在合同未約定違約金的情況下，后續(xù)損失應(yīng)該怎么處理
2023-11-28
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更新時(shí)間：2023-11-28 05:08:19作者：佚名
取得國有土地建設(shè)用地的企業(yè)基于其地上權(quán)利，在土地被征收時(shí)可以獲得征地補(bǔ)償，這是大家都知道的。
那么對于僅僅是土地或廠房的承租人的企業(yè)，在面臨土地征收動(dòng)遷時(shí)，能否獲得補(bǔ)償?
具體落實(shí)補(bǔ)償金額又能拿到多少?
其廠房如果有自建的部分，對于補(bǔ)償又會(huì)有多大影響?
這里，我們以一個(gè)真實(shí)案例為藍(lán)本，為大家介紹作為承租方的企業(yè)，能如何在征地補(bǔ)償中爭取到應(yīng)得的份額。
甲企業(yè)是一家位于天津市從事休閑服務(wù)領(lǐng)域的企業(yè)，其承租乙所擁有的一間廠房及門面店鋪經(jīng)營使用。
雙方約定租期從2010年至2020年止共計(jì)十年。
由于房屋租賃需要到當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理登記并繳納鑒定費(fèi)，一次性繳納費(fèi)用過高雙方負(fù)擔(dān)不起，便約定按照一年一簽一登記的方式進(jìn)行備案登記。
出于經(jīng)營的需要，又由于對相關(guān)法律法規(guī)不了解，甲企業(yè)在原來租賃的土地及廠房上自建了一座小型工棚。
2015年廠房遭遇征收拆遷，乙企業(yè)與當(dāng)?shù)卣勁胁疬w補(bǔ)償協(xié)議時(shí)以甲企業(yè)無土地使用權(quán)為由架空甲企業(yè)，并以乙與甲企業(yè)的廠房租賃合同有違約情形為由起訴甲企業(yè)以期解除租賃合同，使甲企業(yè)無從獲得補(bǔ)償款。
甲企業(yè)作為承租方，由于未取得國有土地使用權(quán)，不能得到土地所有權(quán)的補(bǔ)償，這是不言自明的。
但是，土地所有權(quán)的補(bǔ)償只是拆遷補(bǔ)償費(fèi)中的一部分。
作為土地及廠房的實(shí)際經(jīng)營者，甲企業(yè)對于拆遷行為具有利害關(guān)系。
拆遷人對與甲企業(yè)的廠房、附著物及機(jī)器設(shè)備理應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償，還應(yīng)對甲企業(yè)因拆遷所造成的停產(chǎn)停業(yè)損失給予補(bǔ)償。
具體來書，甲企業(yè)作為承租人，理應(yīng)能過獲得的補(bǔ)償包括一下這些項(xiàng)目：1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;2、設(shè)備拆卸安裝的補(bǔ)償(主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備的拆卸損耗);3、搬遷費(fèi)(包括但不限于設(shè)備、原料、基礎(chǔ)設(shè)施和地上附屬物);4、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi);5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);6、自建房的重置成新補(bǔ)償;7、剩余租賃年限的租金差價(jià)的補(bǔ)償;在了解了自己所能得到的拆遷安置補(bǔ)償項(xiàng)目后，作為被拆遷方的甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制作相關(guān)費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)，對于各個(gè)項(xiàng)目所對應(yīng)的實(shí)體財(cái)產(chǎn)或人工成本及時(shí)留存好照片及相關(guān)文字證據(jù)。
這些措施的目的，一是讓自己明確之后同拆遷方及原土地使用權(quán)人談判的底線，做到游刃有余;而是防備日后進(jìn)行各項(xiàng)訴訟中能夠充分提供相關(guān)證據(jù)。
然后，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查，申請政府信息公開。
具體去了解：政府在做出征收決定前，是否向被拆遷企業(yè)出示相關(guān)部門批文，是否進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，征收補(bǔ)償費(fèi)用是否足額到位、專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?。
舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對定的，市縣人民政府是否有組織被征收人和公眾代表參加聽證會(huì)，是否根據(jù)聽證會(huì)修改征地補(bǔ)償方案。
另外，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十二條規(guī)定：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定方式確定。
評(píng)估是征收前的法定程序。
以上各項(xiàng)調(diào)查進(jìn)行完畢后，便可以開展談判階段。
準(zhǔn)確來書，是談判與訴訟同時(shí)進(jìn)行，以訴訟來向?qū)Ψ绞┘訅毫?，爭取談判籌碼;以談判來尋求補(bǔ)償。
具體方式上，針對不同情況有不同應(yīng)對策略。
(1)針對政府在征地補(bǔ)償時(shí)不考慮承租人甲企業(yè)這一情形，甲公司必須依靠各種復(fù)議和訴訟來引起政府的重視，讓政府意識(shí)到承租人作為被拆遷方的存在。
當(dāng)然，可以預(yù)見到的是，無論是行政復(fù)議還是訴訟，都將會(huì)面臨各種障礙，例如復(fù)議機(jī)關(guān)會(huì)以甲企業(yè)不是被征收人為由維持原行政行為，法院會(huì)以甲企業(yè)不是拆遷項(xiàng)目的當(dāng)事人為由不予受理，或者以無充分證據(jù)證明征地行為存在違法情形為由駁回起訴。
面對這種情形，必須做好打持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備，繼續(xù)上訴，申訴，申請?jiān)賹彙?/p>
讓拆遷方及政法看見甲企業(yè)在合法范圍內(nèi)的堅(jiān)持。
(2)針對收補(bǔ)償協(xié)議沒有體現(xiàn)承租人甲企業(yè)的利益這一情形，可以提起民事訴訟確認(rèn)征收補(bǔ)償協(xié)議無效，訴訟理由為乙企業(yè)和甲企業(yè)惡意串通損害承租人的合法利益。
如果乙企業(yè)所獲得的補(bǔ)償中已經(jīng)包含了承租人甲的補(bǔ)償，甲企業(yè)就可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會(huì)申請其具體的補(bǔ)償明細(xì)及補(bǔ)償數(shù)額的信息公開。
在知道具體數(shù)額并取得補(bǔ)償依據(jù)后，便可以對乙企業(yè)發(fā)動(dòng)以不當(dāng)?shù)美麨橛傻拿袷略V訟，請求返還不當(dāng)?shù)美?/p>
另外，還可以委托律師，向市政府發(fā)違法征收查處申請的律師函，理由是市政府作為征收的主體，對于違反法定程序的征地行為有查處的義務(wù)。
查處的期限是60日，超過60日政府有不作為(既不進(jìn)行查處，也未書面回復(fù)申請人)，則可以對市政府提起行政訴訟。
總而言之，持續(xù)推進(jìn)新訴訟與先前的訴訟共同進(jìn)行，不斷給對方施加壓力，一邊展開訴訟，一邊同乙企業(yè)及拆遷方談判。
(3)對于甲企業(yè)自建的廠房，一般可以推測都是沒有土地手續(xù)或沒有房屋手續(xù)。
在拆遷中，拆遷辦常常會(huì)聯(lián)合基層的城管、規(guī)劃部門、鄉(xiāng)級(jí)政府以拆除違建的方式實(shí)施拆除工作。
按照法律規(guī)定，拆除違章建設(shè)不需要給予拆遷補(bǔ)償，甚至拆除違章建筑的費(fèi)用需要由被拆遷方承擔(dān)。
拆遷方常常依據(jù)這一條進(jìn)行強(qiáng)制拆除。
這種情形下千萬要避免任何形式的肢體沖突，更要避免暴力傷害行為，因?yàn)橐坏┥婕爸伟补芾硖幜P甚至刑事案件，且不提案件最后的進(jìn)展結(jié)果，單單是被公安機(jī)關(guān)啟動(dòng)偵查程序，被采取強(qiáng)制措施，都會(huì)使得甲企業(yè)十分被動(dòng)，常常攝于被迫簽訂協(xié)議。
其實(shí)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，對于拆除違章建筑，需要先書面認(rèn)定違法建設(shè)，在告知自行拆除期限，最后才涉及強(qiáng)制拆除，這是法定流程。
自被拆遷企業(yè)在收到書面違法建設(shè)的認(rèn)定書后，在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)對違法建設(shè)認(rèn)定書提起行政復(fù)議或者訴訟，中止拆除決定書和強(qiáng)制拆除通知書的下發(fā)，避免被強(qiáng)拆。
(4)針對談判過程中得不到重視，被拆遷方壓制，缺乏話語權(quán)的問題，應(yīng)當(dāng)從技巧和籌碼兩方面著手應(yīng)對。
技巧上來說，必須確立自己作為直接談判對象進(jìn)行談判。
在大部分的拆遷談判中，甲企業(yè)作為承租人不是被認(rèn)可的談判對象。
一方面可能承租人和拆遷人之間往往隔著出租人、居委會(huì)，這種隔空談判的方式不僅低效率，而且自己的訴求無法完整地傳達(dá)給實(shí)際拆遷人。
如果依靠出租人、村委會(huì)間接爭取，由于村委會(huì)、出租人本身也是拆遷的利益相關(guān)方，現(xiàn)實(shí)利益導(dǎo)致他們無法呈給承租人的利益代言人。
承租人自身權(quán)益必然無法完全得到保障。
所以必須設(shè)法與拆遷辦直接談判，這應(yīng)當(dāng)是進(jìn)行談判前的首要工作。
當(dāng)然，即便與拆遷辦直接對上話，但拆遷辦往往會(huì)以甲企業(yè)不是土地所有權(quán)人為由，拒不接收其提交的材料，也不與其談補(bǔ)償。
針對這種情況，需要承租人堅(jiān)持不懈地向拆遷人提交材料，要求協(xié)商，并陳述相關(guān)法律法理的依據(jù)，做到有理有節(jié)，直到拆遷人接收材料并進(jìn)行正式評(píng)估。
取得地位之后，和拆遷人談判時(shí)要做到的，就是手有籌碼，能夠議價(jià)。
這個(gè)籌碼就是之前調(diào)查階段取得的拆遷方涉及違法行為的信息。
以行政調(diào)查為基礎(chǔ)，行政訴訟來不斷爭取拆遷方行為違法的材料及有利的時(shí)間期限，從而主導(dǎo)談判節(jié)奏，同拆遷方建立有效的談判。
在拆遷過程中，承租人要承受來自拆遷方和出租人兩方面壓力，由于法律法規(guī)的不健全，基層政府雖日益法治化，但仍有較強(qiáng)的息事寧人、逃避責(zé)任的趨向。
承租人其實(shí)缺乏高效的救濟(jì)途徑來維權(quán)。
承租企業(yè)一定要做好打攻堅(jiān)戰(zhàn)、持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。
而且，承租企業(yè)在拆遷中的維權(quán)不是簡簡單單一次訴訟、一次復(fù)議就能完成的，大部分情形需要調(diào)查、談判、訴訟反復(fù)進(jìn)行，如何能最大限度地維護(hù)權(quán)利，最大限度地在合法范疇內(nèi)同拆遷方周旋角逐，是一項(xiàng)專業(yè)而精細(xì)的工程。