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有人說，上海的農(nóng)村人比很多城里人還富裕。這些年上海農(nóng)村因?yàn)椴疬w而致富的人有不少。最近，切切實(shí)實(shí)影響到上海農(nóng)村人拆遷補(bǔ)償?shù)囊徊恐匾ㄒ?guī)出臺了。5月9日，上海市發(fā)布了最新版的《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償評估管理規(guī)定》，對當(dāng)?shù)丶w土地上房屋征收評估的具體問題進(jìn)行了規(guī)范和完善。

愛土拆遷律師團(tuán)注意到，這份評估管理規(guī)定有這樣幾個(gè)亮點(diǎn)：調(diào)整了對非居住房屋的補(bǔ)償項(xiàng)，明確了對評估結(jié)果不滿意的解決辦法，對于故意抬高或壓低評估價(jià)格等違法行為，將依法追究刑事責(zé)任。

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被征收人拒絕入戶評估的，評估機(jī)構(gòu)將參考周邊同類房屋價(jià)值進(jìn)行評估

針對農(nóng)村集體土地上房屋征收過程中可能出現(xiàn)的拒絕入戶評估情況，《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償評估管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)第十四條也做了明確要求。

在征地房屋補(bǔ)償評估過程中，宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相關(guān)資料的(包括拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的)，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況。因不提供資料、拒絕評估人員實(shí)地查勘，致使房屋評估無法進(jìn)行的，評估機(jī)構(gòu)將參照同區(qū)域、同建筑類型的房屋進(jìn)行評估。

也就是說，如果農(nóng)村房屋被征收人無正當(dāng)理由拒絕征收或自己覺得補(bǔ)償不合理不配合評估工作，那么只是中斷評估的正常流程，但不會影響評估人員工作的繼續(xù)執(zhí)行，并參考周邊同類房屋的價(jià)值進(jìn)行評估。因此，此時(shí)被征收人的不配合行為是無效的。

對于非住居住房屋的補(bǔ)償，《規(guī)定》新增了室內(nèi)裝飾裝修的賠償

農(nóng)村中不乏一些用于經(jīng)營的房屋，比如小商店、超市、商鋪等。這在上海農(nóng)村中也較為常見。對于這部分房屋的補(bǔ)償，在新版《規(guī)定》中也進(jìn)行了明確細(xì)化的完善，除了對房屋本身價(jià)值的補(bǔ)償，還有停產(chǎn)、停業(yè)損失等補(bǔ)償，同時(shí)增加了對房屋裝修的補(bǔ)償。

《規(guī)定》第十五條，經(jīng)批準(zhǔn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋，停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償需要評估的，區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果予以補(bǔ)償。

從這里我們可以知道，只有擁有合法證件手續(xù)或者獲得批準(zhǔn)允許的非居住房才能獲得充分的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)淖罱K結(jié)果要參考評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果來確定。

與之前老版的《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償評估管理規(guī)定》(滬規(guī)土資征規(guī)〔2014〕265號)相比，這一次的新版《規(guī)定》相應(yīng)地增加了室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，以及機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用的補(bǔ)償。這一點(diǎn)非常人性化，也充分體現(xiàn)了公平合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

同時(shí)，這一部分的補(bǔ)償費(fèi)用，是由地方征地事務(wù)機(jī)構(gòu)與房屋所有人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

在評估程序中，被征收人擁有三項(xiàng)重要權(quán)利來確保征收補(bǔ)償公平合理

這三項(xiàng)權(quán)利分別是公示知情權(quán)、申請復(fù)核評估和專家鑒定。

為了保證評估結(jié)果的公平公正，充分保障村民的知情權(quán)?！兑?guī)定》要求，區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征地范圍內(nèi)向宅基地使用人或者房屋所有人公示，公示時(shí)間不少于7日。在公示期間，如果發(fā)現(xiàn)評估報(bào)告存在錯(cuò)誤，評估機(jī)構(gòu)將進(jìn)行修正。

而在公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)將向區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)提供整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。并由區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向宅基地使用人或者房屋所有人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。

《規(guī)定》要求，整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件，方可視為合規(guī)的報(bào)告。一是要由負(fù)責(zé)征地房屋補(bǔ)償評估項(xiàng)目的兩名以上評估師簽字，不得以印章代替簽字。二是評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。如果缺少這兩個(gè)要件或其中之一，那么這份評估報(bào)告也就是不合法的了，被征收人可以就此提出異議。

對于評估結(jié)果有異議(比如對面積認(rèn)定或補(bǔ)償金額不認(rèn)可)的被征收人，擁有申請復(fù)評的權(quán)利。被征收人應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)書面提出復(fù)核評估申請。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核后，被征收人對評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，還擁有申請鑒定的權(quán)利。被征收人應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會申請鑒定。

被征收人利用好這三項(xiàng)權(quán)利，可以在程序上盡可能保障自己的房屋征收補(bǔ)償公正公平合理。

評估機(jī)構(gòu)或人員故意抬高或壓低評估價(jià)格，有可能被依法追究刑事責(zé)任

在評估過程中，評估機(jī)構(gòu)和被征收人對于房屋價(jià)值的判定往往會出現(xiàn)一定的差異，這難免不讓拆遷戶心生疑惑，咱們的評估是否有貓膩呢?如果評估人員故意低評自家房屋價(jià)值，又該咋辦?

針對這些疑問，《規(guī)定》也是進(jìn)行了明確的要求。評估機(jī)構(gòu)和人員在開展征地房屋補(bǔ)償評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守評估管理規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范。

《規(guī)定》也明確，下面七種違法違規(guī)評估的情形，將追究評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人及有關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的征地房屋補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)的;

(二)分戶的初步評估結(jié)果、整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告未按規(guī)定蓋章或簽字的;

(三)違反征地房屋補(bǔ)償評估技術(shù)規(guī)范，以及故意抬高或壓低評估價(jià)格的;

(四)采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)的;

(五)除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書面同意，對外提供評估活動中獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料的;

(六)在評估過程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費(fèi)用外其他利益的;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

如果在評估階段沒能圓滿解決房屋補(bǔ)償?shù)臓幾h，那么被征收人就有必要考慮走法律途徑維權(quán)了。此時(shí)被征收人則需要根據(jù)收到的征收文件(農(nóng)村房屋主要是征收公告、責(zé)令交出土地決定)，依據(jù)文件載明的維權(quán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，通過行政復(fù)議或行政訴訟去維護(hù)自己的合法權(quán)益。

以上就是愛土拆遷律師對于《上市征收集體土地房屋補(bǔ)償評估管理規(guī)定》的詳細(xì)解讀，重點(diǎn)已經(jīng)劃出來了，相信上海集體土地房屋的被征收人已經(jīng)能看明白了。征收無小事，祝各位被征收人都能獲得公平合理的補(bǔ)償。