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中新經(jīng)緯6月18日電 (薛宇飛)過去幾年，韓國房價走出一波大漲行情，包括首爾在內(nèi)的很多城市的價格，都出現(xiàn)了大幅上揚。但大致從2022年下半年開始，高企的韓國房價轉(zhuǎn)頭向下，價格與成交量均下滑明顯。

韓國房價轉(zhuǎn)頭向下

十幾個月的時間，韓國央行加息300個基點，被市場認(rèn)為是該國房價下跌的重要因素。利率的上升產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，讓特殊的傳貰(發(fā)音：shì)房制度的金融風(fēng)險被放大，房東的拋售行為加速了房價走低。一位受訪華商的女兒就遭遇了傳貰房無法退還押金的情況，他說，“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛，成為了韓國社會的一個大問題?！?/p>

暴漲之后現(xiàn)暴跌

“韓國人和中國人一樣，受傳統(tǒng)思想影響比較大，都喜歡買房子?！?959年出生在韓國、目前是韓國中華總商會會長的宋國平對中新經(jīng)緯介紹，中韓之間有很多地方是相通的，房地產(chǎn)市場也有相似之處。

宋國平觀察，目前的價格大幅下跌，與前幾年房價過度攀升有關(guān)。疫情期間，韓國政府為了應(yīng)對疫情對經(jīng)濟的負(fù)面影響，出臺了一些刺激政策，這導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場，在2019年至2022年，首爾地區(qū)的房價漲幅至少在2到3倍，核心區(qū)域的漲幅甚至更高。

疫情期間，韓國央行——韓國銀行多次大幅下調(diào)基準(zhǔn)利率，并在2020年5月將基準(zhǔn)利率降至0.5%，創(chuàng)下歷史新低。這一低基準(zhǔn)利率維持了15個月。韓國中華總商會常任副會長王琇德對中新經(jīng)緯說：“當(dāng)時不到1%的利率，相當(dāng)于政府給民眾發(fā)錢，而在各行業(yè)都比較蕭條的時候，大家除了買股票，就是去買房，導(dǎo)致大批民眾涌入到住房市場?！彼Q，當(dāng)時韓國全國的房子都在漲價，平均漲幅在1倍以上，首爾地區(qū)的漲幅在2倍以上。

韓國KB國民銀行發(fā)布的樓市統(tǒng)計資料顯示，2020年9月，首爾公寓的平均交易價格突破10億韓元(10.0312億韓元)，到2021年4月突破11億韓元(11.1223億韓元)，2021年10月的平均交易價格為12.1639億韓元(約合661萬元人民幣)。也就是說，首爾公寓的平均交易價格在13個月時間上漲超2億韓元，漲幅達(dá)21%。

首爾房價曾一度暴漲（網(wǎng)絡(luò)圖）

隨著首爾房價暴漲，民眾的購房需求逐漸轉(zhuǎn)移到首都圈地區(qū)。韓國KB國民銀行數(shù)據(jù)顯示，2021年10月時，京畿道公寓的平均交易價格為5.911億韓元，仁川市也漲至4.2471億韓元。

房價的持續(xù)走高，讓超低的基準(zhǔn)利率難以維持。早在2021年1月，時任韓國央行行長的李柱烈表示，近期大量資金涌入資產(chǎn)市場、家庭負(fù)債規(guī)模也大幅增加，2021年有必要適時有序地將寬松政策轉(zhuǎn)為正常。2021年8月“靴子”落地，韓國央行將基準(zhǔn)利率從0.5%上調(diào)至0.75%。此后，韓國央行加息步伐迅速，至2023年1月將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%，累計加息300個基點，并維持至今。

王琇德稱，“以前的貸款利息可以忽略不計，現(xiàn)在房貸利率漲到了7%、8%甚至更高，很多購房人連銀行利息都還不上，房價就迅速下調(diào)?！?/p>

韓國房地產(chǎn)委員會數(shù)據(jù)顯示，該國2023年4月份的房價指數(shù)較3月下降0.47%，已是連續(xù)11個月下跌，也是11年來最長的一段房價下跌時期。王琇德稱，“在2023年，韓國全國的房價平均下降了近40%，首爾等大城市的房價下降約30%，小城市下降50%，聽說還有一些地方下降了60%。”盡管房價出現(xiàn)下跌，但宋國平、王琇德均表示，目前韓國的房價依舊要高于疫情之前。

傳貰房推波助瀾

韓國的房地產(chǎn)市場存在一種特殊的制度，它被外界認(rèn)為是該國房價暴漲暴跌的原因之一，這就是傳貰房制度，或者叫全租房、典租房制度。

傳貰房，是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場價值50%-80%(具體由合約雙方協(xié)議)的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金，房東則需在合約期滿后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關(guān)，歸房東所有。

國泰君安在一份研報中稱，在低利率時期，一方面，租戶可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級別住宅；另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場，或者購入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下，租客節(jié)省了開支，房東增加了個人資產(chǎn)，即使利率較低，銀行業(yè)也通過龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取不菲的利差收入。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲。

王琇德稱，傳貰房在韓國已經(jīng)存在很長時間，由于過去幾年銀行貸款利率很低，租客每月所還的利息比租金還要低，因此，很多租客就選擇申請一筆貸款，將租房押金支付給房東，如此一來，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房東拿到這筆錢，就再買房，然后再出租，不斷地滾雪球，助長了有錢人的炒房行為。他觀察到，在韓國的租房市場中，選擇傳貰房方式的比例一直很高，選擇月租的主要是品質(zhì)差一些的房源和單間房源。

但這一制度的缺陷在于，若銀行貸款利率上調(diào)、租客支付的利息高于租金，租客會選擇大范圍退租，房東卻無法短期退回押金。韓國央行自2021年8月以來大幅加息，讓傳貰房制度出現(xiàn)崩塌。

韓國央行

王琇德說：“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛，成為了韓國社會的一個大問題?！表n聯(lián)社5月份報道，韓國多地發(fā)生傳貰房詐騙案，其中仁川“建筑王A某”案件規(guī)模最大，涉案金額高達(dá)388億韓元(約合2.03億元人民幣)，受害租戶多達(dá)481人，其中已有3人輕生。

國泰君安稱，在對傳貰房需求下降的同時，部分房東不得不出售手中的房產(chǎn)以歸還租客押金，這就導(dǎo)致了韓國的房價加速下行。與此同時，仍有相當(dāng)一部分房東無力償還租客押金。因此韓國出現(xiàn)了一個現(xiàn)象，在房價大幅下跌的情況下，即使有新的租戶愿意接盤傳貰房，收到的押金也很難償還原租戶的全部押金，房東為了挽留原租戶以避免資金鏈斷裂，甚至開始向租戶倒貼房租。

王琇德說：“我的女兒在外面租房子就遇到了這種情況，去年退租時，房東只退回一部分押金，還有約100萬元人民幣沒有退回來。這個房東是自己蓋的房子，專門做傳貰房出租，實力還算比較高，經(jīng)過協(xié)商，沒退回的押金的貸款利息就由房東繼續(xù)承擔(dān)。現(xiàn)在能這樣做就算好的了，好多房東已經(jīng)沒能力返還押金?！彼螄絼t稱，傳貰房出問題后，目前越來越多租客已經(jīng)選擇普通的租房方式。

房價何去何從？

目前的韓國，面臨著家庭負(fù)債較高、出生率低迷等問題，在一些分析人士看來，這成為拖累該國房價未來走勢的不利因素。

國際金融協(xié)會(IIF)2022年6月發(fā)布的一份報告顯示，2022年一季度，韓國家庭債務(wù)占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比例高達(dá)104.3%，在受調(diào)查的36個國家和地區(qū)中排名第一。在東亞國家和地區(qū)中，中國香港、中國大陸、日本的這一比例分別為95.3%、62.1%、59.7%。

韓國企劃財政部近日稱，經(jīng)合組織(OECD)將韓國2023年的經(jīng)濟增長預(yù)期從此前的1.6%下調(diào)至1.5%，將明年的經(jīng)濟增長預(yù)期從2.3%下調(diào)至2.1%。

國泰君安分析：“雖然美聯(lián)儲等央行紛紛表態(tài)高利率引發(fā)的銀行業(yè)第一輪危機已經(jīng)過去，但是韓國用實例傳達(dá)出這樣一個信號：加息的‘潘多拉魔盒’并沒有合上，資產(chǎn)價格和杠桿的壓力仍然會讓很多投資者夜不能寐?！?/p>

韓國政府則出臺政策穩(wěn)定樓市。據(jù)韓聯(lián)社，韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬今年3月表示，該國今年公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準(zhǔn)房價同比下降18.6%，為2005年實施相關(guān)制度以來最大減幅。他表示，基準(zhǔn)房價下降歸因于政府爭取穩(wěn)控樓市的政策和央行加息。征收綜合房產(chǎn)稅的房價基準(zhǔn)從6億韓元上調(diào)至9億韓元(約合474萬元人民幣)，同時下調(diào)稅率也將發(fā)揮穩(wěn)定樓市的作用。

(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)