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北京在明律師事務(wù)所律師黃曉麗去年接辦的湖南省懷化市的一起土地征收案件，在短短四個月內(nèi)未開一庭，就使被拆遷人通過調(diào)解拿到了滿意的補償。

我們的專業(yè)律師再次以精確的維權(quán)方案和專業(yè)的辦案水平贏得了當事人的信任與贊譽。

在面臨征收或拆遷時，很多被拆遷人經(jīng)常非常困惑，自己想盡一切辦法，為什么政府給的補償和自己心里的補償相差甚遠?希望廣大被拆遷人通過了解辦案經(jīng)過能有所啟迪。

山重水復(fù)疑無路——責令限期交出土地

陳先生是湖南省懷化市芷江__自治縣某村村民，在某村有合法的承包地。

2015年5月縣國土局先后發(fā)布征地公告及征地補償安置方案，由于補償標準過低，陳先生拒絕簽訂補償協(xié)議。

2016年6月縣國土局對陳先生使出了殺手锏——下達了限期騰地決定書，限期騰地決定書在農(nóng)村集體土地征收過程中是極其重要的法律文書，因為如果在規(guī)定的期限內(nèi)不交出土地則很可能被強制執(zhí)行，此類強拆因為有合法的依據(jù)，想要推翻只存在理論上的可能性。

一旦被強制執(zhí)行，不僅得不到預(yù)期補償，土地也將被強制收回，得不償失。

柳暗花明又一村——尋求專業(yè)維權(quán)

陳先生意識到問題的嚴重性，并且清醒的認識到憑自己的能力根本實現(xiàn)不了目的，經(jīng)過慎重考慮，決定請專業(yè)征收維權(quán)律師助其維權(quán)。

現(xiàn)北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師通過研究案件材料，發(fā)現(xiàn)此次政府征地沒有有效的批準文件，依據(jù)的是1992年湖南省政府作出的征地批復(fù)，國土資源部《關(guān)于完善農(nóng)用地和土地征收審查報批工作的意見》規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準文件有效期為兩年。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準文件自動失效。

國務(wù)院2004年28號決定第19條明確規(guī)定：“嚴禁閑置土地。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準后，滿兩年未實施具體征地或者用地行為的，批準文件自動失效。

”據(jù)此，可以基本判斷當?shù)卣魇贞愊壬某邪貙崒賴乐剡`法。

復(fù)議訴訟組合出擊——促成調(diào)解

黃律師通過信息公開獲知涉案土地已被縣國土局出讓給某房地產(chǎn)有限公司，在獲得政府違法的證據(jù)后黃律師除了啟動行政復(fù)議程序，還針對《限期騰地決定書》《國有土地出讓權(quán)合同》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可》提起行政訴訟，這三個案件的開庭時間定在2017年2月23日至25日三天。

在開庭前黃律師主動和主審法官溝通案件促成雙方調(diào)解，2月20日恰好是周五法官通知雙方到法院談了一整天，雖然沒有達成協(xié)議但是比原來的補償額已然提高了不少。

經(jīng)過黃律師做工作，在第二天周六法官又加班通知雙方到法院進行磋商，最終陳先生與政府達成協(xié)議，不但大幅度提高補償數(shù)額，還支付了陳先生的律師費及其到北京找律師的機票等維權(quán)費用。

對于被拆遷人如何謀取談判的主動權(quán)，甚至做到不戰(zhàn)而屈人之兵進而提高補償主要有兩點：

一是掌握政府征收中的違法點。

兵書云：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，動遷工作無疑是和平年代的“戰(zhàn)爭”。

戰(zhàn)役的雙方是不對等的，一般情況，被拆遷戶對征收的知識掌握的非常有限，但是政府的動遷人員熟知每一戶情況，而對于每一戶該具體如何說，如何做，都在他們的掌控之中，所以作為被拆遷方，要想掌握談判的主動權(quán)，不但要熟知法律法規(guī)，還要能抓住對方存在的違法點;

二是針對違法點，采取切實可行的維權(quán)行動。

如何利用違法點并取得最佳的效果，這就需要維權(quán)律師具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和超強的把控案件關(guān)鍵節(jié)點的能力。

行政案件不同于民事案件，在同一種情況下，可以走的法律途徑會很多，到底采取哪一種救濟途徑，只有不放過案件的任何一個細節(jié)，對全案進行綜合考量，才能找到對委托人最有利的救濟途徑。