一、貸款流程
(一)提出貸款申請(qǐng)
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)需填寫(xiě)《房地產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)表》，并提供規(guī)定的文件，經(jīng)貸款負(fù)責(zé)人認(rèn)定后方可辦理借款申請(qǐng)。
(二)貸前審查
金融機(jī)構(gòu)收到借款人的申請(qǐng)及相關(guān)文件后，要對(duì)借款人和抵押標(biāo)的物進(jìn)行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內(nèi)容：
1、對(duì)借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。
2、對(duì)抵押物的審查。
3、對(duì)貸款用途。
(三)對(duì)抵押房地產(chǎn)估價(jià)
房地產(chǎn)抵押估價(jià)是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的真實(shí)性及可靠性，并在綜合考慮市場(chǎng)變化。利率趨勢(shì)等因素的基礎(chǔ)上，對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，決定該貸款金額與抵押物價(jià)值的比率。
(四)合同的簽訂和登記
對(duì)貸款審查合格之后，借款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，共同訂立抵押貸款合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人(包括借貸雙方和擔(dān)保人)按照一定的法律程序簽訂的書(shū)面契約，所簽訂合同應(yīng)辦理公證登記。
二、抵押物的占管和處分
(一)抵押物的占管
一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和抵押人占管方式。房地產(chǎn)商品的特性決定了房地產(chǎn)只能由抵押人占管，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)及其他證明文件。未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由將房地產(chǎn)交由他人占管。抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)已作抵押的房地產(chǎn)的安全和完整，并隨時(shí)接受對(duì)方的監(jiān)督和檢查。抵押人未征得抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣(mài)、拆除、贈(zèng)與、改建，不得改變其性質(zhì)。己作抵押的房地產(chǎn)在抵押期間內(nèi)發(fā)生繼承。遺贈(zèng)時(shí)，繼承人、受遺贈(zèng)人應(yīng)書(shū)面告知抵押權(quán)人。
(二)抵押物的處分
抵押物的處分，是房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高形式，有下列情況之一的抵押權(quán)人有權(quán)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幏值盅何铮?br>1、抵押人未依約履行債務(wù)的，即合同期滿后未還清貸款本息的;
2、抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又無(wú)人代其履行債務(wù)的;
3、抵押人的繼承權(quán)或受遺贈(zèng)人代管人拒不履行債務(wù)的;
4、抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。
綜上所述，房地產(chǎn)擔(dān)保抵押貸款在提出貸款申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)貸款方審查，雙方對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果達(dá)成一致，并簽訂合同即可達(dá)成。借貸人按照約定還款方式進(jìn)行還款，償還完畢即可收回抵押房地產(chǎn)，在此期間房地產(chǎn)由貸款人占管，如借貸方違反合同條約或無(wú)力償還，抵押房地產(chǎn)由貸款人處分。
