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一、租賃房屋合同怎么才算生效

當(dāng)出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就生效了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。是否進(jìn)行過(guò)登記備案。

法律依據(jù)：

《民法典》第一百四十三條，具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

二、租賃合同未登記備案，是否生效?

1、在實(shí)踐中，絕大多數(shù)的租戶(hù)在租好房屋后，房東都未實(shí)際辦理登記備案手續(xù)，尤其是短租的情形。主要是出于對(duì)合同當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)意思自治的尊重，也考慮到租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)，所以《民法典》第706條確認(rèn)了在未登記備案的情形下不影響合同效力。

2、其實(shí)，我國(guó)對(duì)房屋租賃實(shí)行的登記備案制度也是方便管理、保護(hù)當(dāng)事人(出租雙方)的合法權(quán)益，所以在簽訂合同后，出租人應(yīng)當(dāng)向相關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)依照《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行登記備案。同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》第54條也未說(shuō)明未登記備案的會(huì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。

3、雖然未登記備案的合同仍然有效，但出租者應(yīng)當(dāng)向相關(guān)房產(chǎn)部門(mén)登記備案，否則將會(huì)面臨不登記備案的行政處罰。

租房前切記要明確房屋的性質(zhì)和用途。我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)載明了“不得將有關(guān)住宅房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房”的管理性規(guī)定。租房人一旦沒(méi)搞清楚情況，租到了住宅房卻想用其行使商業(yè)用途，屆時(shí)房屋租賃合同效力不受有關(guān)管理性規(guī)定影響，租房人又很難通過(guò)征得利害關(guān)系業(yè)主同意來(lái)改變房屋用途，工商執(zhí)照辦理部門(mén)也往往不會(huì)批準(zhǔn)手續(xù)，租房人會(huì)面臨合同目的難以實(shí)現(xiàn)、合同本身難以解除、合同違約要擔(dān)責(zé)任等諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。