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大家都知道，拆遷時要簽補償協(xié)議。簽訂補償協(xié)議通常是在征收決定公布，評估報告下發(fā)到被征收人手中以后，才會協(xié)商簽訂補償協(xié)議。但是咱們在拆遷實踐中，發(fā)現(xiàn)征收方有時候會采取另外一種操作方法，這就是協(xié)議拆遷，未經任何法定程序，直接找到被征收人簽訂補償協(xié)議。這樣的協(xié)議拆遷，通常伴隨著補償不合理，大家要特別小心。

為什么征收方會采取協(xié)議拆遷?面對協(xié)議拆遷，咱們被征收人該怎樣爭取合理補償?下面由拆遷律師圍繞這兩個問題，為大家進行相關知識的科普解答。

協(xié)議拆遷的背后真相：程序已違法，補償又怎能如意?

有當事人告訴我們，當?shù)亟螘r間開展房屋征收。奇怪的是，整個拆遷中一沒文件，二不走拆遷流程，拿著一紙協(xié)議就想讓他簽字騰房，這讓他心里沒底。“拆遷也太隨意了”。

這位當事人遭遇的就是咱們經常提到的協(xié)議拆遷，而這位當事人的遭遇，并不是個案，不少被征收人也曾遇到過。

為什么征收方未經過征地預審、拆遷許可以及公告等法定程序，就直接和房屋所有權人簽訂協(xié)議。明明知道這樣不合乎征收法律規(guī)定，還要一意孤行?難道僅僅是為了給被征收人“減負”過于繁雜的流程?方便被征收人盡快住上安置房、拿到補償款?這背后其實有著更深層次的原因。

為未批先占、少批多占的拆遷項目“打掩護”。現(xiàn)實當中，一些拆遷項目存在沒有征地批文就開展拆遷，或者實際用地面積大于批準用地面積的情況，這其實都是違法的行為。如果拆遷戶讓其出示征地批文，可能就很難掩蓋拆遷項目的違法行為，這就很尷尬了。如果搞突擊式的協(xié)議拆遷，縮短或省去拆遷流程，往往也就不用出示征收中必須公開的一系列法定文書。等到拆遷戶簽訂補償協(xié)議，那么這些問題也就好解決了。如有必要還可補辦手續(xù)。

降低拆遷成本，節(jié)省審批時間，加快拆遷進程。從拆遷實踐來看，征收流程的缺失，也往往伴隨著被征收人法定權利的缺失，無形中，被征收人的一些對于征收或補償?shù)脑V求也就缺乏了解決的渠道和途徑。而每一個重要程序又對應著法律賦予被征收人的權利，并有一定時效保護。

舉個例子，在征收決定下發(fā)后，如果被征收人對于補償不滿意，法律賦予被征收人60日的行政復議、6個月的行政訴訟時效;而在征收補償決定下發(fā)后，法律再次賦予被征收人60日的行政復議、6個月的行政訴訟時效。如果被征收人在這些程序，逐一啟動這些權利，簡單一疊加，也得有個一年左右時間耗在這些矛盾糾紛中，那么整個拆遷進度就會大為延緩。

當然我們無法以此推測征收方的真實意圖，但客觀上確實起到了這樣的作用。

綜上來看，縮短拆遷流程，減少拆遷糾紛和矛盾，就能變向推動拆遷工作快速開展，這是征收方會冒險搞“協(xié)議拆遷”的內在動力和目的。而被征收人最重要和基本的權利無法得到有效保障的情況下，補償也就很難如意了。

協(xié)議拆遷的本質是違法拆遷，經常伴隨著低補償，您可別上當

拆遷律師要在這里告訴大家：征地拆遷必須是為了社會公共利益的需要，而協(xié)議拆遷在實踐中通常是開發(fā)商進行的一種商業(yè)性拆遷，以盈利為目的，并非出于公共利益的需要。協(xié)議拆遷不能堂而皇之地用于征地拆遷中。

因此，發(fā)生在征地拆遷中的“協(xié)議拆遷”，實際上就是拆遷方回避征收法律規(guī)定，違法以類似交易的方式，通過與被拆遷人簽訂所謂的“拆遷協(xié)議”，開展土地房屋征收。這樣的“協(xié)議拆遷”違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》、《土地管理法》等征收法律。

事實上，協(xié)議拆遷也大多伴隨著補償不合理的情況發(fā)生。不少被拆遷人在咨詢時也反映，自家房屋拆遷，被告知補償只有幾百元一平，而周邊城鎮(zhèn)房價卻已是幾千元一平，自己領了補償款還需要補差價才能買房。這當然是不合理的，違背了保障被征收人原有生活水平不降低的重要征收原則。

遭遇協(xié)議拆遷，您要快速采取以下措施維護自己的合法權益

如果您正遭遇“協(xié)議拆遷”，一味拖延或抱怨是無法解決您的問題的。那么該如何維護咱們的合法權益，爭取公平合理的拆遷補償呢?下面拆遷律師教您幾招。

首先，通過申請信息公開確認征收項目是否合法，打退違法拆遷。

無論是未批先占還是少批多占，在信息公開面前都會露出“狐貍尾巴”。一紙信息公開，有無征地批文、批文劃定的項目范圍和面積一清二楚，征收方的項目也就清晰透明了。這往往是咱們依法維權的第一個重要突破口。

其次，預先評估房屋價值，對于拿多少補償心中有數(shù)。

只有清楚了解房屋價值，才能據(jù)此估算出比較準確的補償空間。在和征收方談判時，不至于不知道如何報價、守價。同時也能預防房屋遭遇突擊式拆除后難以估價的問題。

既然征收方采取了協(xié)議拆遷，那么說明項目多少是會存在一些問題的。如果三番五次協(xié)商不下來補償，征收方或許就會鋌而走險，將您的房屋劃入違建或危房，進行以拆違促拆遷、拆危促拆遷，乃至強制拆除。如果咱們的房子一旦被拆掉，也就意味著作為最直觀和最重要的證據(jù)——房屋不存在了，這是不利于評估房屋價值的。

因此，這就要求咱們被征收人要做到預先評估房屋價值。

最后，及時通過法律途徑維權，拿回自己的補償。

如果沒有文件，征收方就來讓我們簽訂補償協(xié)議。這時咱們是可以拒絕簽字的。如果征收方要求咱們在一定期限內搬遷騰房，否則進行強制拆除，那么咱們要警覺起來。咱們畢竟是弱勢一方，單憑個人力量很難阻止征收方的強制行為。被征收人應當積極走法律途徑，借助法律的強大力量來依法維權。