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國有土地上房屋征收的評估程序可謂是房屋征收的一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

不僅房屋評估結(jié)果日后要作為被征收人與征收單位協(xié)商談判進而簽訂安置補償協(xié)議的依據(jù)，而且在評估程序里法律賦予了被征收人很多實際權(quán)利。

這些權(quán)利的及時正當(dāng)行使關(guān)乎被征收人最終能否獲得滿意的補償結(jié)果。

那么，如此關(guān)鍵的評估環(huán)節(jié)，被征收人究竟應(yīng)該注意哪些方面才能有效維權(quán)呢?本文，在明律師同時從法律和實踐操作方面為你解讀……

《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

此條款作為國有土地上房屋征收評估的基礎(chǔ)性、概括性條款，對評估時點、評估價格、評估辦法、評估機構(gòu)、被征收人對評估結(jié)果不服的救濟途徑均作出了明確規(guī)定，同時也為被征收人明確了房屋征收評估過程應(yīng)當(dāng)關(guān)注哪些方面。

廣大被征收人一定要不厭其煩。

問題一：被征收人如何考量判斷房屋評估價格是否合理?

“對被征收房屋的評估價格不得低于房屋征收決定公告之日的類似房地產(chǎn)的市場價格”應(yīng)當(dāng)作為廣大被征收人的普適性考量標(biāo)準(zhǔn)。

那么，要準(zhǔn)確理解和運用這一參照標(biāo)準(zhǔn)，需要被征收人弄清什么是“類似房地產(chǎn)的市場價格”，以及價格區(qū)間、變動幅度的數(shù)據(jù)如何收集。

類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。

類似房地產(chǎn)的市場價格，既包括被征收房屋的價值，也包括房屋占用土地范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。

這種參照價格的時間節(jié)點必須是房屋征收決定公告之日。

在明律師建議可以通過房屋中介機構(gòu)掌握收集房地產(chǎn)實際成交案例，來確定與自己情況相符的市場價格。

問題二：被征收人如何選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)?

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定關(guān)系著征收補償、征收活動的開展，既要科學(xué)，又要合理。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：(1)由被征收人協(xié)商選定。

被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)先行協(xié)商，如果能夠達成一致意見，且選擇的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定的資質(zhì)要求的，應(yīng)當(dāng)由被征收人選定的評估機構(gòu)實施評估。

(2)如果被征收人沒有在規(guī)定的時間內(nèi)就房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

總之，在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定這一環(huán)節(jié)，被征收人應(yīng)當(dāng)充分行使法律賦予的參與權(quán)、建議權(quán)，而不能任由政府直接指派，如果評估機構(gòu)的選定程序不合法，那么由此選出的評估機構(gòu)所作的評估結(jié)果亦不具有法律上的效力。

問題三：你是否關(guān)注過評估活動中的實地查勘程序?

評估程序中必不可少的是對被評估房屋的實地查勘程序。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地勘察記錄，并由被征收人、房屋征收部門、房地產(chǎn)注冊估價師簽字、蓋章確認。

因此，在明律師需要提醒被征收人注意的是，不能懷著對征收活動的抵觸情緒，而拒絕配合協(xié)助房地產(chǎn)估價師對房屋進行勘察記錄，如果缺失這一環(huán)節(jié)，對被征收人是極度不利的。

如果房屋實際建筑面積遠遠高于土地證上使用面積，而評估機構(gòu)未進行實地查勘，而只是依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)文件資料所記載的數(shù)據(jù)做出相應(yīng)的評估報告，這是明顯侵害被征收人的實體權(quán)益的。

問題四：被征收人不服房屋評估報告，應(yīng)當(dāng)如何行使救濟權(quán)利?

被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告;沒改的，書面告知復(fù)核評估申請人。

被征收人對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

經(jīng)專家委員會鑒定的，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告;評估報告存在技術(shù)問題的，重新評估。

需要注意的是，專家鑒定的只能是評估報告是否存在技術(shù)問題，只要沒有技術(shù)問題的，就一律維持。

因此，到了這一步，被征收人的關(guān)注重點應(yīng)當(dāng)放到與房屋征收部門就補償問題的協(xié)商上了，而不必繼續(xù)糾結(jié)在評估環(huán)節(jié)上。

如果仍對評估結(jié)果不滿，其救濟途徑也要反映在最終的征收補償決定上。

最后，在被征收人對房屋征收評估程序有了初步認識后，在明律師還要提醒被征收人在面臨房屋評估時，要留心各個程序性環(huán)節(jié)，一旦發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定之處要妥善保留證據(jù)，更不能因為不滿意評估報告中的評估數(shù)額，一氣之下將評估報告毀損。

正確理性的做法是及時委托專業(yè)征收維權(quán)律師，與律師充分溝通，制定應(yīng)對策略，為補償協(xié)議的協(xié)商談判增加籌碼，以期獲取公平合理的征收補償。