情況一:虛構社保、規(guī)避限購令
在交易的時候,存在少數(shù)中介機構為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構的這種行為違反了法律規(guī)定,也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎上,買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。
情況二:未提示特殊二手房的交易風險
二手房的性質復雜多樣,除普通商品房外,法律對于經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權房、農(nóng)村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴,或明知不可為而為之,引發(fā)大量糾紛。
情況三:審查不到位
中介機構在一定程度上負有審查房屋真實權利人的義務,包括核實登記所有權人與出賣人是否一致,詢問所有權人的婚姻狀況,要求共有權人作出同意出售承諾等。而有些中介機構未盡到對房屋權屬的審查義務,導致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無法履行。
情況四:未履行提醒、告知義務
二手房買賣合同通常是用中介機構提供的格式文本,只有合同的核心內(nèi)容,如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項,還有很多事情需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。
審判實踐中,部分中介機構或經(jīng)紀人經(jīng)驗不足,對相關事項未盡提示義務,導致雙方未進行充分協(xié)商,或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。
情況五:慫恿簽訂陰陽合同
在二手房簽約之前,部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方,制造出總價款較低的網(wǎng)簽合同,用于申報稅款,而包含雙方真實意思的合同用于實際履行,且未進行備案。
這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失,同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口。特別在房價大幅上漲之后,賣房人可能會以此為借口提出合同無效。
情況六:隱瞞房屋弊端
帶領買房人實地看房是房屋中介機構的一項重要義務,但在諸如聯(lián)系不上出賣人,承租人不配合看房等特殊情況下,中介機構常會帶領買受人查看其他類似房屋作為替代,買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭議,影響合同順利履行。
《民法典》第九百六十二條【中介人報告義務】中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。
中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。
