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前幾天，拆遷律師團(tuán)接到企業(yè)主王先生來(lái)電咨詢。他的企業(yè)接到了拆遷辦通知，馬上要評(píng)估了，他想知道“這個(gè)評(píng)估和拆遷什么關(guān)系，自己應(yīng)該注意哪些問(wèn)題?”王先生的問(wèn)題，問(wèn)出了很多企業(yè)拆遷戶的疑惑。

企業(yè)拆遷屬于大宗的征地拆遷案件，涉及補(bǔ)償項(xiàng)目多，征收流程和細(xì)節(jié)有許多需要注意的問(wèn)題。這其中，企業(yè)拆遷的評(píng)估工作往往是走在前面，并且極其重要，直接影響后期補(bǔ)償能拿多少。今天，拆遷律師團(tuán)就企業(yè)拆遷的評(píng)估問(wèn)題為大家進(jìn)行科普解答。

一、什么是拆遷評(píng)估

拆遷評(píng)估俗稱(chēng)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估，他是征地拆遷中必不可少的一道程序。一般來(lái)說(shuō)在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議之前，專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)我們的房屋面積，建造年限，裝修費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)量，估算。對(duì)于企業(yè)拆遷來(lái)說(shuō)，機(jī)器設(shè)備的價(jià)值，停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等也屬于評(píng)估的范圍。

日后我們能得到多少補(bǔ)償款都是以評(píng)估結(jié)果為依據(jù)計(jì)算出來(lái)的，因此各位拆遷戶不要輕易忽視拆遷評(píng)估的重要性。

二、評(píng)估中我們應(yīng)該注意的問(wèn)題

1. 資產(chǎn)整合自己清楚

評(píng)估就是對(duì)我們擁有的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，要知道評(píng)估是否合理首先要自己對(duì)資產(chǎn)價(jià)值幾何心中有數(shù)。首先，合法的建筑會(huì)補(bǔ)償，所以對(duì)自己廠房建筑的面積，建造成本，建筑結(jié)構(gòu)以及投入的裝修費(fèi)用等自己要清楚。

對(duì)于機(jī)器設(shè)備，無(wú)法搬走的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合重置成本、成新評(píng)估補(bǔ)償;能夠搬走的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)當(dāng)給予搬遷費(fèi)用，以及搬遷過(guò)程中可能產(chǎn)生的損害等進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。除此之外營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，停產(chǎn)停業(yè)損失等，自己心中都要先有個(gè)衡量。需要注意的是如果在拆遷之前已經(jīng)停產(chǎn)停業(yè)，那么停產(chǎn)停業(yè)這一項(xiàng)補(bǔ)償補(bǔ)償就沒(méi)有了。

2.自己有哪些手續(xù)心中有數(shù)

評(píng)估時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)考察企業(yè)以及房屋的法律狀態(tài)，是否有房產(chǎn)證，是否合法建造，企業(yè)是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)許可證等證件。這些證件手續(xù)是否齊全決定我們能否拿到補(bǔ)償款。但并不是所有的沒(méi)有手續(xù)的房屋都沒(méi)有補(bǔ)償，具體還要結(jié)合土地性質(zhì)，房屋建造年限等分析。所以對(duì)于這些手續(xù)自己要心中有數(shù)，自己不清楚的，在評(píng)估之前及時(shí)咨詢律師看能否補(bǔ)救。

3.評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇由被征收人在規(guī)協(xié)商選擇。協(xié)商不成，通過(guò)多數(shù)決定，隨機(jī)抽取等方式選定。所以評(píng)估不是征收方一言堂，評(píng)估機(jī)構(gòu)是應(yīng)當(dāng)由我們自己選擇的。如果政府跳過(guò)這一步，直接帶著一群人上門(mén)評(píng)估，我們是可以拒絕并主張權(quán)利的。

4.評(píng)估方法的選擇

針對(duì)房屋不同的情況，評(píng)估辦法也不一樣。我們被征收人也需要了解。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

除此之外，對(duì)于評(píng)估的問(wèn)題，大家也可以參考《國(guó)有土地上房屋征收與評(píng)估辦法》，其中對(duì)于評(píng)估的程序，評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估方法等都有具體規(guī)定，按照該辦法實(shí)施的評(píng)估才是合法的。如果政府的評(píng)估不合法，我們可以拒絕在評(píng)估報(bào)告上簽字并申請(qǐng)復(fù)核。必要時(shí)，建議申請(qǐng)律師介入，更好地維護(hù)我們的權(quán)益。