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以前，人們都往大城市擠，說城里好?，F(xiàn)在，很多人又往農(nóng)村擠，說農(nóng)村好。城市住慣了，有的人就想去農(nóng)村買房住，安靜、清凈，空氣和環(huán)境是城市沒法比的。農(nóng)村房是很多城里人眼里的養(yǎng)老勝地。農(nóng)民也樂得用幾間老房換得一大筆錢，改善經(jīng)濟(jì)，進(jìn)城生活。

的確，對(duì)于城里人來說，幾間農(nóng)房，足以棲身。一個(gè)小院，種上花花草草，好不逍遙。這山這水，親切又充滿靈氣。遠(yuǎn)離了城市的尾氣和噪音以及食品安全問題。

但這種在市場(chǎng)監(jiān)管之外的買賣，其實(shí)存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。政策不支持，房子也過不了戶，這其實(shí)是城里人必須考慮的事。

特別是一旦遭遇拆遷，原來還和和氣氣的房東，可能翻臉不認(rèn)人了，讓你把該他得的拆遷補(bǔ)償款全部吐出來，或者干脆嚷著鬧著要退房。不管你們是親戚還是朋友關(guān)系，這一刻，為了錢，必須撕破臉。

聽說要拆遷，賣房七年的親戚找上門，爭(zhēng)補(bǔ)償，打官司

山東的閆先生就遇到了這樣的麻煩事。因?yàn)樵恐髦懒艘疬w的事情，三天兩頭來找閆先生的麻煩，要求房屋拆遷的補(bǔ)償款，甚至向法院提起了訴訟。

事情是這樣的，閆先生是山東濟(jì)南人，本來出生在山東某農(nóng)村，大學(xué)畢業(yè)后閆先生將戶口遷往城市，成了地地道道的城里人。后來閆先生下海經(jīng)商，年齡大了，想回家過上田園生活，平時(shí)種種花、種種菜，安享晚年，最后看中了老家的一位遠(yuǎn)房親戚家的房屋。

2011年8月8日，閆先生與這位遠(yuǎn)方親戚劉某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，將農(nóng)村房屋以及宅基地以15萬的價(jià)格買了。此后，閆先生和家人在農(nóng)村住的悠然自得。

沒過多久，2018年閆先生的房屋被列入了拆遷范圍，有50萬元的補(bǔ)償款。得知此事，那遠(yuǎn)房親戚向法院提起訴訟，稱自己賣房行為違反了國(guó)家規(guī)定，要求確認(rèn)買賣合同無效，愿意向閆某返還15萬元錢，要求收回房屋。

法院判定閆先生與親戚簽訂的購(gòu)房協(xié)議無效，但可獲得退款及升值補(bǔ)償

最后法院的判決如下：

一、閆先生與劉某于2011年8月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效

二、劉某于本判決生效后10日內(nèi)返還閆先生購(gòu)房款人民幣150000元整。

三、劉某于本判決生效后10日內(nèi)賠償閆先生房屋裝修及升值損失,共計(jì)人民幣35萬元。

四、閆先生于收到上述款項(xiàng)后15日內(nèi)將房屋騰空交還給劉某。

五、駁回劉某的其他訴訟請(qǐng)求。

六、駁回閆先生的其他反訴請(qǐng)求。

一審判決后,雙方均未上訴。

雖然最終法院判決了房屋買賣無效，但是劉某最初的目的是看到拆遷補(bǔ)償款多，所以有了收回房屋的想法，但是加上需要賠償閆先生的房屋裝修和升值損失，其實(shí)也是得不償失。

城鎮(zhèn)居民是否可以購(gòu)買農(nóng)村房屋和宅基地?

首先,農(nóng)村房屋的買賣必然涉及宅基地的買賣,而宅基地買賣是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的。

其次,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。

最后,農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記,故買賣雖然完成多年,但是買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

所以說城里人不應(yīng)該到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是無效的。

綜上,一般在司法實(shí)踐中,對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同效力以認(rèn)定無效為原則。

當(dāng)然,并非所有的買賣均是無效的。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,宅基地是可以在本集體組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)的,如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,經(jīng)過了宅基地審批手續(xù),則買賣合同是可以被認(rèn)定為有效的,是受到法律保護(hù)的。

國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)購(gòu)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

不屬于同一集體組織成員，無法進(jìn)行房屋買房

濟(jì)南的閆先生是屬于城鎮(zhèn)居民，與劉某不屬于同一集體組織成員，因此閆先生不具備購(gòu)買農(nóng)村宅基地的資格，當(dāng)然買賣合同也是無效的。

雖然買賣合同最終會(huì)被認(rèn)定無效,但是閆先生的相關(guān)權(quán)益理應(yīng)得到法律的保護(hù)。畢竟雙方的買賣行為發(fā)生在多年以前,現(xiàn)在出賣人是因?yàn)樵V爭(zhēng)房屋或?qū)⒚媾R拆遷、房屋價(jià)值大幅攀升等因素的影響,而惡意提出毀約,嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。如果直接判令雙方互相返還,顯然會(huì)使雙效方的利益明顯失衡,也不利于社會(huì)矛盾的化解。

雖然雙方都存在過錯(cuò)，但是，劉某明知宅基地不能賣給城鎮(zhèn)居民的情況下賣給閆先生，這是屬于有很大過錯(cuò)的。

法律規(guī)定，合同無效后應(yīng)互相返還,雙方都有過錯(cuò)的應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中,買賣雙方都有過錯(cuò),理應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

再者,目前訴爭(zhēng)房屋及土地已經(jīng)大幅升值,出賣人反悔給買受人造成了巨大的損失,為了更好地維護(hù)買受人的合法權(quán)益,建議買受人可以申請(qǐng)對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,以便確定具體的賠償數(shù)額。

愛土拆遷律師提醒大家，購(gòu)買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有購(gòu)買資格建議最好不要購(gòu)買，以免留下隱患。同時(shí)，宅基地的買賣也并非在任何情形下都是無效的，出賣人在毀約之前亦應(yīng)三思。