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很多出借人為了保證自己的借款能被償還，往往會要求借款人提供擔保，并設立抵押權。但實踐中，依舊存在著很多出借人最終沒能收回借款的情況，究其原因，大多是由于沒能設立有效的抵押權導致，今天給大家分享的案件主人公就遭遇了類似的情形。

案情介紹：

黃先生想向吳先生借款200萬，簽訂借款合同之前，雙方就借款的擔保方式進行了協(xié)商約定：“為確保借款償還，將黃先生名下的房產(chǎn)以簽訂買賣合同的方式作為抵押后，吳先生再向黃先生借款”。

2017年1月12日，吳先生與黃先生簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定將房產(chǎn)出售給吳先生。同日，雙方就該協(xié)議進行了公證并就房產(chǎn)向當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心申請了抵押登記，該中心經(jīng)審核后，在登記表上記載“黃先生12-115-A-(9-10)抵吳先生”，進行了抵押登記。

2017年1月13日，吳先生與黃先生簽訂借款合同，由吳先生向黃先生借款200萬元，黃先生于當日收到該筆借款。

后吳先生就借款問題向法院提起訴訟，要求黃先生償還借款，經(jīng)法院調(diào)解后，雙方達成約定，黃先生于2017年8月31日前向吳先生償還借款本金200萬元并按月利率2%承擔自2017年4月12日起至還款之日止的利息。

2017年5月17日，法院因房地產(chǎn)開發(fā)公司與黃先生之間的商品房銷售合同糾紛，查封了黃先生名下的房產(chǎn)，吳先生擔心法院的查封行為會導致黃先生無法償還自己的借款，且自己已在該房產(chǎn)下設立抵押權，作為抵押權人自己享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

2018年9月，吳先生就該情況向法院提起訴訟，要求終止案涉房產(chǎn)的強制執(zhí)行，確認自己的抵押權有效成立。

案件經(jīng)過了一審及二審及再審法院的審理，最終確認，雖然吳先生與黃先生共同去不動產(chǎn)登記中心辦理抵押登記，但由于登記機構并未完成合法有效的抵押登記，且沒有其他證據(jù)證明在案涉房屋的不動產(chǎn)登記簿上記載了吳先生的抵押權。故吳先生就案涉房產(chǎn)的抵押權未設立。

晏清律師解讀：

本案的爭議焦點在于，吳先生就案涉房屋設立的抵押權是否有效?根據(jù)法律規(guī)定，可知，有效的抵押權應當辦理抵押登記，并記載于不動產(chǎn)登記簿上。因此，本案的關鍵就在于認定不動產(chǎn)登記中心在登記表上的記載行為是否屬于記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。根據(jù)最高法院的判決，顯然并不屬于。理由是，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條及第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記中心的行為在內(nèi)容和形式上均不符合法律相關規(guī)定，故不能認定吳先生的抵押權有效成立。

相關法律規(guī)定：

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條：不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動產(chǎn)登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：

(一)不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;

(三)涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項;

(四)其他相關事項。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第九條：不動產(chǎn)登記簿應當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機構應當明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉化形式。