居住權(quán)的事實(shí)。

1、什么是居住權(quán)?

根據(jù)《民法典》第366條的規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。

居住權(quán)是一種加之于房屋之上的用益物權(quán)，由房屋所有人設(shè)立，特定對(duì)象取得居住權(quán)后，便可在該房屋內(nèi)居住，使用房屋。

具體來說，居住權(quán)包含以下5點(diǎn)內(nèi)容：

①此種權(quán)利僅限于居住目的;

②居住權(quán)人享有附屬于該房屋的各項(xiàng)權(quán)利，如相鄰權(quán)等;

③以居住為目的，居住權(quán)人有權(quán)修繕房屋;

④居住權(quán)人可以出租房屋收取租金，但需以當(dāng)事人之間的約定為準(zhǔn);

⑤居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

2、居住權(quán)是怎樣設(shè)立的?

居住權(quán)的設(shè)立一般是無償?shù)?，但是?dāng)事人之間另有約定的除外。

居住權(quán)主要有兩種設(shè)立方式，一種是訂立書面合同登記設(shè)立居住權(quán)，另一種是以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)。

訂立居住權(quán)合同注意一定要以書面形式，合同主要包括下列條款：

①當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;

②住宅的位置;

③居住的條件和要求;

④居住權(quán)期限;

⑤解決爭(zhēng)議的方法。

居住權(quán)合同擬好后，當(dāng)事人需要去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，由于遺囑形式包含口頭遺囑、錄音錄像遺囑等，不是所有遺囑都具有書面形式，因此遺囑設(shè)立居住權(quán)的不拘泥于書面形式。

具體的設(shè)立方式，房主一般會(huì)在遺囑中明確把房屋的所有權(quán)給一方，居住權(quán)保留給指定對(duì)象，當(dāng)房主去世后，居住權(quán)人需要持該生效遺囑、遺囑人的死亡證明申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記，以公示自己的居住權(quán)，當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，已完成居住權(quán)登記的一方優(yōu)先受法律保護(hù)，享有權(quán)利。

3、為啥房屋買賣要考慮居住權(quán)問題?

我國目前已初步建立起廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等多層次的保障性住房體系，但是此類保障性住房的覆蓋人群有限，尚不能完全解決中低等收入家庭的住房問題，因而《民法典》新規(guī)定的“居住權(quán)”制度，或可為解決住房問題提供一線曙光。

居住權(quán)的制度優(yōu)勢(shì)在于其法律保障力度非常強(qiáng)，居住權(quán)人的身份不同于承租人，當(dāng)發(fā)生第三人侵害房屋權(quán)利的情況時(shí)，居住權(quán)人可以物權(quán)人的身份向第三人主張排除妨礙、消除危險(xiǎn)等救濟(jì)。

通俗來講，買受人享有的房屋所有權(quán)無法對(duì)抗原本已有的登記生效的居住權(quán)，當(dāng)設(shè)有居住權(quán)的房屋被買賣時(shí)，居住權(quán)人對(duì)該房屋仍享有居住權(quán)益，而不能主張居住權(quán)已經(jīng)消滅，把居住權(quán)人“轟出”房屋。

合法有效的居住權(quán)，只有當(dāng)居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)才消滅，辦理居住權(quán)注銷登記后，房屋的所有權(quán)人即享有完全的支配權(quán)。

4、居住權(quán)制度設(shè)立，購買二手房要更謹(jǐn)慎了很多朋友不喜歡購買二手房，這是有很多原因的。

介意他人留下的生活痕跡、房子是否為“兇宅”、產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否為抵押房拍賣房等都是二手房交易需要調(diào)查的問題。

居住權(quán)制度是為了保障百姓“住有所居”而出現(xiàn)的，但對(duì)于二手房交易來說，實(shí)則又多了一道門檻。

以前在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，僅需了解前房主的基本情況，房子本身是否有抵押、租賃等情況就成，未來購置房產(chǎn)除了要調(diào)查以上內(nèi)容，還要查看房子上是否設(shè)立了居住權(quán)，一旦有居住權(quán)存在，房產(chǎn)交易就會(huì)變得很麻煩，房子有了人卻住不進(jìn)去，毀約在所難免。

根據(jù)民法典的規(guī)定，房屋租賃期限不得超過二十年，然而居住權(quán)的期限完全可以超出二十年的限制，理論上居住權(quán)可以一直延續(xù)到居住權(quán)人死亡時(shí)消滅，那么這個(gè)期限三十年、四十年都是有可能的。

綜上，設(shè)有居住權(quán)的房屋可以進(jìn)行買賣，作為賣家，建議如實(shí)告知房屋的權(quán)利狀態(tài);作為買家，要做充分的準(zhǔn)備和調(diào)查，在之后的房屋交易過程中，要特別留意居住權(quán)問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。