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一、小產(chǎn)權(quán)的房子可以買嗎？

可以，但是非法的不能購買，要考慮的是買來的用途，是自己住還是轉(zhuǎn)讓。如果是自己住的話，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購買協(xié)議盡可能叫上多幾個(gè)見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協(xié)議合同。但如果是投資的話暫時(shí)就不要考慮了，在小產(chǎn)權(quán)房的最新政策下，轉(zhuǎn)手不方便，且收入也不會很大(目前現(xiàn)狀情況下)。

另外，購買小產(chǎn)權(quán)房還須注意的是，這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的，因此業(yè)主們在買之前應(yīng)特別注意這點(diǎn)。

農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)房是指農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒布的，而是有鄉(xiāng)政府或者村政府頒布的。

小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。

另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。

二、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

(一)法律效力

小產(chǎn)權(quán)房的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。

隨著我國的社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也是在蓬勃發(fā)展的，其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律概念，只是一個(gè)約定俗成的稱謂，大家在購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)一定要考慮清楚，畢竟這其中是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。