一些學過法律的同學說，不能退，因為這是定金，不是訂金，違約要沒收。這樣想是因為沒有厘清里面的法律關系，這里有兩個合同，您注意到了嗎？
首先，明確一個概念。預約合同，是為了簽訂本約合同而簽訂的臨時性（暫時性）合同，其效力具有階段性。當訂立本約合同時，預約合同的目的已經(jīng)實現(xiàn)，預約合同的效力終止；預約合同還可以通過適用定金罰則而解除。??
房產(chǎn)認購書屬于預約合同，一般包括以下內(nèi)容：
1、房屋基本信息：坐落位置、面積等；
2、房屋價格；
3、定金條款；
4、協(xié)商簽訂房屋買賣合同的期限，即設定一個較短的期限來約束認購人前來進一步協(xié)商簽訂期房預售或現(xiàn)房出售合同。
認購書簽訂后，購房人必須履行認購書條款所規(guī)定的義務。那么，認購人在簽訂認購書后，是否就意味著必須與開發(fā)商簽訂預售合同或出售合同呢？如果將來未簽訂預售合同或出售合同，購房人是否承擔違約責任，即沒收定金？??
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條，對此作了較為明確的規(guī)定：??出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
如何適用呢？具體分析如下：
1、如果認購書中明確約定，購房人應當在某個具體時間之內(nèi)前來與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購房人則負有在約定時間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務。如果購房人不履行該義務，顯屬違約行為，應當承擔相應的違約責任，沒收定金。??
2、如果預購人在約定時間內(nèi)已經(jīng)前來與開發(fā)商協(xié)商，但未能達成合意的，對認購人而言并不一定構成違約，應返還定金。因為，認購書的條款一般較為簡單，并未涵蓋購房人所關心的全部事項；假如雙方存在分歧，無法達成合意的內(nèi)容恰恰是這些事項，則對認購人而言也并不意味著違約。其理由很簡單，合同的簽訂必須完全建立在雙方自愿協(xié)商的基礎之上，未能協(xié)商一致而簽訂預售或出售合同的情形，對于認購書雙方當事人而言均不存在違約行為，無須承擔違約責任。
那么，想拿回定金，具體該如何操作？需要幾個關鍵步驟：
1、按照認購書約定的簽約時間，去跟開發(fā)商協(xié)商簽訂房屋買賣合同事宜；
2、對開發(fā)商提供的售房合同提出異議，即對認購書中沒有提到，而售房合同中新增加的條款提出不同意見，目的是談崩，使交易不能達成，注意留存相關證據(jù)，合同、錄音等；
３、要求開發(fā)商退定金( 一般不會退 )；
４、告訴開發(fā)商，如果不退，就向房管局( 或住建委 )反映，口氣要強硬( 部分開發(fā)商會退 )；
５、還不退，直接給我上面提到的部門打電話反映，大多開發(fā)商會主動聯(lián)系你退款的；
６、如果你不幸碰到了奇葩開發(fā)商，那就只能到法院起訴了。貼一段已有的判決供您參考：
“認購合同是獨立的合同，是出賣人與買受人為約定將來訂立商品房買賣合同而簽訂的合同，應屬于商品房買賣合同的預約合同。當事人在認購合同中約定定金，用以擔保將來簽訂商品房買賣合同的，該定金為商品房買賣合同的立約定金。
當事人一方違反認購合同約定，導致商品房買賣合同未能訂立的，應按照定金罰則承擔責任。如當事人雙方均無違約行為，只是就商品房買賣合同具體條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當事人應當返還定金。
