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小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有房產(chǎn)證?能否進(jìn)行銷售和銷售?交易后是否受到法律保護(hù)?
小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有法律保護(hù)。就法律而言，交易是不允許的，買賣并無(wú)法律效力。買完后，如果發(fā)生糾紛，調(diào)解不成，就沒(méi)有法律保障。即使小產(chǎn)權(quán)房買了，也沒(méi)有房產(chǎn)證，就不能過(guò)戶。有關(guān)商品房的法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有效力，而購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同無(wú)效，無(wú)需進(jìn)行公證備案，購(gòu)房者的權(quán)利就難以得到保障。
小產(chǎn)房具有兩種性質(zhì)：一種是集體建設(shè)用土地建造的房屋，即“宅基地”所建，僅屬于該農(nóng)村的集體所有人，外村的農(nóng)民不得購(gòu)買;另一種是非法建造，用于集體企業(yè)或占用耕地的房屋。
律師分析：
“小產(chǎn)權(quán)”，所謂“小產(chǎn)權(quán)”，是指在農(nóng)民集體土地上建造的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用，他們的產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)政府所發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)并無(wú)真實(shí)產(chǎn)權(quán)。這類房屋沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)辦理商品房備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
既非合法，也不受法律保護(hù)。
一、法律風(fēng)險(xiǎn)
由于鄉(xiāng)財(cái)產(chǎn)權(quán)房具有特殊的法律屬性使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村流通和轉(zhuǎn)讓存在著諸多局限性，因?yàn)檗r(nóng)村產(chǎn)權(quán)房?jī)H具有一般商品房的使用性質(zhì)，而不具有一般商品房的法律性質(zhì)，因此它并不具有一般商品房的性質(zhì)。關(guān)于商品房的有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的有關(guān)規(guī)定和制度無(wú)效，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房者的權(quán)益難以維護(hù)。因?yàn)橘I地產(chǎn)權(quán)房的合同無(wú)效，所以按照法律規(guī)定，購(gòu)房者只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并按照銀行同期貸款利率支付利息等。
二、政策風(fēng)險(xiǎn)
在購(gòu)買的是建鄉(xiāng)地產(chǎn)房，買房人和開發(fā)商簽訂了合同并交付了房款之后，如果有關(guān)部門對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行改造，有可能導(dǎo)致項(xiàng)目停建，甚至被迫拆除。如果買房之后遇到國(guó)家征地拆遷，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，因此他們不能獲得對(duì)產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償。
其三，對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)制，開發(fā)建設(shè)的規(guī)制同樣存在缺陷。
但是，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)沒(méi)有得到銀行的貸款支持，開發(fā)過(guò)程中的大量資金沒(méi)有政府和銀行的監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自身的力量進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，很可能變成爛尾工程。開發(fā)商的資質(zhì)不能保證，房屋質(zhì)量和售后質(zhì)保期很難保證。
四、未被法律認(rèn)可和保護(hù)，未經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不能辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。