被征收人進行維權(quán)，應(yīng)該選擇行政訴訟還是行政復(fù)議
2023-11-28
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更新時間：2023-11-28 02:36:45作者：佚名
取得國有土地建設(shè)用地的企業(yè)基于其地上權(quán)利，在土地被征收時可以獲得征地補償，這是大家都知道的。
那么對于僅僅是土地或廠房的承租人的企業(yè)，在面臨土地征收動遷時，能否獲得補償?
具體落實補償金額又能拿到多少?
其廠房如果有自建的部分，對于補償又會有多大影響?
這里，我們以一個真實案例為藍本，為大家介紹作為承租方的企業(yè)，能如何在征地補償中爭取到應(yīng)得的份額。
甲企業(yè)是一家位于天津市從事休閑服務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)，其承租乙所擁有的一間廠房及門面店鋪經(jīng)營使用。
雙方約定租期從2010年至2020年止共計十年。
由于房屋租賃需要到當?shù)胤抗芫洲k理登記并繳納鑒定費，一次性繳納費用過高雙方負擔不起，便約定按照一年一簽一登記的方式進行備案登記。
出于經(jīng)營的需要，又由于對相關(guān)法律法規(guī)不了解，甲企業(yè)在原來租賃的土地及廠房上自建了一座小型工棚。
2015年廠房遭遇征收拆遷，乙企業(yè)與當?shù)卣勁胁疬w補償協(xié)議時以甲企業(yè)無土地使用權(quán)為由架空甲企業(yè)，并以乙與甲企業(yè)的廠房租賃合同有違約情形為由起訴甲企業(yè)以期解除租賃合同，使甲企業(yè)無從獲得補償款。
甲企業(yè)作為承租方，由于未取得國有土地使用權(quán)，不能得到土地所有權(quán)的補償，這是不言自明的。
但是，土地所有權(quán)的補償只是拆遷補償費中的一部分。
作為土地及廠房的實際經(jīng)營者，甲企業(yè)對于拆遷行為具有利害關(guān)系。
拆遷人對與甲企業(yè)的廠房、附著物及機器設(shè)備理應(yīng)進行補償，還應(yīng)對甲企業(yè)因拆遷所造成的停產(chǎn)停業(yè)損失給予補償。
具體來書，甲企業(yè)作為承租人，理應(yīng)能過獲得的補償包括一下這些項目：1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;2、設(shè)備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備的拆卸損耗);3、搬遷費(包括但不限于設(shè)備、原料、基礎(chǔ)設(shè)施和地上附屬物);4、解聘員工的安置補償費;5、關(guān)于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);6、自建房的重置成新補償;7、剩余租賃年限的租金差價的補償;在了解了自己所能得到的拆遷安置補償項目后，作為被拆遷方的甲企業(yè)應(yīng)當及時制作相關(guān)費用的統(tǒng)計，對于各個項目所對應(yīng)的實體財產(chǎn)或人工成本及時留存好照片及相關(guān)文字證據(jù)。
這些措施的目的，一是讓自己明確之后同拆遷方及原土地使用權(quán)人談判的底線，做到游刃有余;而是防備日后進行各項訴訟中能夠充分提供相關(guān)證據(jù)。
然后，及時進行調(diào)查，申請政府信息公開。
具體去了解：政府在做出征收決定前，是否向被拆遷企業(yè)出示相關(guān)部門批文，是否進行社會穩(wěn)定風險評估，征收補償費用是否足額到位、專戶儲存、專款專用。
舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》對定的，市縣人民政府是否有組織被征收人和公眾代表參加聽證會，是否根據(jù)聽證會修改征地補償方案。
另外，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十二條規(guī)定：房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定方式確定。
評估是征收前的法定程序。
以上各項調(diào)查進行完畢后，便可以開展談判階段。
準確來書，是談判與訴訟同時進行，以訴訟來向?qū)Ψ绞┘訅毫?，爭取談判籌碼;以談判來尋求補償。
具體方式上，針對不同情況有不同應(yīng)對策略。
(1)針對政府在征地補償時不考慮承租人甲企業(yè)這一情形，甲公司必須依靠各種復(fù)議和訴訟來引起政府的重視，讓政府意識到承租人作為被拆遷方的存在。
當然，可以預(yù)見到的是，無論是行政復(fù)議還是訴訟，都將會面臨各種障礙，例如復(fù)議機關(guān)會以甲企業(yè)不是被征收人為由維持原行政行為，法院會以甲企業(yè)不是拆遷項目的當事人為由不予受理，或者以無充分證據(jù)證明征地行為存在違法情形為由駁回起訴。
面對這種情形，必須做好打持久戰(zhàn)的心理準備，繼續(xù)上訴，申訴，申請再審。
讓拆遷方及政法看見甲企業(yè)在合法范圍內(nèi)的堅持。
(2)針對收補償協(xié)議沒有體現(xiàn)承租人甲企業(yè)的利益這一情形，可以提起民事訴訟確認征收補償協(xié)議無效，訴訟理由為乙企業(yè)和甲企業(yè)惡意串通損害承租人的合法利益。
如果乙企業(yè)所獲得的補償中已經(jīng)包含了承租人甲的補償，甲企業(yè)就可以向當?shù)亟ㄔO(shè)委員會申請其具體的補償明細及補償數(shù)額的信息公開。
在知道具體數(shù)額并取得補償依據(jù)后，便可以對乙企業(yè)發(fā)動以不當?shù)美麨橛傻拿袷略V訟，請求返還不當?shù)美?/p>
另外，還可以委托律師，向市政府發(fā)違法征收查處申請的律師函，理由是市政府作為征收的主體，對于違反法定程序的征地行為有查處的義務(wù)。
查處的期限是60日，超過60日政府有不作為(既不進行查處，也未書面回復(fù)申請人)，則可以對市政府提起行政訴訟。
總而言之，持續(xù)推進新訴訟與先前的訴訟共同進行，不斷給對方施加壓力，一邊展開訴訟，一邊同乙企業(yè)及拆遷方談判。
(3)對于甲企業(yè)自建的廠房，一般可以推測都是沒有土地手續(xù)或沒有房屋手續(xù)。
在拆遷中，拆遷辦常常會聯(lián)合基層的城管、規(guī)劃部門、鄉(xiāng)級政府以拆除違建的方式實施拆除工作。
按照法律規(guī)定，拆除違章建設(shè)不需要給予拆遷補償，甚至拆除違章建筑的費用需要由被拆遷方承擔。
拆遷方常常依據(jù)這一條進行強制拆除。
這種情形下千萬要避免任何形式的肢體沖突，更要避免暴力傷害行為，因為一旦涉及治安管理處罰甚至刑事案件，且不提案件最后的進展結(jié)果，單單是被公安機關(guān)啟動偵查程序，被采取強制措施，都會使得甲企業(yè)十分被動，常常攝于被迫簽訂協(xié)議。
其實，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，對于拆除違章建筑，需要先書面認定違法建設(shè)，在告知自行拆除期限，最后才涉及強制拆除，這是法定流程。
自被拆遷企業(yè)在收到書面違法建設(shè)的認定書后，在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時，應(yīng)對違法建設(shè)認定書提起行政復(fù)議或者訴訟，中止拆除決定書和強制拆除通知書的下發(fā)，避免被強拆。
(4)針對談判過程中得不到重視，被拆遷方壓制，缺乏話語權(quán)的問題，應(yīng)當從技巧和籌碼兩方面著手應(yīng)對。
技巧上來說，必須確立自己作為直接談判對象進行談判。
在大部分的拆遷談判中，甲企業(yè)作為承租人不是被認可的談判對象。
一方面可能承租人和拆遷人之間往往隔著出租人、居委會，這種隔空談判的方式不僅低效率，而且自己的訴求無法完整地傳達給實際拆遷人。
如果依靠出租人、村委會間接爭取，由于村委會、出租人本身也是拆遷的利益相關(guān)方，現(xiàn)實利益導致他們無法呈給承租人的利益代言人。
承租人自身權(quán)益必然無法完全得到保障。
所以必須設(shè)法與拆遷辦直接談判，這應(yīng)當是進行談判前的首要工作。
當然，即便與拆遷辦直接對上話，但拆遷辦往往會以甲企業(yè)不是土地所有權(quán)人為由，拒不接收其提交的材料，也不與其談補償。
針對這種情況，需要承租人堅持不懈地向拆遷人提交材料，要求協(xié)商，并陳述相關(guān)法律法理的依據(jù)，做到有理有節(jié)，直到拆遷人接收材料并進行正式評估。
取得地位之后，和拆遷人談判時要做到的，就是手有籌碼，能夠議價。
這個籌碼就是之前調(diào)查階段取得的拆遷方涉及違法行為的信息。
以行政調(diào)查為基礎(chǔ)，行政訴訟來不斷爭取拆遷方行為違法的材料及有利的時間期限，從而主導談判節(jié)奏，同拆遷方建立有效的談判。
在拆遷過程中，承租人要承受來自拆遷方和出租人兩方面壓力，由于法律法規(guī)的不健全，基層政府雖日益法治化，但仍有較強的息事寧人、逃避責任的趨向。
承租人其實缺乏高效的救濟途徑來維權(quán)。
承租企業(yè)一定要做好打攻堅戰(zhàn)、持久戰(zhàn)的心理準備。
而且，承租企業(yè)在拆遷中的維權(quán)不是簡簡單單一次訴訟、一次復(fù)議就能完成的，大部分情形需要調(diào)查、談判、訴訟反復(fù)進行，如何能最大限度地維護權(quán)利，最大限度地在合法范疇內(nèi)同拆遷方周旋角逐，是一項專業(yè)而精細的工程。