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農(nóng)村宅基地?zé)o效的原因

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)：

(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(2)依法收回土地使用權(quán)的;

(3)權(quán)屬有爭議的

4)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

一般農(nóng)村宅基地主要是供本集體的一些經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部，并且需要符合相關(guān)規(guī)定的成員，同時(shí)需要根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)才能夠進(jìn)行享受使用的，主要是用于來建造屬于自己的房屋的一種農(nóng)村土地。但是也是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。根據(jù)規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓以后就不能夠再進(jìn)行申請(qǐng)了。