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　　過(guò)去幾年，韓國(guó)房?jī)r(jià)走出一波大漲行情，包括首爾在內(nèi)的很多城市的價(jià)格，都出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。但大致從2022年下半年開(kāi)始，高企的韓國(guó)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)頭向下，價(jià)格與成交量均下滑明顯。

　　十幾個(gè)月的時(shí)間，韓國(guó)央行加息300個(gè)基點(diǎn)，被市場(chǎng)認(rèn)為是該國(guó)房?jī)r(jià)下跌的重要因素。利率的上升產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，讓特殊的傳貰(發(fā)音：shì)房制度的金融風(fēng)險(xiǎn)被放大，房東的拋售行為加速了房?jī)r(jià)走低。一位受訪華商的女兒就遭遇了傳貰房無(wú)法退還押金的情況，他說(shuō)，“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛，成為了韓國(guó)社會(huì)的一個(gè)大問(wèn)題。”

　　暴漲之后現(xiàn)暴跌

　　“韓國(guó)人和中國(guó)人一樣，受傳統(tǒng)思想影響比較大，都喜歡買房子。”1959年出生在韓國(guó)、目前是韓國(guó)中華總商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的宋國(guó)平對(duì)中新經(jīng)緯介紹，中韓之間有很多地方是相通的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有相似之處。

　　宋國(guó)平觀察，目前的價(jià)格大幅下跌，與前幾年房?jī)r(jià)過(guò)度攀升有關(guān)。疫情期間，韓國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，出臺(tái)了一些刺激政策，這導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2019年至2022年，首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅至少在2到3倍，核心區(qū)域的漲幅甚至更高。

　　疫情期間，韓國(guó)央行——韓國(guó)銀行多次大幅下調(diào)基準(zhǔn)利率，并在2020年5月將基準(zhǔn)利率降至0.5%，創(chuàng)下歷史新低。這一低基準(zhǔn)利率維持了15個(gè)月。韓國(guó)中華總商會(huì)常任副會(huì)長(zhǎng)王琇德對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“當(dāng)時(shí)不到1%的利率，相當(dāng)于政府給民眾發(fā)錢，而在各行業(yè)都比較蕭條的時(shí)候，大家除了買股票，就是去買房，導(dǎo)致大批民眾涌入到住房市場(chǎng)。”他稱，當(dāng)時(shí)韓國(guó)全國(guó)的房子都在漲價(jià)，平均漲幅在1倍以上，首爾地區(qū)的漲幅在2倍以上。

　　韓國(guó)KB國(guó)民銀行發(fā)布的樓市統(tǒng)計(jì)資料顯示，2020年9月，首爾公寓的平均交易價(jià)格突破10億韓元(10.0312億韓元)，到2021年4月突破11億韓元(11.1223億韓元)，2021年10月的平均交易價(jià)格為12.1639億韓元(約合661萬(wàn)元人民幣)。也就是說(shuō)，首爾公寓的平均交易價(jià)格在13個(gè)月時(shí)間上漲超2億韓元，漲幅達(dá)21%。

　　隨著首爾房?jī)r(jià)暴漲，民眾的購(gòu)房需求逐漸轉(zhuǎn)移到首都圈地區(qū)。韓國(guó)KB國(guó)民銀行數(shù)據(jù)顯示，2021年10月時(shí)，京畿道公寓的平均交易價(jià)格為5.911億韓元，仁川市也漲至4.2471億韓元。

　　房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，讓超低的基準(zhǔn)利率難以維持。早在2021年1月，時(shí)任韓國(guó)央行行長(zhǎng)的李柱烈表示，近期大量資金涌入資產(chǎn)市場(chǎng)、家庭負(fù)債規(guī)模也大幅增加，2021年有必要適時(shí)有序地將寬松政策轉(zhuǎn)為正常。2021年8月“靴子”落地，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率從0.5%上調(diào)至0.75%。此后，韓國(guó)央行加息步伐迅速，至2023年1月將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)，并維持至今。

　　王琇德稱，“以前的貸款利息可以忽略不計(jì)，現(xiàn)在房貸利率漲到了7%、8%甚至更高，很多購(gòu)房人連銀行利息都還不上，房?jī)r(jià)就迅速下調(diào)。”

　　韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，該國(guó)2023年4月份的房?jī)r(jià)指數(shù)較3月下降0.47%，已是連續(xù)11個(gè)月下跌，也是11年來(lái)最長(zhǎng)的一段房?jī)r(jià)下跌時(shí)期。王琇德稱，“在2023年，韓國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)平均下降了近40%，首爾等大城市的房?jī)r(jià)下降約30%，小城市下降50%，聽(tīng)說(shuō)還有一些地方下降了60%。”盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但宋國(guó)平、王琇德均表示，目前韓國(guó)的房?jī)r(jià)依舊要高于疫情之前。

　　傳貰房推波助瀾

　　韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種特殊的制度，它被外界認(rèn)為是該國(guó)房?jī)r(jià)暴漲暴跌的原因之一，這就是傳貰房制度，或者叫全租房、典租房制度。

　　傳貰房，是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開(kāi)始，租戶需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值50%-80%(具體由合約雙方協(xié)議)的單一保證金，其后在整個(gè)租約期間無(wú)需支付其它租金，房東則需在合約期滿后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無(wú)關(guān)，歸房東所有。

　　國(guó)泰君安在一份研報(bào)中稱，在低利率時(shí)期，一方面，租戶可以通過(guò)銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別住宅；另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場(chǎng)，或者購(gòu)入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下，租客節(jié)省了開(kāi)支，房東增加了個(gè)人資產(chǎn)，即使利率較低，銀行業(yè)也通過(guò)龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取不菲的利差收入。這樣一個(gè)三贏的局面推動(dòng)了傳貰房在過(guò)去幾年間價(jià)格大幅上漲。

　　王琇德稱，傳貰房在韓國(guó)已經(jīng)存在很長(zhǎng)時(shí)間，由于過(guò)去幾年銀行貸款利率很低，租客每月所還的利息比租金還要低，因此，很多租客就選擇申請(qǐng)一筆貸款，將租房押金支付給房東，如此一來(lái)，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房東拿到這筆錢，就再買房，然后再出租，不斷地滾雪球，助長(zhǎng)了有錢人的炒房行為。他觀察到，在韓國(guó)的租房市場(chǎng)中，選擇傳貰房方式的比例一直很高，選擇月租的主要是品質(zhì)差一些的房源和單間房源。

　　但這一制度的缺陷在于，若銀行貸款利率上調(diào)、租客支付的利息高于租金，租客會(huì)選擇大范圍退租，房東卻無(wú)法短期退回押金。韓國(guó)央行自2021年8月以來(lái)大幅加息，讓傳貰房制度出現(xiàn)崩塌。

　　王琇德說(shuō)：“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛，成為了韓國(guó)社會(huì)的一個(gè)大問(wèn)題。”韓聯(lián)社5月份報(bào)道，韓國(guó)多地發(fā)生傳貰房詐騙案，其中仁川“建筑王A某”案件規(guī)模最大，涉案金額高達(dá)388億韓元(約合2.03億元人民幣)，受害租戶多達(dá)481人，其中已有3人輕生。

　　國(guó)泰君安稱，在對(duì)傳貰房需求下降的同時(shí)，部分房東不得不出售手中的房產(chǎn)以歸還租客押金，這就導(dǎo)致了韓國(guó)的房?jī)r(jià)加速下行。與此同時(shí)，仍有相當(dāng)一部分房東無(wú)力償還租客押金。因此韓國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下，即使有新的租戶愿意接盤(pán)傳貰房，收到的押金也很難償還原租戶的全部押金，房東為了挽留原租戶以避免資金鏈斷裂，甚至開(kāi)始向租戶倒貼房租。

　　王琇德說(shuō)：“我的女兒在外面租房子就遇到了這種情況，去年退租時(shí)，房東只退回一部分押金，還有約100萬(wàn)元人民幣沒(méi)有退回來(lái)。這個(gè)房東是自己蓋的房子，專門做傳貰房出租，實(shí)力還算比較高，經(jīng)過(guò)協(xié)商，沒(méi)退回的押金的貸款利息就由房東繼續(xù)承擔(dān)?，F(xiàn)在能這樣做就算好的了，好多房東已經(jīng)沒(méi)能力返還押金。”宋國(guó)平則稱，傳貰房出問(wèn)題后，目前越來(lái)越多租客已經(jīng)選擇普通的租房方式。

　　房?jī)r(jià)何去何從？

　　目前的韓國(guó)，面臨著家庭負(fù)債較高、出生率低迷等問(wèn)題，在一些分析人士看來(lái)，這成為拖累該國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的不利因素。

　　國(guó)際金融協(xié)會(huì)(IIF)2022年6月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2022年一季度，韓國(guó)家庭債務(wù)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比例高達(dá)104.3%，在受調(diào)查的36個(gè)國(guó)家和地區(qū)中排名第一。在東亞國(guó)家和地區(qū)中，中國(guó)香港、中國(guó)大陸、日本的這一比例分別為95.3%、62.1%、59.7%。

　　韓國(guó)企劃財(cái)政部近日稱，經(jīng)合組織(OECD)將韓國(guó)2023年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從此前的1.6%下調(diào)至1.5%，將明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從2.3%下調(diào)至2.1%。

　　國(guó)泰君安分析：“雖然美聯(lián)儲(chǔ)等央行紛紛表態(tài)高利率引發(fā)的銀行業(yè)第一輪危機(jī)已經(jīng)過(guò)去，但是韓國(guó)用實(shí)例傳達(dá)出這樣一個(gè)信號(hào)：加息的‘潘多拉魔盒’并沒(méi)有合上，資產(chǎn)價(jià)格和杠桿的壓力仍然會(huì)讓很多投資者夜不能寐。”

　　韓國(guó)政府則出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市。據(jù)韓聯(lián)社，韓國(guó)副總理兼企劃財(cái)政部長(zhǎng)官秋慶鎬今年3月表示，該國(guó)今年公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)同比下降18.6%，為2005年實(shí)施相關(guān)制度以來(lái)最大減幅。他表示，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)下降歸因于政府爭(zhēng)取穩(wěn)控樓市的政策和央行加息。征收綜合房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)基準(zhǔn)從6億韓元上調(diào)至9億韓元(約合474萬(wàn)元人民幣)，同時(shí)下調(diào)稅率也將發(fā)揮穩(wěn)定樓市的作用。（記者 薛宇飛）