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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

廈門在建樓盤 圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

“恭喜郭先生，喜提特房新玥公館”，在鞭炮聲中，一支由12個(gè)人組成的賀喜隊(duì)伍，抬著兩頭戴著大紅花的豬，挑著扁擔(dān)，浩浩蕩蕩地走進(jìn)位于廈門市同安區(qū)的郭山村。

近日，廈門本土國(guó)企特房集團(tuán)“買房送豬”的視頻在當(dāng)?shù)刈呒t，視頻中，賀喜隊(duì)伍將兩頭豬抬到了村民的家門口，大紅板桌左右兩側(cè)的桌腳邊，各擺著2個(gè)裝滿賀禮的籮筐，工作人員向村民道賀一聲“恭喜發(fā)財(cái)”，隨即拉響禮花炮，場(chǎng)面十分喜慶。

《海峽導(dǎo)報(bào)》援引現(xiàn)場(chǎng)一位工作人員的說法稱，郭山村的村民最近在特房新玥公館購(gòu)買了16套商品房，而這是樓盤為了回饋客戶而進(jìn)行的一個(gè)活動(dòng)。

特房集團(tuán)“買房送豬”的視頻在當(dāng)?shù)刈呒t 圖片來(lái)源：海峽導(dǎo)報(bào)

村民儼然成為支撐同安樓市的一股重要力量。5月中旬，同安的多個(gè)樓盤陸續(xù)傳出成交喜報(bào)，賣得最好的樓盤一周成交了一個(gè)多億，拆遷客戶累計(jì)成交45套。

郭山村是同安第一個(gè)使用房票進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償?shù)恼灏徇w項(xiàng)目，也是目前廈門房票規(guī)模最大的一個(gè)。4月底，廈門的第一張房票在翔安區(qū)開出，正式開啟廈門拆遷戶使用房票購(gòu)房的時(shí)代，隨后，各地的被征收人陸續(xù)拿到房票，郭山村的房票也在近期到位后開始進(jìn)入樓市。

為了爭(zhēng)奪客戶，開發(fā)商們紛紛進(jìn)村，各種營(yíng)銷手段輪番上陣，一場(chǎng)拆遷戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)正在打響。

開發(fā)商進(jìn)村搶房票

“總價(jià)19X萬(wàn)，市屬校旁，必買紅盤”、“專屬購(gòu)房渠道，購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)，直接低價(jià)”、“低密住境，學(xué)府洋房，環(huán)東大城”……在郭山村的街頭巷尾，隨處可見購(gòu)房廣告，一位村民告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，開發(fā)商為了宣傳自家樓盤，還租下了部分村民的樓房高處張貼墻體廣告，甚至將購(gòu)房咨詢點(diǎn)開進(jìn)了村里。

郭山村內(nèi)三個(gè)拿到了房票的自然村，不大的面積卻擠滿了知名開發(fā)商，據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，已有建發(fā)、遠(yuǎn)洋、保利、首開、中鐵、廈門特發(fā)集團(tuán)和火炬集團(tuán)進(jìn)村搶票，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房票中介也已聞風(fēng)而來(lái)。

根據(jù)廈門市人民政府辦公廳在去年12月發(fā)布的《集體土地上住宅房屋征收推行房票補(bǔ)償?shù)囊庖姡ㄔ囆校?，所謂房票補(bǔ)償，是指在征收集體土地上的住宅房屋時(shí)，將房屋征收貨幣補(bǔ)償金額、政策性獎(jiǎng)勵(lì)金額計(jì)入房票面值發(fā)放給被征收人，被征收人持房票購(gòu)買房屋以實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償安置的方式，是貨幣補(bǔ)償?shù)囊环N補(bǔ)充方式。

郭山村是目前廈門被征收人數(shù)最多的地方，涉及郭山村后獅尾里、新厝里、前院里等3個(gè)自然村，一共1217人。

郭山村 圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

不僅人數(shù)多，補(bǔ)償金額也十分可觀。5月上旬，一張關(guān)于房票補(bǔ)償計(jì)算細(xì)則的圖片在網(wǎng)絡(luò)上流傳，細(xì)則顯示，擁有房屋產(chǎn)權(quán)面積270平方米的被征收人，如果選擇全房票補(bǔ)償，可獲得的房票補(bǔ)償金額和房票政策性獎(jiǎng)勵(lì)金額（二者合稱“房票補(bǔ)償金額”）一共610.5萬(wàn)元，在滿足條件的情況下，被征收人還可拿到將近150.9萬(wàn)元的現(xiàn)金補(bǔ)償金額，總補(bǔ)償金額合計(jì)761.4萬(wàn)元。一位村民向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)了該細(xì)則的真實(shí)性，并表示，“這次補(bǔ)償款（的金額）實(shí)際上是有房戶761.4萬(wàn)元，無(wú)房戶500多萬(wàn)元”。

房票的使用期限是24個(gè)月，自房票核發(fā)之日起12個(gè)月內(nèi)使用房票購(gòu)房，持票者可獲得使用面值5%的獎(jiǎng)勵(lì)，在第13個(gè)月至24個(gè)月使用的，則可獲得使用面值2%的獎(jiǎng)勵(lì)，而未在期限內(nèi)使用房票的，在扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后可兌換成現(xiàn)金。

“開發(fā)商挨家挨戶地上門推銷”，為了在有限的時(shí)間內(nèi)把村民吸引到售樓處，開發(fā)商各種營(yíng)銷手段輪番上陣，除了免費(fèi)專車接送、送禮、抽獎(jiǎng)和購(gòu)房折扣等常規(guī)方法，“甚至有銀行跟開發(fā)商合作，說是買某家開發(fā)商的房子且在這家銀行存款的話，可以享受高的存款利率，一些開發(fā)商還利用老人喜歡熱鬧的抱團(tuán)心理，用組團(tuán)買房更優(yōu)惠（的方法）來(lái)說服一些關(guān)系比較好的老人”，村民說道。

村民不僅是開發(fā)商爭(zhēng)奪的對(duì)象，由于房票允許分割金額轉(zhuǎn)讓給他人（注：已轉(zhuǎn)讓的房票不得再次轉(zhuǎn)讓），房票中介也涌向了郭山村，一個(gè)關(guān)于房票的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)正在廈門萌芽。時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)票人的名義咨詢了不同的房票中介，目前100萬(wàn)元面值的房票市場(chǎng)價(jià)格大多為101萬(wàn)元，購(gòu)買人同時(shí)需要支付大約1個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)用，即便如此，購(gòu)買人在12個(gè)月內(nèi)持房票買房時(shí)，100萬(wàn)元的面值依然可以享受3%的獎(jiǎng)勵(lì)。

在房票的推動(dòng)下，5月中旬，同安的多個(gè)樓盤陸續(xù)傳出成交喜報(bào)。其中，中鐵諾德逸都單周賣了一個(gè)多億，拆遷客戶累計(jì)成交45套，拆遷客戶還買了21套特房樾鳴灣、7套保利天匯和6套首開九瓏岸，以及一天之內(nèi)，在建發(fā)文瀾春曉下單了5套房。

拆遷戶拯救島外樓市？

“同安現(xiàn)在的樓盤都是拆遷戶在排隊(duì)砸金蛋”，一位中介如是表示，她繼而補(bǔ)充道，由于現(xiàn)在是房票購(gòu)房的起步階段，數(shù)量有限，并未明顯感覺到房票帶火了樓市。

中原地產(chǎn)廈門研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月底，廈門一手住宅可售存量面積達(dá)到287.7萬(wàn)平方米，根據(jù)近一年月均銷量16.5萬(wàn)平方米計(jì)算，庫(kù)存量需要17個(gè)月才可消化完畢。如果算上待推存量和地塊存量，全市一手住宅總存量高達(dá)602.2萬(wàn)平方米，按照近3年均267.3萬(wàn)平方米的去化速度計(jì)算，去化周期約2.3年。

在所有區(qū)域之中，尤屬同安的庫(kù)存量最高，其可售存量面積為100.6萬(wàn)平方米，去化周期為25個(gè)月，總存量高達(dá)238.2萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)4.1年。

為了盡快賣掉房子，開發(fā)商已經(jīng)將目光鎖定到潛在的拆遷戶身上。近期，同安多個(gè)樓盤紛紛推出無(wú)理由退換房政策，以中鐵諾德逸都為例，該樓盤向潛在拆遷戶承諾，只要繳納定金，除了可以享受拆遷戶的各種優(yōu)惠政策，還可將房源鎖定至9月30日，如果政策明確不拆遷，潛在拆遷戶可選擇無(wú)理由退定金或特殊延期。

根據(jù)《集體土地上住宅房屋征收推行房票補(bǔ)償?shù)囊庖姡ㄔ囆校?，房票補(bǔ)償政策的實(shí)施范圍是廈門島外，包括集美、海滄、同安和翔安四區(qū)，持票者只可在征收項(xiàng)目轄區(qū)范圍內(nèi)買房，也就是同安的房票只適用于同安，而翔安的房票只適用于翔安。

由于島外四區(qū)正處于開發(fā)階段，這里也將涉及體量龐大的土地征收規(guī)模。根據(jù)克而瑞福建區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，近期，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了島外四區(qū)的土地征收公告，涉及超過40個(gè)村社，而隨著征收的推進(jìn)，未來(lái)將會(huì)有更多的房票涌向樓市。

“近年來(lái)，廈門樓市處于島內(nèi)外冷熱分化的局面，島內(nèi)新房吸金能力依然強(qiáng)勁，島外樓市則普遍走量艱難，對(duì)于島外四區(qū)樓市是非常有效的去庫(kù)存手段，流動(dòng)性的增加，對(duì)于整體樓市的活躍度提升也有一定程度的助益”，克而瑞福建區(qū)域研究經(jīng)理莫端分析道。

在廈門，房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣將廈門分為島內(nèi)、島外兩個(gè)市場(chǎng)，島內(nèi)包含湖里和思明二區(qū)，其中，思明是廈門的老城區(qū)，而湖里則是廈門特區(qū)的發(fā)祥地，這里既是廈門經(jīng)濟(jì)最好，也是最早發(fā)展起來(lái)的地方。

截至3月底，廈門島內(nèi)一手住宅可售存量面積為51.1萬(wàn)平方米，去化周期為12個(gè)月，若扣除去化較慢的兩大頂豪項(xiàng)目帝景苑和云頂至尊的影響，廈門島內(nèi)的去化周期僅需9個(gè)月，而廈門島外四區(qū)可售存量面積合計(jì)236.6萬(wàn)平方米，各區(qū)的去化周期介于11個(gè)月至25個(gè)月之間。

不過，莫端繼而指出，對(duì)同安房票購(gòu)房客戶分析的結(jié)果顯示，這類客戶的購(gòu)房喜愛比較明顯，即偏愛地段、資源、配套及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出的項(xiàng)目，“在房票只能在本區(qū)域內(nèi)消化的前提下，房票將會(huì)保證島外部分板塊的有效庫(kù)存去化，且會(huì)愈發(fā)偏向綜合資源集中的樓盤項(xiàng)目，現(xiàn)點(diǎn)狀回暖，但是對(duì)于整體樓市形勢(shì)的提振或者扭轉(zhuǎn)仍非根本舉措”。

根據(jù)克而瑞福建區(qū)域，5月1日至21日，廈門一手住宅成交15.16萬(wàn)平方米，周均成交面積為5.36萬(wàn)平方米，對(duì)比4月周均下跌5.78%。4月，廈門一手住宅成交22.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌27.39%。

“當(dāng)前廈門樓市的主要問題仍在剛需客戶信心上的不足，出手更為謹(jǐn)慎，再加上市場(chǎng)以價(jià)換量盛行，‘買漲不買跌’的心態(tài)也拉長(zhǎng)了購(gòu)房周期，預(yù)計(jì)未來(lái)廈門樓市仍將有一段盤整期”，莫端表示。