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　　一

　　起草背景和過(guò)程

　　住宅物業(yè)管理與廣大人民群眾的生活息息相關(guān)，對(duì)改善城市面貌、優(yōu)化居住環(huán)境、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有著重要意義。2008年9月23日，市政府出臺(tái)了《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》(通政發(fā)〔2008〕59號(hào))，明確我市社區(qū)物業(yè)管理工作目標(biāo)。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，居民群眾對(duì)居住環(huán)境、小區(qū)物業(yè)管理水平的需求不斷提升，在推進(jìn)物業(yè)管理過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)一些新問(wèn)題，如業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)履行不到位，業(yè)主難以實(shí)現(xiàn)自我管理;前期物業(yè)管理中，承接查驗(yàn)等活動(dòng)不規(guī)范，遺留問(wèn)題較多;部門(mén)職責(zé)不清晰，執(zhí)法進(jìn)小區(qū)難;老舊小區(qū)需要加強(qiáng)管理等。為進(jìn)一步規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)與管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，我局會(huì)同市人大常委會(huì)環(huán)資委、法工委、市司法局等部門(mén)在深入調(diào)查研究、認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，起草了《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　　二

　　總體考慮

　　物業(yè)管理作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，涉及環(huán)節(jié)多、輻射范圍廣，需要不斷探索和完善行之有效的制度和措施。《條例》循因施策，針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，一一作了制度安排，有些是對(duì)我市已有做法的固化，有些是借鑒兄弟城市的成功經(jīng)驗(yàn)，還有些是結(jié)合南通實(shí)際探索的舉措。

　　三

　　主要內(nèi)容

　　《條例》分為7章，包括總則、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)保修金與住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任和附則，共63條。主要內(nèi)容是：

　　(一)突出黨建引領(lǐng)，明確政府及部門(mén)等職責(zé)

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，會(huì)同相關(guān)部門(mén)建立物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)。公安、價(jià)格、規(guī)劃、環(huán)保、城管、衛(wèi)生、應(yīng)急、市場(chǎng)監(jiān)管、人防、燃?xì)狻⒐┡潘芾淼扔嘘P(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。街道辦事處(鎮(zhèn)政府)具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。居(村)民委員會(huì)協(xié)助做好相關(guān)工作。物業(yè)管理協(xié)會(huì)協(xié)助做好信用信息管理。

　　(二)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范和監(jiān)督

　　一是明確業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格。 《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有較強(qiáng)公信力和組織能力、模范履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主擔(dān)任(第十四條)。同時(shí)《條例》明確了業(yè)主不得作為委員候選人7種情形(第十五條)。

　　二是規(guī)定業(yè)主委員會(huì)及其委員的禁止行為。 《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)、拒絕執(zhí)行其決定;擅自簽訂、解除物業(yè)服務(wù)合同;挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);為自己或他人在物業(yè)收費(fèi)、停車(chē)等方面謀取不當(dāng)利益;挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等行為。委員有上述行為之一的，按照規(guī)則予以罷免。責(zé)令改正，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告(第十六條、第五十八條)。三是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。 《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示委員信息，每半年的工作經(jīng)費(fèi)收支、委員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用;委員、候補(bǔ)委員交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金、每年交納物業(yè)費(fèi)用、停車(chē)費(fèi)以及車(chē)位使用情況等信息。未按照要求公示的，責(zé)令限期改正，拒不改正的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通告(第十七條、第五十九條)。同時(shí)，《條例》進(jìn)一步規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)換屆和移交工作(第十九條、第二十條)。

　　(三)設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)制度

　　針對(duì)部分住宅小區(qū)未能成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能開(kāi)展工作的情形，《條例》規(guī)定，不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立，經(jīng)指導(dǎo)后仍不能成立的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行職責(zé);業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開(kāi)展工作，經(jīng)多次指導(dǎo)重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行其職責(zé)(第二十一條)。物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鎮(zhèn)政府)組織成立，成員由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)政府)、居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、公安派出所等派員組成。人數(shù)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十(第二十二條)。

　　(四)規(guī)范前期物業(yè)管理

　　一是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。 《條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘(第二十六條)。

　　二是規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)。 《條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任(第二十八條)。物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，責(zé)令限期改正，并記入信用檔案(第六十條)。

　　三是規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房的配置。 《條例》規(guī)定，新建住宅項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之四比例配置，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。住宅小區(qū)分期建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期建設(shè)的面積和進(jìn)度按比例配建或提供滿足物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的臨時(shí)用房。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主(第二十九條)。

　　(五)規(guī)范物業(yè)保修金和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存和使用

　　一是規(guī)范物業(yè)保修金的交納。 《條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，交存期延長(zhǎng)至修復(fù)完成。保修期內(nèi)，保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足(第三十一條至第三十三條)。二是明確住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存和使用規(guī)則。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入資金專(zhuān)戶。新建商品住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專(zhuān)項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造(第三十五條)。專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌資金(第三十九條)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，按照規(guī)定在維修資金中列支：部分共用部分所需費(fèi)用，由該部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)，全體共用部分所需費(fèi)用，由全體業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)，有約定的，按約定(第三十七條)。設(shè)立維修資金應(yīng)急使用制度。發(fā)生“屋面、外墻滲漏、樓體外立面脫落危險(xiǎn)以及電梯故障、公共護(hù)(圍)欄嚴(yán)重破損、專(zhuān)用排水設(shè)施、消防設(shè)施功能障礙、二次供水水泵運(yùn)行中斷”等危及人身、財(cái)產(chǎn)安全緊急情形，需要立即維修，但相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)資金代管部門(mén)復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。維修費(fèi)用經(jīng)過(guò)審計(jì)并公示后，從相關(guān)業(yè)主的專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專(zhuān)有面積分?jǐn)偭兄?第三十八條)。三是明確統(tǒng)籌維修資金的籌集渠道。 統(tǒng)籌維修資金主要用于房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用以及受益人為全體業(yè)主或者無(wú)法界定受益人的項(xiàng)目維修、更新和改造?！稐l例》明確統(tǒng)籌維修資金的籌集渠道為：利用物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地上的停車(chē)位、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的百分之七十應(yīng)當(dāng)作為統(tǒng)籌維修資金，業(yè)主大會(huì)另有約定的，從其約定;人民防空工程年度平戰(zhàn)結(jié)合收入中依照有關(guān)規(guī)定提起的資金，等等(第四十一條)。

　　(六)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督

　　一是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公示。 《條例》明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示的信息內(nèi)容，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、約定的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn);電梯、消防、監(jiān)控等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)情況;物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電費(fèi)分?jǐn)傄约肮灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況;專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r等(第四十六條)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等信息或者公示失實(shí)信息的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款(第六十條)。二是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)退出管理。 物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條等規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，同時(shí)移交承接查驗(yàn)、業(yè)主信息、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄及聯(lián)系方式等相關(guān)資料(第四十七條)。未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款(第六十條)。三是進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。 鼓勵(lì)、引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)通過(guò)公共服務(wù)平臺(tái)，采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)企業(yè)履約情況進(jìn)行評(píng)估(第四十三條至第四十五條)。

　　(七)規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主交費(fèi)義務(wù)

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)。普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定。價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整(第四十八條)。業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)結(jié)清物業(yè)費(fèi)用(第四十九條、第五十條)。

　　(八)加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理

　　《條例》明確，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，引導(dǎo)老舊小區(qū)、保障性住房的業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。制定老舊小區(qū)改造提升計(jì)劃，老舊小區(qū)內(nèi)道路、雨污水管道、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金由政府負(fù)責(zé)。支持老舊小區(qū)加裝電梯。無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)，可以依托居委會(huì)實(shí)行自治管理(第四條、第五十四條至第五十七條)。