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住宅增值稅計算方式是以差額或者全額的方法計算（未滿兩年）。全部房款÷1.05×5%×1.13。無論是全額征收還是差額征收，都是應納稅金額÷1.05還原成不含稅價格，然后再乘以稅點。

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。一般情況：增值稅的稅率為5.6%，決定“增值稅”多少有兩個關鍵條件，分別是是否滿兩年以及是否為普通住宅。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額5.6%征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

需要注意特殊情況是，以上僅針對住宅，對所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否滿2年都按差額征收增值稅。