公證遺囑不再具有法律優(yōu)先效力，如何立遺囑才有效
2024-05-29
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更新時間：2024-05-29 17:35:07作者：佚名
春節(jié)法定7天長假，加上年假和調(diào)休等，購房的時間相對比較充裕。
有些朋友準(zhǔn)備在這段時間多看些樓盤，全方面了解樓盤信息，這樣最終下決定不會那么倉促。
這里提醒大家，看好心儀的房子后，為了不讓自己在購房過程中吃虧，這5個法律問題一定要弄清楚!
一、簽訂商品房預(yù)售合同，出賣人有沒有預(yù)售許可很重要
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，商品房預(yù)售需要向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
如果出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與你訂立的商品房預(yù)售合同是無效的。
但是在你向法院起訴之前，出賣人取得了商品房預(yù)售許可證，可以認(rèn)定合同有效。
二、有房產(chǎn)證，但沒辦理不動產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎?
《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。
簡單說，就是在登記之后你才能得到房子的所有權(quán)。
而房產(chǎn)證只是房產(chǎn)部門發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，僅起到證據(jù)的作用，當(dāng)不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
因此，大家在買房時，一定要注意進(jìn)行不動產(chǎn)登記或不動產(chǎn)登記的變更。
三、開發(fā)商逾期交房怎么辦?
房屋買賣合同一般會約定開放商應(yīng)該在約定的時間交付房屋。
如果開發(fā)商沒有按期交房，屬于違約，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍沒有履行時，你有權(quán)解除合同。
如果不解除合同，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
四、房屋交付后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和銷售廣告不符怎么辦?
房屋交付后，你如果發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符，理論上是可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的。
但實(shí)踐中，想成功主張違約責(zé)任有兩個前提，首先得保存有銷售廣告的證據(jù)，其次是銷售廣告要有和房屋買賣內(nèi)容相關(guān)的明確說明和允諾。
對于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明及允諾，如果其對訂立合同有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，一般也屬于合同內(nèi)容。
這時，你若發(fā)現(xiàn)銷售廣告的說明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
五、房屋面積與實(shí)際面積不一致怎么辦?
首先我們要知道一個公式：面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時支付已付房價(jià)款利息。
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
(三)產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。