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一、番禺宅基地買賣合同沒過戶有效嗎？

首先，這是房屋買賣協(xié)議的效力問題。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋為交易常態(tài)，是中國廣大農(nóng)村比較普遍的現(xiàn)象，他們可以購買別家的舊宅基地或者購買集體經(jīng)濟組織其他成員的其他用房用來建造房屋，因此該買賣協(xié)議依法認(rèn)定有效。房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過戶是由于政策原因，過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

《民法典》第一百四十三條 【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

二、宅基地房屋買賣合同在什么情況下有效

雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。具體如下：

(一)對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合《民法典》(2021.1.1生效)關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。

(二)對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合民法典關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。

(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。

三、農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效

(一)侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

(二)非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

(三)產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

(四)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

在我們的日常社會生活中，宅基地買賣合同是在主體有問題和非法轉(zhuǎn)讓的情況下無效，沒有過戶的宅基地買賣合同是有效的，因為過戶不是宅基地買賣合同的必要條件，只是由于政策的原因沒有過戶而已。只要屬于上文中給出的宅基地買賣合同有效的幾種情況，合同就是有效的。