拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的坑，你有被坑過嗎
2024-05-18
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更新時(shí)間：2024-05-18 10:02:35作者：未知
在國(guó)有土地上房屋征收過程中，征收補(bǔ)償決定是一份對(duì)于被征收人最終獲取補(bǔ)償數(shù)額極為重要的文書，也是征收維權(quán)的重要“節(jié)點(diǎn)”和風(fēng)向標(biāo)。
隨著形勢(shì)的發(fā)展，一些臨近城區(qū)的集體建設(shè)用地征收項(xiàng)目，也適用起了“補(bǔ)償決定”這一文書來。
那么，對(duì)于廣大被征收人而言，該如何理解征收補(bǔ)償決定的法律性質(zhì)呢?收到了補(bǔ)償決定，又該如何采取切實(shí)有效的行動(dòng)來讓維權(quán)博弈持續(xù)下去呢?
問題一：何為征收補(bǔ)償決定?
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
據(jù)此，作出補(bǔ)償決定的前提有兩種情形，一是最常見的，即被征收人與征收方就補(bǔ)償安置事宜達(dá)不成一致，遲遲不能簽約搬家;二是相對(duì)少見的，即被征收房屋所有權(quán)人不明確，如房屋沒有產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或者產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟等情形。
此時(shí)，為避免項(xiàng)目工期因此而無限期拖延下去，造成公共利益的重大損失，征收方有權(quán)作出補(bǔ)償決定來向前推進(jìn)程序。
也就是說，補(bǔ)償決定在征收過程中未必會(huì)出現(xiàn)，而征收決定則是一定要有的。
只有在協(xié)商談判遲遲無法破局的情況下，補(bǔ)償決定這一文書才會(huì)粉墨登場(chǎng)。
問題二：誰有權(quán)作出征收補(bǔ)償決定?
答案是清楚的，即法條中規(guī)定的作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，實(shí)踐中以縣級(jí)政府的情形較為多見。
換言之，諸如街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、拆遷辦、征收服務(wù)中心、村委會(huì)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等單位組織均無權(quán)作出這一決定。
收到補(bǔ)償決定后，及時(shí)審查作出機(jī)關(guān)是必要的。
問題三：補(bǔ)償決定的內(nèi)容都應(yīng)包括哪些?
根據(jù)《條例》第25條之規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
據(jù)此，補(bǔ)償決定中必須包括上述詳細(xì)、具體的內(nèi)容。
實(shí)踐中，一些地方直接往被征收人門上貼的補(bǔ)償決定就是簡(jiǎn)單的“一張紙”，很多信息都很模糊、含混，這是不符合法律規(guī)定的。
收到補(bǔ)償決定后，及時(shí)審查其內(nèi)容是否合法、公平，是被征收人一定要做的事情。
補(bǔ)償決定并不是“有”了就能發(fā)揮進(jìn)逼強(qiáng)拆的功效，前提必須是合法的。
問題四：補(bǔ)償決定的內(nèi)容是否是被征收人的個(gè)人隱私?
答案是否定的!前述《條例》中明確規(guī)定，“并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告”，也就是說，某一戶拿了多少補(bǔ)償，多大面積的房子多少套、多少錢，都是要面向整個(gè)征收范圍予以信息公開的。
征收是牽涉公共利益的政府行為，每戶的補(bǔ)償情況均關(guān)乎“公款”的使用問題，因此不容許秘密操作。
由此我們也可以得出初步的結(jié)論，即被征收人在依法維權(quán)的過程中，原則上是有權(quán)申請(qǐng)公開街坊、鄰居或同村村民的補(bǔ)償安置情況的，并不涉及侵犯?jìng)€(gè)人隱私的問題。
當(dāng)然，實(shí)踐中這類信息公開申請(qǐng)往往會(huì)遭遇比較大的阻力，推諉扯皮的現(xiàn)象比較普遍，這都有待于專業(yè)征收維權(quán)律師通過復(fù)議、訴訟途徑的專業(yè)操作與博弈。
問題五：對(duì)補(bǔ)償決定不服，被征收人該怎么辦?
很簡(jiǎn)單，復(fù)議或者訴訟。
《條例》第33條規(guī)定，不申請(qǐng)復(fù)議或者不提起訴訟，又不搬遷的，行政機(jī)關(guān)有權(quán)申請(qǐng)法院裁定非訴執(zhí)行。
據(jù)此，及時(shí)提起程序阻卻強(qiáng)拆的進(jìn)逼對(duì)于被征收人的維權(quán)來說是最為重要的事情，絕沒有任何打折扣、含糊的余地!實(shí)踐中，一些被征收人稀里糊涂就錯(cuò)過了對(duì)補(bǔ)償決定提程序的期限，到了強(qiáng)制執(zhí)行階段才想起來要維權(quán)，局面就會(huì)變得極為被動(dòng)、不利。
粗暴一點(diǎn)的講，如果補(bǔ)償決定打不掉，房屋遭強(qiáng)拆幾乎是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>
問題六：征收決定和征收補(bǔ)償決定的關(guān)系是?
從法理上講，有關(guān)系。
沒有征收決定，征收補(bǔ)償決定就是無源之水，無本之木。
但就復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)層面而言，征收決定即使“有毛病”，照樣能產(chǎn)出“沒毛病”的征收補(bǔ)償決定來!被征收人一定不可以想當(dāng)然的認(rèn)為二者存在什么必然關(guān)聯(lián)，更不要因任何原因而對(duì)一份征收補(bǔ)償決定無動(dòng)于衷。
須知，即使這份補(bǔ)償決定違法得很徹底，那也是要經(jīng)過復(fù)議機(jī)關(guān)或者法院的審查后才能被法律確認(rèn)的事情，不能說我覺得它違法了它就是違法了，從來也不能這樣認(rèn)識(shí)問題。
簡(jiǎn)言之，就那不起眼的“一張紙”，內(nèi)容也不全送達(dá)方式也不對(duì)，就能導(dǎo)致你的房子被拆。
問題七：補(bǔ)償決定和集體土地征收有關(guān)系么?
答沒關(guān)系的，是學(xué)院派;答“不好說”的，是實(shí)務(wù)派。
對(duì)于老百姓而言，學(xué)院與否幾乎毫無意義，實(shí)務(wù)才是重要的。
如今的農(nóng)村集體土地征收，各種程序“混用”的情況十分普遍，所有的“本本”在這里都是失效的，國(guó)務(wù)院的文件還不如某個(gè)村集體的文件管用。
因此，即便被征收人所處的土地確系集體土地，如果有一天見到了補(bǔ)償決定這類的文書，同樣是不能大意、放任不管的。
還是那句話，該訴訴，反正它違法，為什么不訴它呢?
最后一句不得不說的話是，收到征收補(bǔ)償決定，如果不會(huì)弄，趕快請(qǐng)律師，不然就真的晚了。